Sie suchen Rat zu Fragen rund um Ihre Immobilie? Wir sind für Sie da – ganz in Ihrer Nähe. Wir setzen uns engagiert, kompetent und individuell für das private Eigentum unserer Mitglieder ein.
Mietrückstand - So kommen Vermieter an ihr Geld
Mietobjekte sollen dem Vermieter Geld einbringen. Wenn Mieter nicht zahlen, verliert das Mietverhältnis entsprechend seinen Sinn. Ab wann gilt eine nicht überwiesene Miete rechtlich als Mietrückstand – und welche Handlungsoptionen hat in diesem Fall der Vermieter? Wir haben uns die rechtliche Lage genauer angesehen und geben Ihnen praktische Empfehlungen, wie Sie doch noch an die Ihnen zustehende Miete kommen.
Bild
Wann ist ein Mieter rechtlich im Mietrückstand?
Für den Mietrückstand gilt eine feste rechtliche Definition, damit beide Vertragsparteien wissen, wo die Grenze ist. Einmal ein paar Tage später zu zahlen bedeutet zwar schon „Verzug“, der Vermieter darf aber erst bei „erheblichen Rückständen“ kündigen.
Trifft der Mietvertrag keine andere Aussage, so muss der Mieter seine Miete immer spätestens zum 3. Werktag des Monats entrichten, das regelt der Paragraf 556b BGB. Grundsätzlich können Sie ein anderes Zahlungsdatum vereinbaren, doch muss es immer eine genügend lange Frist dazu geben. Ausschlaggebend ist nicht, wann das Geld auf Ihr Konto eingeht, sondern wann der Mieter überweist – so urteilte 2016 der Bundesgerichtshof mit Aktenzeichen VIII ZR 222/15. Haben Sie also etwas Geduld, vielleicht trifft die Miete am nächsten Tag ein.
Ein erheblicher Mietrückstand, der zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, liegt erst vor, wenn …
- Ihr Mieter zwei Monate nacheinander keine Zahlung leistet
- Ihr Mieter zwei Monate nacheinander nur anteilig zahlt und Ihnen insgesamt mehr als eine Monatsmiete schuldet
- Ihr Mieter Ihnen über längere Zeit Geld in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten schuldig bleibt
Handlungsoptionen bei erheblichem Mietrückstand
An dieser Stelle haben Sie die Wahl: Möchten Sie mit Ihrem Mieter reden und ihm eventuell eine neue Chance anbieten? Oder sind die Fronten so verhärtet, dass Sie lieber fristlos kündigen wollen? Letzteres ist bei erheblichen Mietrückständen erlaubt, doch ziehen renitente Mieter danach meistens nicht folgsam aus. Einen säumigen oder nicht zahlenden Mieter tatsächlich loszuwerden, kann stressig und langwierig sein, auch wenn das Recht eindeutig auf Vermieterseite liegt.
Das klärende Gespräch
In vielen Fällen ist ein Gespräch zumindest zu Anfang die bessere Option. Vielleicht kann Ihr Mieter den Mietrückstand gut begründen und ist bereit, seine Schulden zum Beispiel per Ratenzahlung zu begleichen. Schicksalsschläge sind leider keine Seltenheit und wenn die Person vorher zuverlässig war, gibt es Hoffnung, den Streitfall nervenschonend zu beenden.
Die Abmahnung bei Mietrückstand
Klappt das nicht, können Sie Ihren Mieter durch eine Abmahnung warnen. Oft reicht das zum Wachrütteln aus. Die Abmahnung bei erheblichem Mietrückstand ist eine Kann-Option, kein Muss. Sie zeigen damit immer noch Entgegenkommen. Bei einem Mieter, der regelmäßig verspätet zahlt, aber keine besonderen Schulden anhäuft, sieht das anders aus. In diesem Fall müssen Sie erst abmahnen, bevor Sie ihm kündigen.
Die Abmahnung sollte folgende Angaben enthalten:
- Den Grund Ihrer Mahnung
- Die Höhe der Mietschulden
- Der Zeitraum der Rückstände
- Die Androhung einer fristlosen Kündigung
- Ort, Datum, Uhrzeit, Namen und Unterschrift
Die fristlose Kündigung bei Mietrückstand
Der Paragraf 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gibt Ihnen als Vermieter das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung, wenn ein erheblicher Mietrückstand vorliegt. Stellen Sie diese schriftlich per Einschreiben zu, damit keine Missverständnisse aufkommen. Unterschreiben Sie die Kündigung persönlich oder bevollmächtigen Sie Ihre Hausverwaltung dazu. Auch hier müssen Sie wieder den genauen Grund sowie die Höhe und den Zeitraum des Mietrückstands angeben.
