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Recht & Steuern
Wohnungseigentumsrecht
Eintragungspflicht
Bis Jahresende Beschlüsse im Grundbuch sichern
Nach § 47 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) müssen Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 – also vor der WEG-Reform – auf sogenannten nicht gesetzlichen Öffnungsklauseln beruhen, bis spätestens 31. Dezember 2025 ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber künftigen Erwerbern wirksam zu bleiben.
Nicht gesetzliche Öffnungsklauseln sind Regelungen in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) bestimmte Entscheidungsbefugnisse einräumen, obwohl das Gesetz hierfür keine ausdrückliche Öffnung vorsieht beziehungsweise vorgesehen hat.
Beispiel exklusive Gartennutzung
Eine nicht gesetzliche Öffnungsklausel ist beispielsweise eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, welche vor dem Jahr 2000 beschlossen wurde und per Mehrheitsbeschluss die exklusive Gartennutzung durch einzelne Eigentümer vorsieht. Erfolgt für diese Art von Regelungen keine Grundbuch-Eintragung bis zum 31. Dezember 2025, verlieren entsprechende Beschlüsse mit dem ersten Eigentümerwechsel ab dem 1. Januar 2026 ihre Wirkung, jedoch nicht nur gegenüber dem Erwerber, sondern auch gegenüber allen übrigen Wohnungseigentümern.
Keine Eintragungspflicht für andere Beschlüsse
Hiervon abzugrenzen sind Beschlüsse, die auf gesetzlichen Öffnungsklauseln beruhen (so beispielsweise in § 16 Absatz 2 Satz 2, § 20 Absatz 2 oder § 21 Absatz 2 WEG). Diese müssen nicht eingetragen werden, da ihre Wirksamkeit gegenüber Sondernachfolgern kraft Gesetzes fortbesteht.
Neben den Altbeschlüssen betrifft die Eintragungspflicht auch Vereinbarungen zur Haftung von Sondernachfolgern für Geldschulden in Gemeinschaftsordnungen. Diese Haftungsklauseln müssen ebenso bis zum Jahresende 2025 ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen werden, damit sie bei einem Eigentümerwechsel wirksam bleiben. Die Eintragung entsprechender Beschlüsse erfolgt auf Antrag der GdWE oder einzelner Eigentümer durch Vorlage des Beschlussprotokolls mit beglaubigten Unterschriften beim Grundbuchamt.
Tipp
Eigentümer sollten die Protokolle und die Gemeinschaftsordnung zügig auf eintragungspflichtige Regelungen prüfen. Verwalter sind angehalten, auf mögliche Betroffenheit hinzuweisen. Es kann sinnvoll sein, eine weitergehende Unterstützung beziehungsweise Überprüfung durch den Verwalter vertraglich zu vereinbaren.