Was bedeutet der Mietenmonitor der Stadt Frankfurt am Main?

Kürzlich hat das Amt für Wohnungswesen der Stadt Frankfurt am Main über die ersten Erfahrungen mit dem sogenannten Mietenmonitor öffentlich berichtet. Mit Hilfe eines Dienstleis­ters wertet dabei die Stadt Frankfurt auf verschiedenen Inter­netportalen Inserate von Vermietern aus.

Dabei kommt die Stadt zu dem vorläufigen Ergebnis, dass 42 Prozent der 2.369 untersuchten Inserate auffällig seien und deshalb genauer untersucht wurden. Bei einem größeren Teil handelt es sich jedoch um zulässige Mieten, weshalb circa 400 Eigentümer und Vermieter angeschrieben werden sollen. Da­bei will die Stadt lediglich auf die rechtlichen Situationen ver­weisen. Dazu muss man wissen:

Bei zu hohen Mietforderungen kommen vor allem die Themenbereiche Mietpreisbremse und Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetzbuch in Betracht. Die Mietpreisbremse ist ein Regelwerk aus dem Privat­recht und gilt grundsätzlich nur zwischen den Mietvertragspar­teien. Die Stadt Frankfurt am Main kann hierbei nur über eine rechtliche Situation aufklären, aber keine weiteren Schritte ver­anlassen. Die Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstraf­gesetzbuch wird seitens der Stadt Frankfurt am Main verfolgt, da es sich um eine öffentlich-rechtliche Regelung handelt, die eine Ordnungswidrigkeit normiert. Grundlage beider Thema­tiken ist die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete, die die Stadt Frankfurt am Main nach dem qualifizierten Mietspiegel (derzeit Stand 2024) ermittelt.

Der Mietspiegel kann beispiels­weise unter www.mietspiegelrechner-frankfurt.de eingesehen werden. Der Mietspiegel als solches sieht eine Reihe von Merk­malen vor, die es im Einzelfall abzuklären gilt, um die richtige ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Mithin sind eine Viel­zahl von Zusammenhängen und Einzelwirkungen zu berück­sichtigen, so dass die Ermittlung der zulässigen Nettomiete sehr komplex sein kann – gerade auch dann, wenn zuvor Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erfolgt sind, die in den überwiegenden Fällen nicht aus dem Inserat hervorgehen, aber dennoch Berücksichtigung finden müssen.

Weil diese viel­fältigen Faktoren und darüber hinaus zusätzliche vertragliche Details zwischen den Mietvertragsparteien bei der Ermittlung der korrekten Miethöhe berücksichtigt werden müssen, be­stehen aus Sicht von Haus & Grund Frankfurt am Main Zweifel, ob eine Überprüfung anhand von Aussagen aus einem Inse­rat tatsächlich dazu geeignet sein soll, den Sachverhalt richtig zu ermitteln. Haus & Grund Frankfurt am Main hat daher der Stadt Frankfurt am Main angeboten, die Fälle proaktiv zu be­gleiten. Betroffene Eigentümer können sich direkt an Haus & Grund Frankfurt am Main wenden und sich im Rahmen einer Mitgliedschaft beraten lassen.