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Bauen & Wohnen
Instandsetzungspflicht bei anfänglichen Mängeln
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Kostenlast der Sondereigentümer bei Baumängeln
Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23. Mai 2025 (V ZR 36/24) stellt klar: Der Begriff der Instandsetzungspflicht umfasst auch anfängliche Baumängel, also solche, die bereits bei Fertigstellung der Immobilie bestanden.
Ausgangspunkt des Urteils war eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), in der das Gemeinschaftseigentum bereits ab Errichtung der Wohnanlage erhebliche Mängel aufwies. Besonders betroffen waren die nicht fachgerecht eingebauten Fenster und Fensterrahmen. In der Gemeinschaftsordnung war ausdrücklich geregelt, dass die Instandsetzung und Instandhaltung der Fenster und Fensterrahmen nicht der Gemeinschaft, sondern den jeweiligen Sondereigentümern obliegt.
Die betroffene Eigentümerin wehrte sich dagegen, die Kosten für die mangelhaften Fenster zu tragen. Sie argumentierte, dass es sich um anfängliche Baumängel handele, für die sie nicht nachträglich herangezogen werden könne. Der BGH hat hierzu ausgeführt: Auch anfängliche Mängel des Gemeinschaftseigentums gehören zur Instandsetzungspflicht. Maßgeblich ist nicht, ob der Mangel von Anfang an bestand oder erst später aufgetreten ist, sondern allein, dass die Funktionsfähigkeit des gemeinschaftlichen Eigentums beeinträchtigt ist. Das Gericht hat ausdrücklich klargestellt, dass die Kosten für die Beseitigung solcher Mängel nach den allgemeinen Regeln zu verteilen sind. Im Normalfall bedeutet dies eine Umlage nach den Miteigentumsanteilen. Abweichungen von dieser gesetzlichen Kostenverteilung sind möglich, wenn dies in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist, oder die Eigentümer durch einen wirksamen Beschluss eine abweichende Regelung treffen. Im Ergebnis musste die klagende Eigentümerin die Kosten für die Mängelbeseitigung an den Fenstern tragen.
Praktische Bedeutung im Insolvenzfall
Normalerweise richten sich die Mängelbeseitigungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger allein nach werkvertraglichen Grundsätzen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 16. Mai 2025 (V ZR 270/23) bestätigt. Der Bauträger handelt bei Errichtung einer Wohnanlage nicht als Wohnungseigentümer, sondern ausschließlich zur Erfüllung seiner Pflichten aus dem Bauvertrag.
Mängelrechte ergeben sich daher nicht aus dem Wohnungseigentumsgesetz, sondern ausschließlich aus den Gewährleistungsregelungen der §§ 633 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), etwa Nacherfüllung, Minderung oder Schadensersatz. Ist die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) wirksam vereinbart, gelten ergänzend deren Besonderheiten, insbesondere zu Verjährung und Nachbesserung. Auch wenn der Bauträger noch Einheiten hält, bleibt allein der Bauvertrag Anspruchsgrundlage. Für die Praxis bedeutet das: GdWE oder einzelne Erwerber können zwar ihre bauvertraglichen Ansprüche geltend machen, sie bleiben aber schuldrechtlich und hängen vollständig von der Leistungsfähigkeit des Bauträgers ab. Gerät dieser in wirtschaftliche Schieflage, werden bestehende Gewährleistungsrechte faktisch wertlos.
Anstieg von Insolvenzen
Die aktuelle Insolvenzstatistik zeigt die Dringlichkeit dieser Problematik: Im ersten Halbjahr 2025 wurden bei Bau- und Immobilienunternehmen mit einem Jahresumsatz von über 10 Millionen Euro insgesamt 201 Insolvenzen registriert. Das entspricht einem Anstieg von 17,5 Prozent im Vergleich zur Vorjahreshälfte. Diese Entwicklung zeigt, dass sich GdWE zunehmend mit der Frage auseinandersetzen müssen, wie Baumängel zu beseitigen sind, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird.
Praxisempfehlung für Erwerber und Eigentümer
Beim Erwerb von neu errichtetem Wohnungseigentum sollten Mängel bereits bei der Abnahme sorgfältig dokumentiert und nach Möglichkeit durch Sicherheitsleistungen wie Bürgschaften abgesichert werden. Wichtig ist zudem ein genauer Blick auf die Gemeinschaftsordnung: Sie kann vorsehen, dass bestimmte Bauteile einzelnen Eigentümern zugeordnet sind. Dann können auch anfängliche Mängel, wie im Fall der Fenster, zu deren Lasten gehen. Ebenso sollten Gemeinschaften bei auftretenden Mängeln frühzeitig Beschlüsse fassen, um geschlossen und wirksam handeln zu können.