Schadensersatz im Mietrecht: diese Regeln gelten

Keine Wohnung bleibt dauerhaft ohne Schäden, das gilt auch für das Inventar. Fragt sich nur, wer für die Instandsetzung bezahlt: der Mieter oder der Vermieter? Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 280 Absatz 1 die Anspruchsgrundlagen, doch wie zumeist, wenn es um Gesetze geht, ist in der Praxis nicht alles sofort klar. Die Grundfrage lautet: Handelt es sich um einen Mietschaden oder um eine Verschleißerscheinung? Wenn das geklärt ist, steht auch fest, wer den Schadensersatz im Mietrecht leisten muss.

Was gilt als Mietschaden - und was als Verschleißerscheinung?

Verschlissen ist etwas, wenn es bei sachgemäßer Nutzung Abnutzungsspuren trägt. Das kann die abgelaufene Stelle im Parkett sein oder der Möbelabdruck im Teppich. In diesem Fall haftet der Mieter nicht, Sie als Vermieter sind am Zug. Sollte Ihr Mieter mutwillig oder fahrlässig Schäden verursachen, sieht die Sache anders aus: Bei unsachgemäßer Nutzung muss er Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB leisten.

1. Miet- oder Sachschäden

Juristisch gesehen bedeutet eine unsachgemäße Nutzung, dass der Schuldner (in diesem Fall der Mieter) seine Pflicht aus seinem Schuldverhältnis verletzt hat. Die pflegliche Behandlung einer Wohnung und des durch den Vermieter zur Verfügung gestellten Inventars gehört zu den gesetzlichen Mieterpflichten. Zerspringt in der Küche eine Bodenfliese, weil jemand eine Gusseisenpfanne fallenlässt, ist das nicht pfleglich und wird zum Schadensersatzfall, für den die Haftlichtversicherung des Mieters regelmäßig aufkommt

Das sind typische Sachschäden in Wohnungen:

• Verbrennungen, Löcher, Flecken im Teppich
• Tiefe Kratzer im Laminat oder Parkett
• Aus dem Scharnier gerissene Türen oder Fenster
• Stark beschädigte Wände oder Decken
• Zerstörter Badezimmereinrichtung
• Zerschrammte Einbauschränke
• Schimmel aufgrund unsachgemäßen Lüftens

Auch sogenannte Allmählichkeitsschäden fallen in diese Sparte. Zu ihnen gehört der Feuchtigkeitsschaden unter dem Blumentopf, ebenso wie Wasserschäden durch zu feuchte Parkettreinigung. Eines haben alle „echten“ Mietsachschäden gemeinsam: Weder eine gründliche Säuberung noch eine kleine Reparatur reicht aus, um den Mangel zu beheben. Stattdessen sind Geld und fachliches Wissen vonnöten, oder zumindest ein erhöhter Zeitaufwand. 

2. Verschleißerscheinungen

Laufen Ihr Mieter und seine Gäste besonders häufig über eine neuralgische Stelle, zum Beispiel im Eingangsbereich, und nutzt sich dabei verstärkt der Fußboden ab, war die Nutzung sachgemäß. Dasselbe gilt, wenn der Wandanstrich oder die Tapeten nicht mehr ganz so frisch aussehen wie beim Einzug, denn das passiert im Normalfall bei jeder vertragsgemäßen Nutzung einer Wohnung. Als Vermieter können Sie daraus keine Ansprüche ziehen.

Typische Verschleißerscheinungen in Wohnungen sind:

• Begrenzte Zahl von Dübel- und Bohrlöchern
• Abgenutzte Stellen am Boden
• Leichte Wandverschmutzungen
• Abblätternder oder verblasster Anstrich
• Gelockerte Türgriffe
• Ausgefranste Teppiche
• Druckstellen am Boden von schweren Möbeln

Daraus ergibt sich die Frage: Wie „schwer“ darf ein Schaden sein, damit er noch als normale Abnutzung gilt? Spätestens hier wird deutlich, dass die Angelegenheit komplexer ist, als zunächst gedacht. Denn das Ausmaß der normalen Verschleißerscheinungen hängt sowohl von der Anzahl und dem Alter der Bewohner ab, als auch von der eventuellen Anwesenheit von Haustieren sowie der allgemeinen Material- und Immobilienqualität. Und natürlich spielt auch die Nutzungsdauer eine wichtige Rolle.

