BGH zu Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ermöglicht dem Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn berechtigter Eigenbedarf besteht, für sich selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich unlängst in seiner Entscheidung vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) zu den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung geäußert und festgehalten, dass diese nicht überhöht anzusetzen sind und alle Sachverhaltsumstände des Einzelfalls berücksichtigt werden müssen.
Der dortigen Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung mit der Begründung ausgesprochen hatte, dass er beabsichtige, das Dachgeschoss auszubauen und mit seiner Wohnung im vierten Obergeschoss zu verbinden. Die dafür erforderlichen Bauarbeiten sollten nach Freiwerden der von der Beklagten bewohnten Wohnung beginnen und würden mehrere Monate in Anspruch nehmen. Seine eigene Wohnung im vierten Obergeschoss stehe dem Kläger dann über diesen Zeitraum nicht mehr zur Verfügung, so dass er die Wohnung der Beklagten im dritten Obergeschoss benötige. Nach Abschluss der Arbeiten wolle er nicht mehr in die Wohnung im vierten Obergeschoss zurückkehren, sondern diese verkaufen.
Nachdem das Berufungsgericht die Klage abgewiesen hatte, hob der BGH die Entscheidung auf und hat die Sache zur erneuten Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
In der BGH hat der BGH angeführt:
„Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich nur kündigen, wenn er an dessen Beendigung ein berechtigtes Interesse hat. Ein solches berechtigtes Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei der Auslegung und Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB haben die Gerichte die in dieser Vorschrift und den Bestimmungen der §§ 574 ff. BGB zum Ausdruck kommende Interessenabwägung des Gesetzgebers zwischen dem Erlangungsinteresse des Vermieters und dem Bestandsinteresse des Mieters in einer Weise nachzuvollziehen, die dem beiderseitigen Eigentumsschutz (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) Rechnung trägt und die beiderseitigen Belange in einen verhältnismäßigen Ausgleich bringt (Senatsurteil vom 4. März 2015 - VIII ZR 166/14, BGHZ 204, 216 Rn. 13 ff.; vgl. auch BVerfGE 89, 1, 8 ff.; BVerfG, NJW-RR 1999, 1097, 1098 [jeweils zu § 564b, § 556a BGB aF]). (…)
Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert nicht, dass der Vermieter oder einer der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 18; Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, BGHZ 103, 91, 100 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF]; BVerfGE 68, 361, 373 f.; BVerfG, NJW 1994, 309, 310; 1994, 994 f.). Vielmehr benötigt ein Vermieter eine Mietwohnung bereits dann im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn sein (ernsthafter) Wunsch, die Wohnung künftig selbst zu nutzen oder nahen Angehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen, auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss [Rechtsentscheid] vom 20. Januar 1988 - VIII ARZ 4/87, aaO; Senatsurteile vom 1. Juli 2015 - VIII ZR 14/15, NJW 2015, 2727 Rn. 9 mwN; vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO; Senatsbeschluss vom 21. August 2018 - VIII ZR 186/17, NJW-RR 2019, 130 Rn. 24 mwN). Eine solche Auslegung ist im Hinblick auf die sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter zukommende Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geboten (Senatsurteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, aaO Rn. 19). (…)
Indem das Berufungsgericht ohne die erforderliche konkrete Würdigung der Einzelfallumstände die Kündigung des Klägers vom 1. November 2021 allein schon aufgrund seines Wunsches, die derzeit von ihm bewohnte Wohnung zu verkaufen, als missbräuchlich angesehen hat, hat es dem aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG folgenden Recht des Eigentümers, seine Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, nicht hinreichend Rechnung getragen. Die dem Umbau- und dem Verkaufswunsch selbst - nach dem Vortrag des Klägers und den dementsprechenden erstinstanzlichen Feststellungen - zugrunde liegenden Motive des Klägers und seine Lebensplanung hat es - was die Revision mit Erfolg rügt - bei seiner Würdigung rechtsfehlerhaft aus dem Blick verloren. Das Berufungsgericht hat damit den Sachverhalt und den Kern des klägerischen Vortrags nicht vollständig ausgeschöpft und insbesondere nicht geprüft, ob der Eigenbedarfswunsch von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist.
Anders als das Berufungsgerichts offenbar gemeint hat, ist das Nutzungsinteresse des Vermieters - hier des Klägers - hinsichtlich der vermieteten Wohnung auch dann zu respektieren, wenn er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt beziehungsweise selbst verursacht hat (vgl. Senatsurteile vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 16, 56; vom 11. Dezember 2019 - VIII ZR 144/19, NJW 2020, 1215 Rn. 17; BVerfGE 79, 292, 305; 81, 29, 34). Für die in Rede stehende Veräußerung der bisher vom Kläger genutzten Wohnung gilt jedenfalls unter den hier gegebenen Umständen nichts Anderes (vgl. hierzu BVerfGE 81, aaO).“
Die vorliegende Entscheidung zeigt erneut vor allem eines auf: Ob eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, bleibt unverändert eine Entscheidung im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Sachverhaltsumstände. Eine diesbezügliche Einschätzung kann daher nur nach vorheriger Prüfung und entsprechender Abwägung der bestehenden Voraussetzungen erfolgen, so dass die Einholung fachkundigen Rechtsrats vorab unerlässlich erscheint.
