Sozialgesetzbuch: Änderungen bei den Kosten der Unterkunft

Mit dem Dreizehnten Gesetz zur Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch (SGB II) sind zum 1. Juli 2026 die Regelungen zur Übernahme der Kosten der Unterkunft und Heizung (§ 22 SGB II) grundlegend geändert worden. Ziel des Gesetzgebers war es, die Anreize zur Aufnahme einer Erwerbstätigkeit zu stärken. In diesem Zusammenhang wurden auch die Vorschriften über die Leistungen für Unterkunft und Heizung neu gefasst. So gelten die Angemessenheitsgrenzen für die Unterkunftskosten nun bereits während der Karenzzeit.

Die Neuregelungen betreffen zwar in erster Linie das Rechtsverhältnis zwischen Leistungsberechtigten und den Trägern der Grundsicherung für Arbeitsuchende. Sie können jedoch auch erhebliche Auswirkungen auf Vermieter haben, insbesondere wenn ihre Mieter Leistungen nach dem SGB II oder Leistungen der Sozialhilfe nach § 35 SGB XII beziehen. Der folgende Beitrag erläutert die wesentlichen Änderungen und zeigt auf, welche praktischen Folgen sich daraus für Vermieter ergeben.

1. Bisherige Rechtslage
   Erhält ein Mieter erstmals Leistungen der Grundsicherung (vormals Bürgergeld), gilt eine einjährige Karenzzeit. Während dieses Zeitraums übernahm das Jobcenter grundsätzlich die tatsächlichen Kosten der Unterkunft (Bruttokaltmiete). Zugleich prüfte es, ob die Unterkunftskosten angemessen waren. Überschritten sie die vom Jobcenter festgelegten Richtwerte, erhielt der Leistungsberechtigte regelmäßig eine Aufforderung, seine Unterkunftskosten zu senken. Erst nach Ablauf der Karenzzeit wurden grundsätzlich nur noch die als angemessen anerkannten Unterkunftskosten übernommen.

2. Ab dem 1. Juli 2026 ist die Kostenübernahme bereits während der Karenzzeit begrenzt
   Die wichtigste Änderung besteht darin, dass der bisherige Grundsatz der Übernahme der tatsächlichen Kosten der Unterkunft während der Karenzzeit eingeschränkt wird.

Künftig werden die tatsächlichen Kosten der Unterkunft bereits ab dem ersten Tag des Leistungsbezugs nur noch bis zum Eineinhalbfachen der örtlichen abstrakten Angemessenheitsgrenze (Schwellenwert) übernommen. Übersteigen die tatsächlichen Unterkunftskosten diesen Schwellenwert, wird der darüber hinausgehende Anteil grundsätzlich nicht mehr vom Jobcenter übernommen. Der Differenzbetrag ist dann vom Leistungsberechtigten selbst zu tragen. Für Vermieter steigt damit das Risiko, dass ein Teil der vereinbarten Miete nicht mehr durch das Jobcenter gedeckt ist. Die bislang während der Karenzzeit geltende Übernahme auch höherer Unterkunftskosten entfällt damit. In besonderen Härtefällen können jedoch weiterhin Ausnahmen in Betracht kommen. So kann das Jobcenter beispielsweise bei Bedarfsgemeinschaften mit minderjährigen Kindern oder, wenn die Übernahme der höheren Unterkunftskosten im Einzelfall unabweisbar ist, auch oberhalb des Schwellenwerts liegende Kosten berücksichtigen.

Neue Prüfung der Quadratmeter-Höchstmiete
Neben der abstrakten Angemessenheitsgrenze ist künftig zusätzlich zu prüfen, ob die vom Leistungsträger festgelegte Quadratmeter-Höchstmiete überschritten wird.

Überschreitet die vereinbarte Miete diesen Höchstwert je Quadratmeter, gelten die darüber hinausgehenden Unterkunftskosten als unangemessen. Dies gilt auch dann, wenn die gesamte Bruttokaltmiete die abstrakte Angemessenheitsgrenze oder den Schwellenwert von dem Eineinhalbfachen der Angemessenheitsgrenze noch einhält.

In diesen Fällen greift die Privilegierung der Karenzzeit nicht. Stattdessen muss das Jobcenter bereits während der Karenzzeit ein Kostensenkungsverfahren einleiten. Der Leistungsberechtigte wird aufgefordert, seine Unterkunftskosten zu senken, etwa durch Verhandlungen mit dem Vermieter über eine Mietreduzierung, eine Untervermietung oder andere geeignete Maßnahmen.

