BGH bestätigt erneut: Schonfristzahlung heilt nur fristlose Kündigung
Die sogenannte Schonfristzahlung bietet Mietern die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Geregelt ist sie in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB: Zahlt der Mieter (spätestens) innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die rückständige Miete vollständig, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
Die Zahlung hat jedoch nur Auswirkungen auf die fristlose Kündigung. Auch wenn der Mieter rechtzeitig zahlt, bleibt eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung somit wirksam. Diese Differenzierung hat der BGH in mehreren Entscheidungen wiederholt klargestellt(BGH, Urt. v. 13.10.2021, Az. VIII ZR 91/20; BGH, Urt. v. 05.10.2022, VIII ZR 307/21; BGH, Urt. v. 09.04.2025, Az. VIII ZR 145/24)
Der BGH hat nunmehr – zum wiederholten Male – eine Entscheidung des Landgerichts Berlin II „kassiert“. Das LG Berlin II vertrat in der vorangegangenen Entscheidung abermals die Rechtsauffassung, dass eine rechtzeitige „Nachzahlung“ der Mietrückstände die Kündigung - sowohl die außerordentliche, fristlose als auch die hilfsweise erklärte ordentliche - „aushebele“.
Der BGH hat dieser Rechtsauffassung abermals eine Absage erteilt, dies zuletzt mit Urteil vom 23.07.2025 (Az. VIII ZR 287/23).
Der BGH widersprach damit der Auffassung des LG Berlin II, das mehrfach entschieden hatte, dass die Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung heilen könne, wenn diese auf denselben Zahlungsrückstand gestützt ist. Der BGH stellte jedoch klar, dass § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ausschließlich auf die außerordentliche Kündigung Anwendung findet und eine analoge Anwendung auf die ordentliche Kündigung nicht zulässig ist 2 3.
Die Karlsruher Richter betonten, dass die beschränkte Wirkung der Schonfristzahlung dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht. Eine richterliche Erweiterung der Norm sei unzulässig, da sie eine gesetzgeberische Entscheidung durch eine judikative Lösung ersetzen würde, die im Gesetzgebungsverfahren nicht vorgesehen war.
In der Praxis bedeutet dies somit unverändert und durch den BGH wiederholt bestätigt, dass die Schonfristzahlung nur eine außerordentliche, fristlose Kündigung zu „heilen“ vermag – die Wirksamkeit der hilfsweise ordentlich erklärten Kündigung bleibt hierdurch jedoch unberührt.
