Pünktlich zum Jahresende ist es wieder so weit: In vielen Liegenschaften laufen Verwalterverträge aus und neue Verwalter übernehmen das Amt. Seit Jahren schwelt hierzu die Diskussion, wer denn nun die Jahresabrechnung für das bald scheidende Jahr machen muss. Der alte oder der neue Verwalter? Passend zum Jahresende hat der Bundesgerichtshof nun – endlich – unter Aktenzeichen BGH V ZR 206/24 eine Entscheidung dazu getroffen: Der neue Verwalter muss die Jahresabrechnung erstellen.
Das höchste deutsche Gericht in Zivilsachen stellt dazu fest, dass die Pflicht der Gemeinschaft zur Erstellung der Jahresabrechnung erst am 1.1. des folgenden Kalenderjahres entsteht. Dies war jahrelang in der juristischen Literatur umstritten. Das Gericht begründet seine Entscheidung mit dem Wortlaut von § 28 Absatz 2 Satz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes, wonach die Wohnungseigentümer „nach Ablauf“ und nicht „mit Ablauf“ des Kalenderjahres über die Jahresabrechnung entscheiden. In der Folge ist der frühere Verwalter, dessen Amtszeit zum 31.12. des Vorjahres geendet hat, nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung für das Vorjahr verpflichtet. Das Gericht stellt klar, dass dies auch gelte, obwohl der alte Verwalter die Verwaltung im vergangenen Jahr geführt habe und praktische Schwierigkeiten und Haftungsrisiken für den neuen Verwalter entstehen könnten. Der alte Verwalter bleibt aber selbstverständlich weiterhin verpflichtet, sämtliche Verwaltungsunterlagen an den neuen Verwalter herauszugeben.
Der Bundesgerichtshof weist am Ende seiner Entscheidung aber auch noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass es möglich ist, den ausscheidenden Verwalter im Verwaltervertrag zur Erstellung der Jahresabrechnung auch für den Fall zu verpflichten, dass die Abrechnungspflicht erst nach seinem Ausscheiden entsteht. Dies hätte zur Folge, dass die Jahresabrechnung sowohl Aufgabe des ausgeschiedenen Verwalters (aus Vertrag) als auch des neuen Verwalters (als Organ) wäre. Der neue Verwalter könnte dann, statt eigenständig tätig zu werden, den alten Verwalter dazu auffordern. Voraussetzung dafür ist dann aber gerade eine ausdrückliche vertragliche Regelung.
Verena Till, Rechtsanwältin bei Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.
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