Verknüpfung mit der Mietpreisbremse
Erstmals wird das Sozialrecht unmittelbar mit den Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches, BGB) verknüpft. Mieten, die oberhalb der nach der Mietpreisbremse zulässigen Miethöhe liegen, gelten ebenfalls als unangemessen. Stellt das Jobcenter einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse fest, fordert es den Leistungsberechtigten auf, den Verstoß gegenüber dem Vermieter zu rügen. Auch in diesen Fällen greift die Privilegierung der Karenzzeit nicht. Das Jobcenter muss bereits während der Karenzzeit ein Kostensenkungsverfahren durchführen.

3. Was bedeutet das für Vermieter?
   Die Neuregelungen richten sich zwar unmittelbar an Jobcenter und Leistungsberechtigte. Wirtschaftlich können ihre Folgen jedoch auch Vermieter treffen. Kann der Leistungsberechtigte den nicht übernommenen Teil der Miete nicht aus eigenen Mitteln aufbringen, steigt das Risiko von Mietrückständen.

Angemessenheitswerte sind nicht mit dem Mietspiegel gleichzusetzen
Ein häufiger Irrtum besteht darin, die Angemessenheitswerte des SGB II mit der ortsüblichen Vergleichsmiete gleichzusetzen. Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB bildet den Maßstab für Mieterhöhungen im Mietrecht. Sie wird regelmäßig anhand eines Mietspiegels oder vergleichbarer Marktdaten ermittelt. Die Angemessenheitswerte des SGB II beruhen dagegen auf sogenannten schlüssigen Konzepten der jeweiligen Leistungsträger. Maßgeblich ist die Bruttokaltmiete, also die Kaltmiete einschließlich der kalten Betriebskosten. Die Konzepte müssen die aktuellen örtlichen Wohnungsmarktverhältnisse realitätsgerecht abbilden und unterscheiden sich regional zum Teil erheblich. Seit Jahren sind diese Konzepte Gegenstand zahlreicher sozialgerichtlicher Verfahren.

Für Vermieter bedeutet dies, dass eine nach Mietrecht zulässige Miete sozialrechtlich gleichwohl nicht in voller Höhe berücksichtigt werden muss.

Mehr Prüfungen durch die Jobcenter

Mit den neuen Vorschriften werden die Aufgaben der Jobcenter erweitert. Künftig müssen sie unter anderem prüfen, 

• ob die Angemessenheitsgrenzen eingehalten werden, 
• ob eine Quadratmeter-Höchstmiete überschritten ist,
• ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt und
• ob der Leistungsberechtigte zur Rüge gegenüber dem Vermieter aufzufordern ist.

Diese Prüfungen setzen teilweise vertiefte Kenntnisse des Miet- und Sozialrechts voraus und dürften den Verwaltungsaufwand erheblich erhöhen.

Längere Verfahren und mehr Rechtsunsicherheit
Ob eine Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, lässt sich häufig nicht ohne Weiteres feststellen. Zu prüfen sind unter anderem die ortsübliche Vergleichsmiete, die Vormiete, Modernisierungen sowie verschiedene gesetzliche Ausnahmetatbestände. Auch die Angemessenheitsgrenzen der Jobcenter sind vielfach rechtlich umstritten. Dies kann zu längeren Verwaltungsverfahren und zusätzlichen Rechtsstreitigkeiten führen. Verzögert sich dadurch die Bewilligung oder Auszahlung der Unterkunftskosten, trifft das wirtschaftliche Risiko regelmäßig zunächst den Vermieter.

Fazit

Die Neuregelungen ändern das Mietrecht selbst nicht. Sie verändern jedoch die sozialrechtliche Bewertung von Unterkunftskosten.

Für Vermieter bedeutet dies vor allem mehr Unsicherheit darüber, ob die vereinbarte Miete künftig vollständig vom Jobcenter übernommen wird. Hinzu kommen umfangreichere Prüfungen durch die Jobcenter und eine stärkere Verknüpfung von Sozialrecht und Mietrecht. Wie die neuen Vorschriften in der Praxis angewendet werden, hängt maßgeblich von der Verwaltungspraxis und der künftigen Rechtsprechung ab.