Kann die Einbauküche in der Mietwohnung eine Leihsache sein?

Das Mitvermieten einer Einbauküche kann Risiken in sich bergen. Da eine Küche im Alltag unverzichtbar ist, kommt es regelmäßig vor, dass Gegenstände, vor allem Elektrogeräte, in der Einbauküche kaputtgehen. Sollte dies der Fall sein, kommt die Frage auf, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist.

Diese Frage hatte nun auch das Amtsgericht Besigheim im Urteil vom 22.06.2023 (7 C 442/22) zu beantworten. Folgender Tatbestand lag in der Sache vor: Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Wohnung. Im Mietvertrag befand sich der gemäß § 1 Absatz 3 folgender Passus: „Die Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen. Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen.“ In der Folgezeit ging die Dunstabzugshaube kaputt. Die Dunstabzugshaube ist Teil der Einbauküche in der vermieteten Wohnung. Die Mieterin forderte die Vermieter auf, die Dunstabzugshaube zu reparieren oder das Gerät auszuwechseln.

Das Gericht entschied, dass die Mieterin gegen die Vermieter einen Anspruch gemäß §§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat. Die Vermieter müssen den Mangel an der Dunstabzugshaube im Rahmen der Instandhaltung beseitigen. Das Gericht argumentiert damit, dass die Einbauküche mit den Geräten Teil der vermieteten Wohnung ist. Das Gericht ist der Ansicht, dass § 1 Absatz 3 des Mietvertrags gemäß §§ 307 Absatz 1 Satz 1, 307 Absatz 2 Nr. 1 BGB aufgrund des Vorliegens einer Allgemeinen Geschäftsbedingung nach § 305 Absatz 1 BGB unwirksam ist. Es liegt eine AGB vor, weil diese eine für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingung ist, welche vom Vermieter bei Abschluss des Vertrags gestellt wird. Der Vermieter wollte diese Klausel einführen.

Es liegt keine Individualvereinbarung vor. Dafür müsste der Vertragspartner die tatsächliche Möglichkeit gehabt haben, andere Vorschläge oder Formulierungen zu nutzen. Die Individualvereinbarung ist nicht gegeben, wenn der Vermieter die Rechtsfolge vorbestimmt hat und damit diese Regelung zur Einbauküche nicht ernsthaft zur Disposition stand. Die Mieterin wird durch diese Klausel deswegen unangemessen benachteiligt, weil die Leihe der Einbauküche im Mietvertrag für die Mieterin nachteiliger ist als das Mitvermieten mit der Folge, dass der Vermieter die Instandhaltungskosten zu tragen hat. Der Mieter kann nicht nachprüfen, ob der Vermieter die Nutzung der Küche im Mietpreis berücksichtigt hat. Die Vereinbarung als Leihe entspricht auch nicht dem Grundsatz des Mietrechts, dass der Vermieter die Instandhaltungspflichten zu tragen hat.