Mietrecht

Ausweitung der Schonfristregelung

Die Schonfristregelung soll auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet werden. Diese Regelung kann und wird – anders als fälschlicherweise behauptet – keinen Schutz vor Wohnungslosigkeit bringen. Sie hilft Zahlungsunfähigen nicht, wohl aber Zahlungsunwilligen. Mit dieser Gesetzesänderung wird dem Missbrauch zu Lasten privater Vermieter, die 63,5 Prozent aller Mietwohnungen anbieten, Tür und Tor geöffnet. Angesichts einer vielerorts stark ausgelasteten Justiz drohen Millionenschäden bei privaten Vermietern. Daher lehnt Haus & Grund Deutschland die Ausweitung der Schonfristregelung auf die ordentliche Kündigung strikt ab.
Schutz vor einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzug bietet der Sozialstaat. Jeder Bürger hat – je nach Lage – Anspruch auf staatliche Unterstützung, um den Verlust der Wohnung zu verhindern. Sollten die staatlichen Stellen zu langsam handeln und eine ordentliche Kündigung erfolgen, ist auch diese unwirksam. Denn das staatliche Verschulden wirkt nicht zulasten des Mieters.

Sollte die Bundesregierung ernsthaft etwas gegen Wohnungslosigkeit unternehmen wollen, empfiehlt Haus & Grund Deutschland eine gemeinsam mit der Bundesarbeitsgemeinschaft der Wohnungslosenhilfen entwickelte Gesetzesänderung. Denn Prävention von Wohnungslosigkeit kann nur gelingen, wenn die Hilfe vor dem Datenschutz steht. Der Verzug bei der Mietzahlung schafft eine Kündigungsvoraussetzung und damit die Gefahr, dass ein Mieter seine Wohnung und ein Vermieter seinen langjährigen Mieter verliert – obwohl der Mietrückstand lediglich Symptom eines dahinterliegenden, individuellen psychosozialen Problems ist. Betroffene Personen befinden sich meist in einer schweren oder krisenhaften Lebenssituation und benötigen entsprechende Hilfe. Neben dem Ziel, die eigentliche Krisensituation zu bewältigen, ist die Sicherung des Wohnraums zentrales Anliegen der Wohnungslosenhilfe. Bislang gibt es jedoch keine Rechtsgrundlage, die einen Informationsaustausch zwischen einem örtlichen Träger der Wohnungslosenhilfe und Vermietern legitimiert. Träger der Wohnungslosenhilfe erfahren oft erst durch die Gerichte, wenn Räumungsklagen eingereicht werden, über eine drohende Wohnungslosigkeit.

Eine gesetzliche Regelung im Sozialgesetzbuch (z.B. im SGB II oder SGB XII, die sich mit Sozialhilfe und Unterstützung für Bedürftige befassen) könnte eingeführt werden, die es Vermietern erlaubt, in bestimmten Fällen direkt mit sozialen Trägern zu kommunizieren, um präventiv gegen drohende Wohnungslosigkeit vorzugehen. Der Vermieter erhält die Möglichkeit, bei einem Mietrückstand den zuständigen örtlichen Träger der Wohnungslosenhilfe zu informieren, sofern der betroffene Mieter nicht widerspricht. Die Meldung darf nur die zur Unterstützung notwendigen Daten enthalten, insbesondere Name, Anschrift und Höhe des Mietrückstands. Der betroffene Mieter ist vor der Meldung schriftlich zu informieren und auf sein Widerspruchsrecht hinzuweisen.

Sollte die Bundesregierung nach dem Motto “wir haben es im Koalitionsvertrag vereinbart” verfahren und wider besseres Wissen ihren Weg fortsetzen, müssen die folgenden Regelungen beachtet werden. Die Schonfristregelung müsste mit dem Ziel, das Verfahren und damit die Belastung privater Vermieter so verkürzt werden, dass Vermieter innerhalb von längstens drei Monaten ab Zugang der Kündigung vollständig befriedigt werden. Mieter erhielten so die Möglichkeit, einmalig eine ordentliche Kündigung abzuwenden, während Vermietern lange Räumungsverfahren erspart blieben. Zudem muss die direkte Mietzahlung durch Jobcenter, Wohngeldstellen und andere Sozialleistungsträger als Regelfall vorgesehen werden sowie die Sicherstellung der verpflichtenden Übermittlung der Verbrauchsdaten für Heiz- und Warmwasserverbräuche an die Behörden gewährleistet sein. Die Frist für die Wiederholung einer Abwendungszahlung muss so angepasst werden, dass sich die Missbrauchsgefahr minimiert.

Zerrüttungskündigung

Haus & Grund Deutschland fordert die Einführung einer Zerrüttungskündigung im Mietrecht. Hintergrund ist die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung. Diese Änderung würde insbesondere private Kleinvermieter benachteiligen, da selbst bei schwerwiegenden Störungen des Mietverhältnisses – wie wiederholter Nichtzahlung, Kontaktverweigerung oder aggressivem Verhalten – eine Kündigung durch nachträgliche Zahlung ausgehebelt werden kann. Private Vermieter, die meist nur eine oder zwei Wohnungen besitzen, sind solchen Situationen oft schutzlos ausgeliefert. Sie verfügen nicht über professionelle Strukturen wie institutionelle Anbieter und geraten durch langfristige Mietausfälle schnell in wirtschaftliche Bedrängnis. Eine gesetzlich verankerte Zerrüttungskündigung würde das Vertrauen als tragende Säule des Mietverhältnisses schützen, ein Gegengewicht zur geplanten Reform schaffen und einem Rückzug privater Vermieter aus dem Wohnungsmarkt entgegenwirken.

Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierten Wohnraum. Ein Möblierungszuschlag wird in der Rechtsprechung und in der Praxis der Wohnungsunternehmen regelmäßig durch ein Abschreibungsmodell geltend gemacht. Wenn überhaupt, ist ein gesetzlicher Zuschlag in Höhe des Abschreibungsbetrages der Möbel möglich, bedeutet aber einen massiven bürokratischen Aufwand insbesondere für vermietende Privatpersonen. Möblierte Vermietung muss für vermietende Privatpersonen ohne großen Aufwand möglich bleiben. Ansonsten drohen Marktverschiebungen.

Haus & Grund Deutschland lehnt die nochmalige Verlängerung der Mietpreisbremse strikt ab. Diese Maßnahme verschärft die Wohnungsnot in Deutschland – für Mieterinnen und Mieter ebenso wie für vermietende Bürgerinnen und Bürger. Mehr dazu finden Sie hier.