Die Mietkaution dient der Sicherung von Ansprüchen und Forderungen des Vermieters gegen den Mieter. Hierzu zählen jedenfalls im nicht preisgebundenen Wohnraum Zahlungsansprüche jeder Art, insbesondere der Anspruch auf Zahlung von Miete, Betriebskosten, Nutzungsentschädigung und Schadensersatz. Die Mietkaution ist zwar gesetzlich geregelt, wird aber nur dann fällig, wenn sie vertraglich vereinbart ist.
Die Kaution ist im Wohnraummietrecht in der Höhe beziehungsweise im Umfang auf die dreifache Nettokaltmiete beschränkt. Die Kaution, zumindest aber die erste Teilzahlung, ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Solange der Mieter die erste Kautionsrate nicht bezahlt, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Wohnung zu. Gleichzeitig behält der Vermieter aber den Anspruch auf Zahlung der Miete. Leistet der Mieter die Kaution auch in der Zukunft nicht, kann dies sogar zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Nach § 569 Abs. 2a BGB liegt ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung bei Wohnraummietverträgen vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung (Kaution) in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
Die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten sind bei der Berechnung der Monatsmiete nicht zu berücksichtigen, so dass der Gesetzgeber von der sogenannten Nettomiete ausgeht. Eine vorherige Abmahnung muss grundsätzlich nicht stattfinden. Sofern zwischen den Parteien die Abrede besteht, dass eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten zu leisten ist, kommt der Mieter mit Ablauf des dritten Werktages des zweiten Mietmonats mit einem Betrag in Verzug, der das Kündigungsrecht entstehen lässt. Wichtig ist darüber hinaus, dass der Mieter auch diese Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB heilen kann, wenn er den Verzug ausgleicht.
Niklas Graf, Rechtsanwalt bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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