Mehr Sicherheit durch Kleinstreparaturklausel im Mietvertrag

Um zumindest bei kleinen Schäden auf der sicheren Seite zu sein, bringen viele Vermieter eine Kleinstreparaturklausel im Mietvertrag unter. Damit beteiligen Sie Ihren Mieter finanziell an vielen kleinen Alltagsreparaturen. Zur rechtlichen Wirksamkeit müssen Sie einen Maximalbetrag pro Reparatur und eine Obergrenze pro Jahr angeben. Zwischen 70 und 100 Euro je Reparatur gelten erfahrungsgemäß als angemessen, ebenso wie bis zu 8 % der Jahreskaltmiete im Jahr.

Die Kleinstreparaturklausel gilt grundsätzlich nur für Objekte, auf die Ihr Mieter regelmäßig zugreift, zum Beispiel also für Lichtschalter, die Einbauküche und die Türdrücker. Rohrleitungen gehören nicht dazu, ebenso wenig wie Ihre Heiztherme im Keller.

Wenn der Mieter nicht freiwillig Schadensersatz leistet

Im Schadensfall fordern Sie Ihren Mieter unmissverständlich auf, entweder den Defekt fachgerecht zu beheben oder Ihnen die fragliche Summe zu begleichen. Eine Frist ist laut Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus Februar 2018 dafür nicht nötig (Az. VIII ZR 157/17). Nicht jeder Mieter zeigt direkt Einsicht und zahlt einen von ihm verursachten Mietschaden anstandslos bzw. behebt diesen In diesem Fall besteht die Möglichkeit, seine Kaution zu kürzen oder sie, je nach Schadenssumme, vollständig einzubehalten. Voraussetzung hierfür ist, dass der Schadenersatzanspruch unstrittig oder rechtskräftig festgestellt ist. Eine Möglichkeit einer solchen Feststellung ist die Beantragung eines Mahnbescheids, um die Forderung schnell und rechtlich verbindlich durchzusetzen. Ein weiterer Hebel, einen renitenten Mieter zur Zahlung zu bewegen, ist die Androhung, zu kündigen, im schlimmsten Fall bis hin zur Räumungsklage. Der Gang vor Gericht lässt sich nicht immer vermeiden, und es wäre nicht das erste Mal, dass Parkettkratzer eine juristische Einzelfallprüfung nach sich ziehen.

Nur Mieter mit Haftpflichtversicherung erlauben?

Da sich haftpflichtversicherte Mieter wahrscheinlich nicht lange sträuben, einen durch sie versursachten Schaden zu begleichen, nehmen manche Vermieter eine verpflichtende Privathaftpflicht in den Mietvertrag mit auf. Dann, so der Gedanke, wird der Mieter die Schadenssumme per Versicherung begleichen und alles ist gut. Leider ist eine solche Klausel unwirksam. Eine freundliche Nachfrage im Vorgespräch verbietet Ihnen niemand, Zwang zur Versicherung ist aber nicht erlaubt. 

Die Mieterpflicht zur Schadensmeldung

Ihr Mieter ist verpflichtet, Ihnen Mietschäden unverzüglich nach Entstehen zu melden. Allerdings kommen die wenigsten dieser Pflicht wirklich nach. Oft entpuppen sich die Mängel erst beim Auszug oder wenn der Vermieter zwischendurch zu Besuch erscheint. Die Verletzung der Anzeigepflicht ist kein grundsätzlicher Kündigungsgrund, doch ist Ihr Mieter haftbar für alle Folgeschäden, die im Laufe der Zeit aus seinem Versäumnis entstehen. Sollte aus einer Undichtigkeit im Bad mit der Zeit ein massiver Wasserschaden werden, ohne dass Sie rechtzeitig davon erfahren haben, ist das ein Grund für eine ordentliche Kündigung.

