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Steuern
Haus & Grund Deutschland setzt sich für eine Steuerpolitik ein, die private Eigentümer nicht bestraft, sondern gezielt dabei unterstützt, Wohnraum zur Verfügung zu stellen und in die energetische Modernisierung ihrer Immobilien zu investieren. Steuerliche Regelungen wie die Begrenzung sofort abziehbarer Sanierungskosten in den ersten Jahren nach Erwerb oder der Ausschluss des Werbungskostenabzugs bei günstiger Vermietung wirken heute oftmals investitionshemmend und bremsen sowohl die Schaffung als auch den Erhalt bezahlbaren, zeitgemäß sanierten Wohnraums. Stattdessen braucht es klare, verlässliche und einfache steuerliche Anreize: für energetische Sanierungen im Bestand ebenso wie für sozialorientierte Vermietungsmodelle von Privatpersonen. So kann Steuerpolitik einen entscheidenden Beitrag dazu leisten, den Wohnungsmarkt zu entlasten, Klimaschutzziele im Gebäudebereich zu erreichen und privates Engagement im Mietwohnungsmarkt zu stärken.
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Problem
43,7 Prozent der vermietenden Privatpersonen üben die Vermietungstätigkeit aus, obwohl sie bereits das gesetzliche Rentenalter erreicht haben. Die Vermietungstätigkeit ist eine aufwendige und herausfordernde Tätigkeit, zumal 83,8 Prozent ihre Mietwohnungen selbst verwalten. Auf der anderen Seite wird die Vermietungstätigkeit durch gesetzliche Mietpreisbegrenzungen und hohe Instandhaltungskosten wirtschaftlich immer unrentabler. Viele, vor allem ältere Vermieter, scheuen den immer höheren Aufwand und geben die Vermietungstätigkeit auf.
Lösung
Auch die vermietenden Privatpersonen im Rentenalter, die ihre Mietwohnungen selbst verwalten, sollten in den Fokus der Aktivrente mit aufgenommen werden, um sie zu einer Fortführung der Vermietungstätigkeit zu motivieren. Ihre Mieteinnahmen sollten sie auf Antrag in Höhe von bis zu 2.000 Euro monatlich steuerfrei vereinnahmen dürfen, wenn sie Wohnraum maximal zur ortsüblichen Vergleichsmiete anbieten.
Problem
Werden innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf einer Immobilie Modernisierungen durchgeführt, die netto mehr als 15 Prozent des Kaufpreises kosten, wird der Käufer bei der Abschreibung benachteiligt: Er darf die Modernisierungskosten nur noch über die gesamte Lebensdauer der Immobilie abschreiben und nicht mehr sofort als Werbungskosten absetzen. Hinzu kommt eine neue Vorgabe des Instituts der Wirtschaftsprüfer: Bei einer Modernisierungsmaßnahme, die die Effizienzstufe des Gebäudes um 30 Prozent oder mehr verbessert, wird ebenfalls von einer Pflicht zur Abschreibung über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes ausgegangen. Der Eigentümer verliert dadurch wertvolle Liquidität, die der Immobilie zugutekommen könnte.
Lösung
Häufig planen gerade private Vermieter Modernisierungen als Gesamtmaßnahme, die Anteile energetischer und sonstiger Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen enthält. Schnell ist dann die Kostengrenze von 15 Prozent erreicht. Bei der Ermittlung der 15-Prozent-Grenze sollten deshalb energetische Modernisierungsmaßnahmen unberücksichtigt bleiben. Energetische Modernisierungen dürfen keine steuerlichen Nachteile auslösen. Dem modernisierenden Eigentümer soll freigestellt bleiben, ob er den Sofortabzug oder die Abschreibung über die gesamte Laufzeit vornimmt.
Problem
Eine erhebliche Zahl vermietender Privatpersonen erzielt nur geringe Einnahmen mit der Vermietung von Wohnraum. Bei 12 Prozent sind es weniger als 6.000 Euro pro Jahr. Verfügt eine vermietende Privatperson über keine weiteren nennenswerten Einkünfte, muss sie derzeit nur aufgrund dieser geringen Vermietungseinnahmen eine Steuererklärung abgeben. Denn bisher gilt für Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nur eine Vereinfachungsregelung für den ansonsten selbst genutzten, teilvermieteten Wohnraum. Dabei handelt es sich um eine Freigrenze von 520 Euro. Sie kann genutzt werden, um auf die Versteuerung der Einnahmen zu verzichten.
Lösung
Für einen spürbaren Abbau von Bürokratie auf Seiten der Verwaltung und der Bürger würde die Einführung eines optionalen jährlichen Freibetrags von 6.000 Euro auf Einnahmen aus der Wohnraumvermietung für alle Privatpersonen sorgen. Einzige Bedingung sollte sein, dass die vermietenden Privatpersonen unbefristete Wohnraummietverträge abschließen. Diese Freibetragsregelung würde es vielen vermietenden Privatpersonen ermöglichen, eine Nichtveranlagungsbescheinigung zu beantragen und sich damit von der bürokratischen Last einer Steuererklärung zu befreien, was unmittelbar auch die Finanzverwaltung entlastet.
Problem
Eine geerbte Immobilie unterliegt häufig zum Zeitpunkt des Erbfalles einem hohen Modernisierungsstau. Insbesondere energetische Modernisierungen werden wegen hoher Kosten auf den Erb- oder Schenkungsfall hinausgeschoben und „mitvererbt“. Dies verzögert die Energiewende im Gebäudebestand. Für den Erben oder Schenkungsempfänger kommt immer häufiger die sofort fällige Erbschaftsteuer hinzu. Denn aufgrund der seit 2008 nicht mehr angepassten Freibeträge und der stark gestiegenen steuerlichen Werte, werden auch im engeren Familienkreis immer mehr Immobilienerbschaften steuerpflichtig. Das schmälert zusätzlich die für Modernisierungen zur Verfügung stehende Liquidität. Viele Erben müssen dann die Immobilie verkaufen oder setzen zumindest die Vermietungstätigkeit nicht fort.
Lösung
Die Kosten für die energetische Modernisierung einer Wohnimmobilie sollten direkt von der Erbschaftsteuerschuld abgezogen werden können. So kann verhindert werden, dass sich Erben für den Verkauf bzw. die Aufgabe der Vermietung entscheiden müssen. Die Erbschaftsteuer-Entlastung motiviert zu energetischer Modernisierung und trägt dazu bei, vermietende Privateigentümer im Markt zu halten und die für den deutschen Mietmarkt prägende Anbieter- und Angebotsvielfalt zu erhalten. Zugleich trägt diese Lösung zur schnelleren Erreichung der Klimaziele bei.
Problem
Unterschreitet die Miethöhe 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, besteht die Gefahr, dass Werbungskosten des Vermieters steuerlich nicht voll berücksichtigt werden. Der Vermieter muss dann über einen Zeitraum von 30 Jahren in die Zukunft seine Gewinnerzielungsabsicht aufwendig belegen („Totalüberschussprognose“). Gelingt dies nicht, droht eine Kürzung der Werbungskosten.
Lösung
Die preiswerte Vermietung sowie Modernisierungsmaßnahmen sollten nicht länger bestraft, sondern steuerlich wirksam gefördert werden. Dies würde durch die vollständige Abschaffung der WerbungskostenKürzung erreicht – und zwar für jede Vermietung unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete durch vermietende Privatpersonen.