Indexmieten

Selten genutzt, aber strategisch wichtig für den Neubau

Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft zeigt: Indexmietverträge sind zwar bundesweit ein Nischenmodell – im Neubau avancieren sie jedoch zu einem zunehmend relevanten Instrument.

Indexmieten sind zwar juristisch klar in § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt, öffentlich jedoch umstritten: Während Vermieter auf die Vorteile verweisen, sehen Kritiker ein Risiko sozialer Belastungen für Mieterhaushalte. Neue Zahlen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) ordnen die Debatte nun ein – und zeigen, dass die tatsächliche Verbreitung dieser Vertragsform deutlich hinter der medialen Aufmerksamkeit zurückbleibt. Bundesweit liegt der Anteil von Indexmietverhältnissen bei lediglich 2,6 Prozent. Selbst in den Top-7-Städten – darunter Berlin, Hamburg und München – sind es nur 4,1 Prozent.

Höhere Relevanz im Neubau
Auffällig ist jedoch die stark differenzierte Nutzung je nach Gebäudetyp: Bei Wohnungen mit Baujahr ab 2014 liegt der Anteil der Indexmieten in Großstädten bei 18,8 Prozent – also fast jedem fünften Vertrag. Grund dafür ist vor allem, dass Investoren hier mit höheren Kosten kalkulieren müssen. Die Möglichkeit einer inflationsgesicherten Mietentwicklung ist für die Wirtschaftlichkeit dieser Objekte entscheidend – besonders in Zeiten steigender Baukosten, energetischer Standards und wachsender regulatorischer Anforderungen.

Vorteile für beide Seiten
Die Indexmiete bietet einige praktische Vorzüge für Mieter und Vermieter: Die Mietanpassung erfolgt nicht über Vergleichsmieten, sondern anhand des amtlichen Verbraucherpreisindex (VPI). Aufwendige Modernisierungserhöhungen sind nicht zulässig. Das schafft Transparenz und reduziert bürokratische Hürden. Anders als bei Staffelmieten erfolgt die Anpassung zwar nicht automatisch, doch sie kann regelmäßig vorgenommen werden – vorausgesetzt, der VPI steigt. Ein weiterer Vorteil: Bei Indexmieten ist eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Laufe des Mietverhältnisses zulässig. Hier ist allein die Entwicklung des Verbraucherpreisindex maßgeblich – unabhängig von der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das verschafft Vermietern insbesondere in angespannten Wohnungsmärkten zusätzliche Planungssicherheit.

Politische Diskussion: Zwischen Realität und Symboldebatte
Vor dem Hintergrund der Inflation und gestiegener Energiepreise wird politisch teils gefordert, Indexmieten stärker zu regulieren. Auch die aktuelle Bundesregierung hat sich in ihrem Koalitionsvertrag darauf verständigt, Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten zu regulieren. Bemerkenswert: Noch vor dem Inflationsschub infolge des Ukraine-Kriegs wurde aus Mieterperspektive gefordert, Mietpreissteigerungen generell an die Inflation zu koppeln – heute hingegen gilt dieselbe Entwicklung plötzlich als sozialpolitisches Risiko.

Haus & Grund kritisiert diese Debatte als realitätsfern: Wer die Nutzung von Indexmieten einschränkt, trifft vor allem den Neubau – und damit jene Investitionen, die politisch gewünscht und notwendig für die Entspannung des Wohnungsmarktes sind. Gerade in Ballungsräumen sind kostendeckende Mieten nur mit verlässlicher Inflationsanpassung realisierbar. Eingriffe in diese Vertragsfreiheit verringern die Investitionsbereitschaft und verschärfen die Wohnungsknappheit.

Fazit

Indexmieten sind kein Instrument der Spekulation, sondern Ausdruck vertraglicher Gestaltungsfreiheit. Sie schaffen Klarheit für beide Seiten – ohne das Konfliktpotenzial individueller Mieterhöhungen. Wer sie verbieten will, gefährdet gezielt den dringend benötigten Wohnungsneubau. Gerade für private Vermieter lohnt es sich, die Indexmiete als strategische Option zu prüfen – insbesondere in Großstädten und bei energetisch hochwertigen Objekten.

Praxistipp für private Vermieter

Für private Eigentümer, die energetisch hochwertige Neubauten vermieten, ist die Indexmiete ein flexibles und rechtssicheres Instrument. Sie bietet Schutz vor inflationsbedingtem Wertverlust, ermöglicht eine marktnahe Mietentwicklung und reduziert den Verwaltungsaufwand bei Mieterhöhungen. Allerdings sollte die Entscheidung stets individuell abgewogen werden: Wer eine langfristige Vermietung ohne Modernisierungsbedarf plant und Wert auf Transparenz im Mietverhältnis legt, profitiert vom Indexmodell. Bei älteren Beständen oder geplanter energetischer Sanierung kann hingegen ein anderer Vertragsweg geeigneter sein.