Jahressperrfrist und Kappungsgrenze – was ist zu beachten?

Gem. § 558 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung erst dann verlangen, wenn er – neben der Begründung zur Ortsüblichkeit der verlangten Miete – ebenfalls die Jahressperrfrist sowie die Kappungsgrenze eingehalten hat.  

Bei der Jahressperrfrist ist zu beachten, dass die Miete mindestens 15 Monate unverändert sein muss und die Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden darf. Die 15 Monate ergeben sich daraus, dass zu der Jahressperrfrist von 12 Monaten immer noch drei Monate Überlegungszeit für den Mieter dazukommen. Die Jahressperrfrist dient dazu, den Mieter vor ständigen und raschen Mieterhöhungen zu schützen.
Wenn ein Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Jahressperrfrist dem Mieter zugeht, ist dieses unwirksam. Der Vermieter kann jedoch jederzeit nach Ablauf der Jahressperrfrist ein neues Mieterhöhungsverlangen verschicken und so seinen Fehler korrigieren. Allerdings beginnt dann die dreimonatige Überlegungsfrist für den Mieter neu zu laufen.

Neben der Jahressperrfrist muss der Vermieter ebenfalls die Kappungsgrenze einhalten. Die Kappungsgrenze ist in § 558 Abs. 3 BGB geregelt. Danach darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent erhöhen. Sinn und Zweck dieser gesetzlichen Regelung ist die Vermeidung eines raschen Anstiegs von Mieten, insbesondere von solchen Mieten, die bisher deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lagen. Seit dem 1. Mai 2013 können die Bundesländer für Städte mit Wohnraumknappheit mit Hilfe einer Verordnung die Kappungsgrenze auf 15 Prozent reduzieren. In diesen Städten darf dann die Miete nur noch um 15 Prozent in 3 Jahren steigen. Für die Stadt Frankfurt am Main gilt die Kappungsgrenze von 15 %. Zur Berechnung der Kappungsgrenze wird die Nettokaltmiete von vor drei Jahren als Grundlage genommen und wenn die Mieterhöhung über 15 % liegt, kann der Mieter der Mieterhöhung widersprechen. Das Mieterhöhungsverlangen wird jedoch nicht insgesamt unwirksam, sondern die Mieterhöhung reduziert sich lediglich auf die 15 %. Die Kappungsgrenze gilt nicht, wenn der Mieter bis zum Wegfall einer Preisbindung zur Zahlung einer Fehlbelegungsabgabe verpflichtet war oder die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt, § 558 Abs. 4 BGB.

Anders als bei der Ortsüblichkeit muss weder die Jahressperrfrist noch die Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen begründet werden. Der Mieter kann beides anhand seines eigenen Wissensstandes überprüfen.

Die gesetzlichen Anforderungen an eine Mieterhöhung sind tatsächlich sehr hoch, so dass die Einholung anwaltlich Rates zu empfehlen ist.