Den Schadensersatz richtig berechnen

Bei Mietschäden müssen Sie als Vermieter normalerweise einen Abzug „Neu für Alt“ vornehmen. Sie dürfen also in den meisten Fällen nicht den originalen Anschaffungspreis der beschädigten Sache als Schadensversatz einfordern, sondern nur den Zeitwert. Als Orientierungshilfe zur richtigen Berechnung können Sie rechtskräftige Gerichtsurteile im Bereich Mietschäden heranziehen, aber auch Ihre steuerlichen Abschreibungsfristen, die Auskunft über den jeweiligen Zeitwert geben. Sie ahnen es schon: Im Einzelfall wird es kompliziert, aber mit fachkundiger Hilfe läuft die Berechnung glatt: Als Mitglied von Haus & Grund haben Sie ein Anrecht auf rechtliche Beratung, auch bezüglich der Berechnung von Schadensersatz.

Auf Fristen und mögliche Verjährung achten

Wie immer bei Schadensersatzansprüchen existieren auch im Mietrecht feste Fristen, in diesem Fall sogar mit verkürzter Verjährungsfrist. Im Zivilrecht können Sie Ihre Forderungen noch bis zu 3 Jahre später stellen, doch als Vermieter haben Sie nur 6 Monate Zeit, so steht es im § 548 BGB festgeschrieben. Die Frist beginnt nicht etwa am Ende des Mietverhältnisses laut Mietvertrag, sondern zum Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe, der vor oder nach dem offiziellen Mietende liegen kann.

Dieselbe Zeit, also ein halbes Jahr, können Sie nutzen, die Wohnung gründlich zu überprüfen, wenn Sie eine Kaution einbehalten haben. Bei der Wohnungsrückgabe sollten Vermieter und Mieter gemeinsam ein Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen, um etwaig vorhandene Schäden zu dokumentieren. Darin kann auch eine Verwendung der Kaution oder eine Frist zur Nachbesserung bzw. Schadensbeseitigung vereinbart werden. Nutzt der Mieter die Wohnung weiter, um etwaige Reparaturen durchzuführen, muss er eine entsprechende Nutzungsentschädigung in Höhe einer angemessenen Miete zahlen. Nachträglich entdeckte Schäden sind schwieriger durchzusetzen.

Geht der Mieter nicht darauf ein eine entsprechende Regelung zu vereinbaren oder kommt es zu einem erneuten Mangel, haben Sie als Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Sollte die Kaution den Betrag nicht decken, fordern Sie die restliche Summe von Ihrem Ex-Mieter ein.

Sollte eine gemeinsame Wohnungsbegehung nicht möglich sein, dokumentieren Sie die festgestellten Schäden und informieren Sie Ihren Mieter hierrüber. Teilen Sie ihm auch mit, dass Sie die Kaution einbehalten, bis die Angelegenheit vollständig geklärt ist. Das gilt übrigens auch für nicht durchgeführte, vertraglich festgelegte Schönheitsreparaturen - oder wenn diese mangelhaft sind.

Verbesserungen nicht auf Mieterkosten vornehmen!

Im Rahmen einer Schadensersatzleistung ergibt sich seitens des Vermieters kein Recht, Verbesserungen auf Mieterkosten vorzunehmen. Wurden beispielsweise reguläre Baumarktfliesen in der Küche beschädigt, können Sie nicht verlangen, dass Ihr Mieter die Verlegung luxuriöser Designerfliesen bezahlt. Die Ersatzleistung muss also immer angemessen sein. Aber wenn Sie als Vermieter die Chance für Verbesserungen nutzen möchten, können Sie selbstverständlich eigenes Geld in ein „Upgrade“ investieren. Brauchen Sie eine fundierte rechtliche Beratung? Wenden Sie sich an Haus & Grund, eine Mitgliedschaft zahlt sich für Vermieter aus.

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