Muss der Mieter bei Auszug putzen?

Die Frage, ob ein Mieter bei seinem Auszug verpflichtet ist, die Wohnung zu reinigen, gehört zu den Dauerbrennern im Mietrecht und sorgt immer wieder für Unsicherheit – sowohl bei Mietern als auch bei Vermietern. Grundsätzlich gilt: Mit Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben (§ 546 BGB).

Doch was bedeutet dies im Hinblick auf den Zustand der Wohnung? Muss sie besenrein, vollständig gereinigt oder gar in einem renovierten Zustand übergeben werden? Die Rechtsprechung hat sich hierzu über die Jahre herausgebildet und unterscheidet zwischen Schönheitsreparaturen und der Endreinigung. Während die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen nur dann besteht, wenn sie wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde, ist die Frage der Endreinigung weniger eindeutig geklärt. 

Der Begriff „besenrein“ ist dabei ein zentraler Punkt. Er findet sich häufig in Übergabeprotokollen und Mietverträgen, ist aber nicht gesetzlich definiert. Nach allgemeiner Auffassung bedeutet „besenrein“, dass grober Schmutz, Staub und Müll entfernt werden müssen – eine intensive Grundreinigung ist damit nicht gemeint. Dennoch gibt es immer wieder Fälle, in denen Vermieter eine weitergehende Reinigung verlangen. 

Das AG Rheine hat in seinem Urteil vom 12.06.2025 (Az. 10 C 78/24) die Rechte und Pflichten der Mietparteien bei der Wohnungsrückgabe erneut beleuchtet. In dem vom AG Rheine entschiedenen Fall verweigerte der Vermieter die Rückzahlung der Kaution mit der Begründung, die Mieter hätten das Mietobjekt sowohl im Innen- als auch im Außenbereich stark verschmutzt und mit zahlreichen Mängeln zurückgegeben. Zahlreiche Räume seien mit Spinnweben durchzogen gewesen und hätten große Staubanhaftungen aufgewiesen. Zahlreiche Fenster seien verdreckt gewesen und die Fensterbänke hätten voller toter Insekten gelegen. Die Türen hätten Dreck und Schimmel aufgewiesen. Deshalb sei eine Grundreinigung der Räume erforderlich gewesen. Der Mieter hatte die Wohnung nach eigenen Angaben „besenrein“ verlassen, was der Vermieter jedoch als unzureichend betrachtete und die Kosten für eine professionelle Reinigung geltend machte. 

Das Gericht stellte klar, dass die Verpflichtung zur Rückgabe der Wohnung in „besenreinem“ Zustand nicht mit einer umfassenden Reinigung gleichzusetzen ist. Nach Ansicht des Amtsgerichts genügt es, wenn der Mieter groben Schmutz, Staub und Müll entfernt, Fenster putzt und die Böden kehrt. Eine weitergehende Reinigung – etwa das Schrubben von Fliesen, die Entfernung von Fettablagerungen in der Küche oder das Reinigen von Kalkrückständen im Bad – sei nicht geschuldet, sofern dies nicht ausdrücklich und wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Etwas anderes gilt aber dann, wenn ein Mieter über einen längeren Zeitraum die Wohnung nicht gereinigt hat. Besonderes Gewicht wird dabei auf die Reinigung der Küche sowie der Sanitärräume wie Bad und WC gelegt. Diese Räume müssen sich in einem – auch hygienisch – gebrauchsfähigen Zustand befinden. Staub und Ablagerungen (z.B. Spinnengewebe) sind – auch auf der Oberseite von Schränken und in den Schränken – zu entfernen. Fenster müssen geputzt werden, wenn sie deutlich sichtbar verschmutzt und offensichtlich seit längerer Zeit nicht mehr gereinigt worden sind. Vermieter sollten daher bei der Wohnungsübergabe ein detailliertes Protokoll anfertigen, um den Zustand der Wohnung zu dokumentieren und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.