Fachveranstaltung „Erbbaurecht – Inhalt und Probleme“

Erbbaurechte in der Praxis

Am 09. Oktober lud Haus & Grund Dahme Spree e.V. zusammen mit dem Gewerbeverband Eichwalde zu einem Vortragsabend über Erbbaurechte ein. 
Die Veranstaltung richtete sich an Erbpachtnehmer, die in der Vergangenheit auf Erbbauland gebaut haben und nun in Zeiten steigender Inflation mit einem hohen – oft zweistelligen – Anstieg des Pachtzinses konfrontiert sind, sowie an potentielle private Bauherren und Unternehmer, die ein Bauvorhaben auf kommunalen oder privaten Erbbaugrundstücken beabsichtigen.

Der Referent, Herr Dr. Burg (Sachverständiger für Immobilienbewertung), widmete seine Ausführungen insbesondere folgenden inhaltlichen Schwerpunkten und illustrierte diese sehr anschaulich mit Beispielen realer Fälle:

• Grundlagen und Wesen des Erbbaurechts;
• Vor- und Nachteile für Privatpersonen, Unternehmer und öffentliche Hand;
• typische Vertragsklauseln und häufige Fallstricke;
• Der Erbbauzins: rechtliche Grundlagen und sachgerechte Anpassung,
• Besonderheiten bei der Beendigung des Erbbaurechts durch Zeitablauf oder Heimfall,
• Marktwert des Erbbaurechts und Vergleich zum Wert des Volleigentums.

Verkauf eines Erbbaurechts durch den Erbbaurechtsnehmer:

Herr Dr. Burg rechnete anhand eines realen Falles vor, dass es lukrativ sein kann, ein z.B. in den 90-er Jahren auf Basis der damaligen Bodenrichtwerte mit den damals üblichen Erbpachtzinsen begründetes Erbbaurecht jetzt zu verkaufen, denn für den Erwerber stellt die Möglichkeit, sich in die Pachtkonditionen der 90-er einzukaufen, einen wirtschaftlichen Vorteil dar. Müsste der Erwerber heute ein Erbbaurechtsverhältnis neu begründen, statt sich in den „Altvertrag“ einkaufen zu können, würde ihn das aufgrund der gegenwärtig viel höheren Bodenrichtwerte erheblich mehr Geld kosten.

Etwaige Ansprüche/Chancen auf Reduzierung von Pachtzinserhöhungen: Aufgrund persönlicher Lebensumstände kommt für viele Erbbaurechtsnehmer ein Verkauf des Erbbaurechts nicht in Betracht. In diesen Fällen wird geraten, bei jeder Pachtzinserhöhung zunächst zu prüfen, ob der Erhöhungsbetrag vertragskonform ermittelt wurde. Die Praxis lehrt, dass den Erbpachtgebern bei der Berechnung von Pachtzinserhöhungen manchmal Fehler unterlaufen, deren Korrektur eine Reduktion des Pachtzinsanstieges zur Folge hat, z.B.: Wurde der vereinbarte Index bzw. Objektwert zugrunde gelegt? Ist das Basisjahr richtig? Bei der Umbasierung von Basisjahren: Stimmt der Umbasierungsfaktor? Sind Kappungsgrenzen vereinbart und berücksichtigt? Im Falle rückwirkender Forderungen: Sind Ansprüche möglicherweise ganz oder teilweise verjährt?

Zusätzlich zur Überprüfung des geforderten Erhöhungsbetrages auf sachliche und rechnerische Richtigkeit, besteht bei Erbbaurechten für Wohnzwecke die Möglichkeit einer Billigkeitskontrolle nach § 9a ErbbauRG (dient nur ein Teil des Bauwerks Wohnzwecken, gilt die Regelung anteilig). Demnach darf eine Anpassung des Erbbauzinses nur dann erfolgen, wenn sie nach den Umständen des Einzelfalls nicht unbillig ist. Grundlage dafür ist die Veränderung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, die sich aus dem Mittelwert der Steigerung der Lebenshaltungskosten (Verbraucherpreisindex) und der Steigerung der Einkommen (Verdienstindex) ergibt. Eine Anpassung an den Bodenpreisindex ist ausdrücklich unzulässig. Auch in diesen Fällen zeigt die Praxis, dass die Überprüfung von Pachtzinserhöhungen auf Billigkeit für den Erbpachtnehmer häufig erfolgreich ist.

Herr Dr. Burg bietet in Kooperation mit Haus & Grund Dahme Spree e.V. Erbpachtnehmern an, bei der Wertermittlung von Erbbaurechten für den Verkaufsfall und für die Billigkeitskontrolle gutachterlich zu unterstützen. Interessenten wenden sich bitte an die Geschäftsstelle von Haus & Grund in Erkner.
Tel. 03362 883566, E-Mail: info@haus-grund-erkner.de