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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Klimaanlage: Heiße Luft um kühle Anlagen
Vor knapp fünf Jahren wurde das Wohnungseigentumsrecht (WEG) reformiert. Doch gelten für ältere Klimaanlagen dieselben Regeln wie für neue? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich dazu jüngst geäußert (Urteil vom 10. Oktober 2025, V ZR 41/24) und deutlich gemacht, dass die Abgrenzung zwischen alter und neuer Rechtslage mitunter anspruchsvoll bleibt. Eine ohne Zustimmung der Miteigentümer auf der Dachterrasse im Jahr 2014 installierte Split-Klimaanlage muss entfernt werden, es sei denn, der Einbau stellte keinen nennenswerten Nachteil für andere dar. Wurde die Gestattungsfrage mit der Reform wirklich gelöst?
Die Rechtsprechung zeigt seit Jahren, wie sensibel Lärm- und Optikfragen sind. So wertete das Oberlandesgericht Düsseldorf (Beschluss vom 16. November 2009, I-3 Wx 179/09) nächtliche Geräusche der Klimaanlage bereits als erheblichen Nachteil, wenn die Immissionswerte nicht deutlich unter den Grenzen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) liegen. Auch der BGH (Urteil vom 28. März 2025, V ZR 105/24) bestätigt, dass Betriebsimmissionen trotz Genehmigung abgewehrt werden können. Maßstab bleibt regelmäßig die objektivierbare Zumutbarkeit, häufig bewertet anhand der TA Lärm. Es bleibt die zentrale Frage: Wann überschreiten Klimaanlagen die Grenze des Zumutbaren?
Alte Rechtslage: Zustimmungserfordernis und Nachteilsbegriff
Nach altem Recht (§ 22 Absatz 1 WEG a. F.) waren bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sämtliche beeinträchtigten Wohnungseigentümer zustimmten. Ein einzelner Eigentümer konnte daher seine Zustimmung verweigern, wenn er etwa durch die Lärmbelastung oder einen Eingriff in das äußere Erscheinungsbild der Anlage beeinträchtigt war. Bestand eine Vereinbarung, konnte gegen diese einmal erteilte Zustimmung nicht mehr vorgegangen werden. Lag lediglich ein Beschluss oder bloßes Dulden vor, konnten spätere unzumutbare Störungen zur Geltendmachung von Abwehransprüchen führen, insbesondere wenn sich die Nutzung oder Wirkung der Anlage nachträglich verändert hatte. Als beeinträchtigt – und damit zustimmungspflichtig – galt jede Person, für die die Maßnahme einen Nachteil bedeutet, also eine objektiv erhebliche Beeinträchtigung, die nicht mehr hinzunehmen ist. Dabei griff der BGH bereits unter dem alten Recht mangels spezifischer wohnungseigentumsrechtlicher Grenzwerte häufiger auf die TA Lärm zurück. Diese Orientierung an einem öffentlich-rechtlichen Regelwerk ist zwar pragmatisch, wirft jedoch Fragen auf, denn die TA Lärm ist kein unmittelbar anwendbares Maß im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander, sondern richtet sich primär an die Behörden im Rahmen des Immissionsschutzrechtes. Dennoch hat sie sich mangels besserer Maßstäbe als objektivierbare Bewertungsgrundlage etabliert.
Neue Rechtslage: Mehrheitsprinzip und privilegierte Maßnahmen
Mit der WEG-Reform 2020 wurde die Systematik baulicher Veränderungen grundlegend geändert. Während zuvor jede Maßnahme der Zustimmung aller unmittelbar betroffenen Eigentümer bedurfte, genügt nun grundsätzlich ein Mehrheitsbeschluss. Das Erfordernis der Individualzustimmung entfällt, stattdessen wurde das Mehrheitsprinzip eingeführt, das auch Maßnahmen mit potenziellen Nachteilen ermöglicht, sofern diese nicht unzumutbar sind. Bestimmte Maßnahmen, etwa der Einbau von Ladestationen für E-Mobilität oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit, sind im neuen Recht als sogenannte privilegierte Maßnahmen besonders geschützt, und eine Beschlussfassung über ihre Gestattung kann unter bestimmten Voraussetzungen sogar durch die einzelnen Wohnungseigentümer durchgesetzt werden. Klimaanlagen zählen nicht dazu. Will ein Eigentümer heute eine Klimaanlage einbauen, bedarf es daher eines Mehrheitsbeschlusses. Ohne einen solchen liegt ein Verstoß vor, der in der Regel einen Rückbauanspruch begründet. Gleichwohl bleibt die materielle Zumutbarkeit auch im neuen Recht ein zentrales Kriterium. Ein bereits gefasster Beschluss darf nicht zu einer unbilligen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen. Umgekehrt können nachträgliche Störungen (zum Beispiel durch Lärm) trotz formell einwandfreier Genehmigung zur Unterlassung oder Anpassung der Nutzung führen.
Rechtssicherheit: altes System kontra neues Modell
Die frühere Rechtslage war durch das Zustimmungserfordernis des § 22 Absatz 1 WEG a. F. zwar formal klar strukturiert, bot aber nur begrenzt Rechtssicherheit. Jeder unmittelbar beeinträchtigte Eigentümer konnte die Maßnahme vereiteln, unabhängig davon, ob die geltend gemachte Beeinträchtigung objektiv gewichtig oder lediglich geringfügig war. Die Maßnahme hing damit von der Beurteilung eines einzelnen Eigentümers ab. Das führte in der Praxis zu hoher Unsicherheit und einer faktischen „Einstimmigkeitsfalle“, insbesondere bei technisch komplexen Maßnahmen. Die Einführung des Mehrheitsprinzips mit der WEG- Reform 2020 sollte Umsetzungsblockaden beseitigen und bauliche Entwicklungen planbarer machen. Nicht mehr die individuelle Zustimmung ist maßgeblich, sondern die kollektive Willensbildung. Gleichzeitig führt § 20 Absatz 4 WEG eine neue Zumutbarkeitsschranke ein, die zwar Flexibilität schafft, jedoch ihrerseits einen erheblichen Bewertungs- und Auslegungsspielraum eröffnet. Die zentrale Frage, wann eine Maßnahme unbillig benachteiligt, ist deutlich weniger determiniert als der frühere Nachteilsbegriff.
Der Systemwechsel vom „Nachteil“ des alten § 22 WEG a. F. zur „unbilligen Benachteiligung“ nach § 20 Absatz 4 WEG n. F. zeigt die inhaltliche Verschiebung deutlich. Der frühere Nachteilsbegriff war ein harter Zustimmungstatbestand; die unbillige Benachteiligung ist eine weichere Abwägungsschranke. Dadurch ist das neue System zwar flexibler, aber nicht zwingend rechtssicherer. Über die Zulässigkeit eines Klimagerätes entscheidet weiterhin die Zumutbarkeit im Einzelfall. Ob die mit der Reform vorgenommene juristische Umdeutung tatsächlich zu anderen praktischen Ergebnissen führt oder lediglich den gleichen Konflikt in ein neues Begriffsgewand kleidet, bleibt fraglich. Ebenso, ob der entschiedene Fall unter dem neuen Recht überhaupt anders ausgegangen wäre, denn praktisch bleibt der Bewertungsmaßstab ähnlich: Die Schwelle der Zumutbarkeit bestimmt das Ergebnis.