Schlüsseleinwurf: Wann beginnt die Verjährungsfrist?

Das Gesetz sieht in § 546 Absatz 1 BGB vor, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietsache zurückzugeben hat. Die Folge ist, dass gemäß § 548 Absatz 1 BGB die Verjährungsfrist für die Ersatzansprüche des Vermieters in dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Fraglich war nun, ob bereits vor Ende des Mietverhältnisses die Rückgabe der Mietsache und damit die Verjährungsfrist durch Schlüsseleinwurf in den Briefkasten beginnen kann. Dies hatte nun das OLG Hamm im Urteil vom 01.09.2023 – 30 U 195/22 zu entscheiden. Grund für eine kurze Verjährungsfrist ist die Tatsache, dass dadurch eine rasche Auseinandersetzung der Mietvertragsparteien und Klarstellung des Zustands erfolgen soll.

§ 548 BGB spricht von Rückerhalt, das bedeutet, dass eine unmittelbare Sachherrschaft des Vermieters über die Mietsache Maßgabe ist. Der Vermieter kann durch die Inbesitznahme der Mietsache diese sodann auf Veränderungen ungestört untersuchen. Dies ist gerade dann nicht möglich, wenn der Mieter noch Besitz an der Mietsache hat. Deswegen muss der Mieter den Besitz vollständig aufgegeben haben und der Vermieter darüber in Kenntnis sein. Dieser Umstand kann auch schon vorliegen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses nach Rückerhalt eintritt. Entscheidend ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses nicht Voraussetzung für den Fristbeginn nach § 548 BGB ist.

Der Mieter zeigt mit dem Schlüsseleinwurf in den Briefkasten, dass dieser den Besitz an der Mietsache vollständig aufgibt. Der Vermieter erlangt darüber Kenntnis, wenn er die Schlüssel im Briefkasten vorfindet.

Der Vermieter kann auch den Rückerhalt nicht dadurch verhindern, indem er nicht zur Rücknahme bereit war, weil dadurch nicht ausgeschlossen wird, dass der Vermieter unmittelbare Sachherrschaft an der Mietsache erlangt und der Mieter in Kenntnis des Vermieters Besitz an der Mietsache aufgegeben hat.