Hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht zur Vorbereitung einer Mieterhöhung?

Ein häufiger Konfliktpunkt im Mietrecht ist das Besichtigungsrecht des Vermieters. Es stehen sich dabei einerseits das Eigentumsrecht des Vermieters und andererseits das Recht des Mieters am Besitz der Mietwohnung gegenüber. So kann das Besichtigungsrecht zur Vorbereitung einer Mieterhöhung auch eine Rolle im Mietrecht einnehmen. Der Vermieter hat grundsätzlich das Recht, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, wenn die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Um die Vergleichsmiete zu ermitteln, kann der Vermieter verschiedene Methoden anwenden, zum Beispiel mit Hilfe eines Mietspiegels, über Vergleichsobjekte oder über ein Sachverständigengutachten. Für die letztere Methode muss der Vermieter einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, der die Wohnung besichtigt und ein Gutachten erstellt. Auch bei der Anwendung eines Mietspiegels, die mitunter sehr detailliert sein können, kann eine Besichtigung der Wohnung sinnvoll sein.

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 28. November 2023 (Az.: VIII ZR 77/23) entschieden, dass das Interesse des Vermieters, die Wohnung zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung durch einen Sachverständigen zu besichtigen, einen sachlichen Grund für die Besichtigung darstellt. Den Mieter treffe eine vertragliche, aus den Grundsätzen von Treu und Glaube herzuleitende Nebenpflicht, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt. Das Interesse des Vermieters, die Mietsache zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung im Sinne des § 558 Abs. 1 BGB zu besichtigen, stellt dabei ein solchen sachlichen Grund dar. Voraussetzung für das Besichtigungsrecht ist dann, dass der Vermieter dem Mieter diesen sachlichen Grund anzeigt und die Besichtigung mit einer angemessenen Frist ankündigt.

Das Besichtigungsrecht des Vermieters zur Vorbereitung einer Mieterhöhung ist also kein Freibrief für den Vermieter, die Wohnung nach Belieben zu betreten. Es ist vielmehr ein Ausgleich zwischen den Eigentumsinteressen des Vermieters und den Persönlichkeitsrechten des Mieters, der beiden Parteien Rechte und Pflichten auferlegt. Der Vermieter sollte sich daher über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren und die Besichtigung so schonend wie möglich gestalten.