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Politik & Wirtschaft
Recht & Steuern
Gutachten zur Restnutzungsdauer
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Welche Anforderungen sind zu beachten?
Mit einem Gutachten zur Restnutzungsdauer wird festgestellt, wie viele Jahre ein Gebäude noch wirtschaftlich betrieben werden kann. Es ist zu unterscheiden vom Restwert-Gutachten, in dem Aussagen über den Wert zum Beispiel nach einer Beschädigung getroffen werden. Eine Verkürzung der Restnutzungsdauer auf der Basis eines entsprechenden Gutachtens kann erhöhte Abschreibung und damit deutliche steuerliche Erleichterung bringen.
Das Gutachten über die Restnutzungsdauer muss nicht zwingend von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen und auch nicht zwingend im Rahmen einer Vor-Ort-Besichtigung erstellt werden. Entsprechende Vorstöße aus dem Bundesfinanzministerium (BMF), diese strengen Vorgaben in einer Verordnung festzulegen, konnten durch Haus & Grund erfolgreich abgewehrt werden. In der Folge hat das Ministerium auch ein Anwendungsschreiben mit strengen Vorgaben zu solchen Gutachten aufgehoben.
Anforderungen für die Praxis
Damit stellt sich in der Praxis die Frage: Welche Anforderungen gelten nun, nachdem die zunächst geplanten Verschärfungen im Hinblick auf zulässige Gutachter und Vor-Ort-Besichtigung entfallen und auch das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 zum 1. Dezember 2025 aufgehoben wurde? Muss die Finanzverwaltung nun automatisch jedes Gutachten akzeptieren, egal von wem und in welcher Qualität es vorgelegt wird? So einfach ist es leider nicht. Aus Rechtsprechung und Gesetzeswortlaut des § 7 Absatz 4 Satz 2 Einkommensteuergesetz (EstG) können folgende Anforderungen abgeleitet werden:
Ein Sachverständigengutachten muss plausibel darlegen, dass das Gebäude wegen baulicher Mängel, intensiver Nutzung oder aus anderen Gründen, wie zum Beispiel rechtlichen Nutzungseinschränkungen, eine kürzere Restnutzungsdauer aufweist.
Als besondere Umstände können die Absicht, das Gebäude in Kürze abreißen zu wollen, oder eine besonders hohe Abnutzung – beispielsweise durch gewerbliche Nutzung oder bautechnische Mängel oder Schäden am Gebäude – herangezogen werden.
Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer ist nicht auf bestimmte Gutachtenformen beschränkt. Zulässig sind alle Methoden, die geeignet sind, den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darzustellen. So hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19) eine Verengung auf Bausubstanzgutachten verworfen.
Erforderlich ist ein Antrag auf Verkürzung der Nutzungsdauer beim zuständigen Finanzamt, der auch genehmigt werden muss. Ohne Genehmigung bleibt es bei der regulären Dauer der Absetzung für Abnutzung (AfA).
Fazit
Mit einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer können höhere jährliche Abschreibungen jetzt wieder deutlich einfacher geltend gemacht werden. Das Finanzamt darf für den Nachweis keine überzogenen Anforderungen mehr stellen oder starre Muster und Methoden vorgeben. Ein Selbstläufer ist der Nachweis aber dennoch nicht, denn inhaltliche Zweifel kann das Finanzamt nach wie vor geltend machen, und auch die Rechtsprechung hat für Restnutzungsgutachten Mindestanforderungen aufgestellt. Plausibilität und ausreichende Gutachter-Qualifikation sind daher nach wie vor wichtig, damit der Nachweis gelingt. Vor einer Gutachtenbeauftragung sollte daher überschlägig ermittelt werden, ob die steuerlichen Vorteile die Gutachtenkosten rechtfertigen.