Sprechen Sie gleichzeitig hilfsweise eine ordentliche Kündigung mit einer entsprechenden Frist aus, wenn Sie sicherstellen möchten, dass der säumige Mieter auf jeden Fall ausziehen muss, auch wenn er die Schulden jetzt noch begleicht. Weisen Sie auf die erhebliche Verletzung seiner Vertragspflichten hin, die Ihnen die ordentliche Kündigung nach Paragraf 573 BGB ermöglicht. Greift die fristlose Kündigung nicht, kann die ordentliche Version in Kraft treten: Damit orientiert sich dann die Kündigungsfrist ganz normal an der Dauer des Mietverhältnisses.
Die Räumungsklage einreichen
Gleichzeitig mit der Kündigung können Sie beim Amtsgericht oder Landgericht Ihre Räumungsklage einreichen. Dieser Schritt ist natürlich auch später möglich, zum Beispiel, wenn die Abmahnung eine oder zwei Wochen lang unbeantwortet bleibt. Doch je zügiger Sie nun vorgehen, desto schneller steht Ihnen Ihr Eigentum wieder zu Ihrer Verfügung. Allerdings kostet die Klage Geld und Sie müssen eine Vorauszahlung leisten. Zahlt Ihr Mieter unerwartet doch noch, können Sie Ihren Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklären (Erledigungserklärung), und so im günstigsten Fall noch eine Kostenerstattung durch den Verursacher erhalten.
Zwei Monate Schonfrist für den Mieter
Eventuell warten Sie mit Ihrer Räumungsklage lieber die Schonfrist für Ihren Mieter ab, die zwei Monate ab Rechtshängigkeit der Kündigungsklage beträgt. Wenn er sich in dieser Zeit eines Besseren besinnt und die Mietrückstände vollständig begleicht, wird Ihre fristlose Kündigung unwirksam und er darf bleiben. Haben Sie hilfsweise ordentlich gekündigt, dann tritt die gesetzliche Kündigungsfrist in Kraft.
Mietschulden nach Auszug zurückerhalten
Nehmen wir an, Ihr Mieter zieht tatsächlich aus, hinterlässt aber seine Schulden. In diesem Fall haben Sie immer noch seine Mietkaution, die mit etwas Glück zur Kompensation reicht. Die Kaution dürfen Sie allerdings nur bei unstrittigem Mietrückstand zur Schuldenbegleichung einbehalten. Das ist der Fall, wenn mindestens eine der folgenden Bedingungen erfüllt wird:
- Der Mieter hat die Schulden (schriftlich) eingestanden
- Oder: Das Gericht hat den Mietrückstand festgesetzt
Mietschulden verjähren übrigens nach drei Jahren, so will es der Paragraf 195 BGB. Fristanfang ist das Ende des jeweiligen Kalenderjahres. Ein Mieter, der irgendwann im Jahr 2023 im Mietrückstand war, ist also am 31. Dezember 2026 seine Schulden los.
Fazit zum Mietrückstand aus Vermietersicht
Unser Fazit: Als Vermieter dürfen Sie erst bei „erheblichen Mietrückständen“ tätig werden, die genau gesetzlich definiert sind. Theoretisch dürfen Sie in diesem Fall direkt fristlos kündigen, aber oft löst sich das Problem durch ein intensives Gespräch oder spätestens nach einer Abmahnung. Wenn alles nichts hilft, müssen Sie bis zur Räumungsklage und zur Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher gehen. Mietrückstände verjähren nach drei Jahren zum Ende des Kalenderjahres. Mitglieder von Haus & Grund genießen bei Rechtsproblemen eine juristische Beratung und können entsprechend gezielt handeln.
Durch das Abspielen des Videos willigen Sie der Datenschutzerklärung ein.
Imagefilm von Haus & Grund. Wir helfen nicht nur beim Thema Mietrückstände!
Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder
Recht bekommen
Die Stärke von Haus & Grund ist juristische Fachkompetenz in allen Bereichen, mit denen sich Vermieter und Immobilieneigentümer auseinandersetzen müssen. Wir haben oder kennen die Fachleute, die auf dem Laufenden sind und auf deren Rat Sie vertrauen können.
Modernisieren mit gutem Gefühl
Wer eine Immobilie neu bauen oder modernisieren will, steht in der Regel vor einer Fülle von Fragen. Unsere Bauberatung spart nicht nur viel Zeit und möglichen Ärger, sondern oft auch Geld.
Werte schaffen und erhalten
Immobilieneigentum ist eine der zukunftssichersten Wertanlagen. Mit engagierter Beratung und praxisgerechten Informationen helfen wir unseren Mitgliedern, Verluste zu vermeiden, Werte zu erhalten und damit die Freude am Eigentum langfristig zu steigern.
Umwelt schonen, Geld sparen
Immobilieneigentümer können mit der Wahl der richtigen Haustechnik einen Beitrag zum Umweltschutz leisten und Ihre Energiekosten senken. Unsere Experten wissen, welche Maßnahmen sinnvoll sind.
