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Politik & Wirtschaft
Kauf einer Bestandsimmobilie
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Kaufpreisaufteilung für den abschreibungsfähigen Gebäudeteil
Um den abschreibungsfähigen Gebäude-Anteil beim Kauf einer Bestandsimmobilie gibt es regelmäßig Streit mit dem Finanzamt. Der Gesetzgeber plante schon seit Längerem, klarstellende Regeln für die Berechnung der Aufteilungsquote zwischen nicht absetzbarem Grundstücks-Anteil und absetzbarem Gebäude-Anteil aufzustellen. Am 12. August 2026 hat sich die Regierung auf einen Entwurf für ein solches Gesetz geeinigt.
So soll es laut Regierungsentwurf in Zukunft funktionieren:
Regel 1: Es gilt grundsätzlich die im Kaufvertrag festgelegte Aufteilungsquote. Aber: Die Quote darf „die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlen“ und muss „wirtschaftlich haltbar“ erscheinen. Das wird gesetzlich nicht weiter konkretisiert. In der Begründung zum Gesetzentwurf wird aber auf ein einschlägiges Urteil des Bundesfinanzhofes (BFH, Urteil vom 16. September 2015, IX R 12/14) zu dieser Frage verwiesen. Das Urteil kann Anhaltspunkte geben, bis zu welcher Grenze das Finanzamt eine vertragliche Aufteilungsquote noch akzeptieren muss.
Regel 2: Gibt es keine vertragliche Kaufpreisaufteilung, ist das Verhältnis der Verkehrswerte beider Anteile – also dem des Grundstücks und dem des Gebäudes – zugrunde zu legen. Der Gebäudewertanteil wird künftig nach einer gesetzlich festgelegten Formel berechnet. Zur Vereinfachung stellt das Bundesministerium der Finanzen (BMF) eine offizielle Arbeitshilfe für eine qualifizierte Schätzung bereit. Diese kommt, wie hier schon mehrfach berichtet, aber häufig zu einer für den Käufer ungünstigen Aufteilungsquote.
Regel 3: Eine von der Rechenhilfe abweichende Aufteilung kann durch Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden. Dieses muss aber auf persönlicher Vor-Ort-Besichtigung des Gutachters basieren. Das Gutachten muss durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder durch einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt werden.
Fazit
Die neue gesetzlich geregelte Anleitung zur Kaufpreisaufteilung bringt mehr Klarheit darüber, unter welchen Voraussetzungen das Finanzamt die Aufteilungsquote akzeptieren muss. Das kann helfen, Streit zu vermeiden. Ärgerlich bleibt die Anforderung einer persönlichen Vor-Ort-Besichtigung durch den Gutachter. Sie verteuert zwar das Gutachten, beugt zugleich aber möglichen Einwänden des Finanzamts vor, wonach das Gutachten nicht hinreichend sorgfältig erstellt worden sei. Der Gutachten-Weg bleibt damit anspruchsvoll, aber möglich. Die beste Option ist weiterhin eine günstige und plausible Kaufpreis-Aufteilungsquote im Kaufvertrag.