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Wohngemeinschaft

WG-Mietvertrag – worauf Vermieter achten müssen

Für Vermieter kann es eine attraktive Option sein, eine Wohnung als Wohngemeinschaft (WG) anzubieten. Gerade in der Nähe von Universitäten und bei Immobilien mit entsprechend geeigneter Raumaufteilung ist das ein naheliegender Weg, um Ihr Objekt zu vermieten. Grundsätzlich gelten für die Vermietung die üblichen rechtlichen Rahmenbedingungen. Doch es gibt drei verschiedene Optionen, wie der Mietvertrag zwischen Vermieter und WG geschlossen werden kann. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie dabei achten müssen.

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Wohngemeinschaft

Option 1: Alle Mieter sind Hauptmieter

Bei dieser Vertragsgestaltung müssen alle Mieter den Mietvertrag gemeinsam unterzeichnen, auch Kündigungen müssen von allen Beteiligten gemeinsam ausgesprochen werden. Der Vermieter wiederum muss ebenfalls alle Schreiben, bis hin zur Kündigung, allen Hauptmietern zukommen lassen.

Gesamtschuldnerische Haftung als Vorteil für Vermieter

Juristisch wichtig: Alle Mieter haften gleichermaßen als Gesamtschuldner. Das bedeutet, wenn ein Mieter seinen Anteil nicht bezahlt, so haftet jeder einzelne andere Mieter für den vollen Schaden gegenüber dem Vermieter, unabhängig davon, wer den Schaden verursacht hat.

Die Folge: Diese Option ist für Vermieter sehr attraktiv. Entsteht irgendein Schaden, so kann der Vermieter entscheiden, bei welchem Mieter die beste Bonität anzunehmen ist. Der gesamte Betrag kann dann von diesem Mieter eingeklagt werden. Diese vertragliche Gestaltung bringt dem Vermieter somit große Sicherheit. Wie die Mieter all diese Belange untereinander regeln, bleibt ihnen überlassen. Empfehlenswert ist, dass vorab Nachmieterregelungen definiert werden. Es sollte also klar sein, was passiert, wenn jemand aus der WG auszieht und eine neue Person einzieht. Vermieter können dahingehend Empfehlungen an die Mieter aussprechen, dass sie alle relevanten Aspekte vorab untereinander schriftlich regeln sollten. Schließlich möchten Sie als Vermieter Streitigkeiten innerhalb der WG auch vermeiden, damit die Wohngemeinschaft nicht im Zuge einer Streitigkeit aufgelöst wird.

Option 2: Ein Hauptmieter, mehrere Untermieter

Bei dieser Konstellation gibt es einen Hauptmieter, der besonders viel Verantwortung übernimmt. Er bekommt im Hauptmietvertrag das Recht eingeräumt, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Als Eigentümer sollten Sie darauf bestehen, mitentscheiden zu dürfen, wer Räume der Wohnung vom Hauptmieter untermietet. Gesetzlich geregelt ist, dass der Vermieter allerdings nicht willkürlich Personen ablehnen darf. Wird das trotzdem getan, darf der Hauptmieter den Mietvertrag außerordentlich kündigen. Sollte einmal ein Untermieter dabei sein, mit dem der Eigentümer nicht einverstanden ist, so ist in diesem Fall ein sachliches Gespräch mit dem Hauptmieter der zielführende Weg.

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter, die Untermieter sind also keiner gesamtschuldnerischen Haftung ausgesetzt. Im Umkehrschluss muss sich der Eigentümer mit allen Forderungen und sonstigen rechtlichen Belangen an den Hauptmieter wenden. Aus Vermietersicht ist es praktisch, nur einen Ansprechpartner zu haben. Die gesamtschuldnerische Haftung fehlt hier allerdings, wodurch sich ein gewisses Risiko ergibt.

Diese Konstellation ist aus Sicht des Vermieters nur zu empfehlen, wenn es sich um eine temporäre Lösung handelt. Das kann der Fall sein, wenn eine Wohnung nur an den Hauptmieter vergeben wurde und dieser nun wegen geänderter Lebensumstände für ein Jahr lang ein Zimmer untervermieten möchte. Ist hingegen von vornherein eine Nutzung als Wohngemeinschaft geplant, so sollten Vermieter darauf bestehen, dass alle Mieter als Hauptmieter gelten.

Option 3: Alle Mieter erhalten einzelne Verträge

Auf diese Weise wird nicht die gesamte Immobilie an eine Person vermietet, sondern jeweils ein Zimmer zur eigenständigen Nutzung und ergänzend das Recht auf Mitnutzung von Flur, Küche und Bad eingeräumt. Aus Vermietersicht ist hier besonders empfehlenswert, eine Betriebskostenpauschale anzusetzen. Andernfalls müssen die Betriebskosten anteilsmäßig umgerechnet werden, was massiven Zusatzaufwand bedeutet.

Außerdem besteht bei dieser Konstellation das Risiko, dass jeder Mietvertrag gekündigt werden könnte. Gäbe es einen Hauptmieter, müsste dieser sich darum kümmern, das Zimmer in dieser Situation neu zu vermieten. So bleibt die Arbeit beim Eigentümer der Immobilie. Vermieter können dafür selbst und allein entscheiden, wer anschließend in das zu vermietende Zimmer einziehen darf.

Die Folge ist, dass sich solche Mietverträge primär für Klientel eignet, welches keine freundschaftliche WG pflegt, sondern eher als Zweckgemeinschaft zusammenlebt. Für Vermieter bietet diese Vertragsform wenige Vorteile – meist zu wenige, um den zusätzlichen Aufwand auszugleichen.

Fazit: Wohnung als WG vermieten

Wenn Sie eine Immobilie als Wohngemeinschaft vermieten möchten, müssen Sie den Mietvertrag besonders überlegt verfassen. Stellen Sie sicher, dass die Mieter gesamtschuldnerisch haften und sprechen Sie durchaus mit, wer in Ihre Wohnung einziehen darf, wenn einmal ein Wechsel innerhalb der WG bevorsteht. Auch wenn Sie die Entscheidung schlussendlich den Bewohnern überlassen, ist es gut, dass Ihre Mieter merken, dass Sie sich darum kümmern, was in Ihrer Immobilie vor sich geht. Außerdem ist sicherzustellen, dass laufende Kosten – etwa für Internet und Heizung – unter den Bewohnern selbst aufgeteilt werden, sodass kein zusätzlicher Abrechnungsaufwand entsteht, der durch eine gute Gestaltung des Mietvertrags von vornherein vermieden werden kann.

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