Mieter will nicht ausziehen: Das können Vermieter jetzt tun

Ist die Kündigung rechtlich wasserdicht?  

Im ersten Schritt sollten Sie sich vergewissern, ob Ihre Kündigung wirklich rechtlich wasserdicht und die gesetzliche Kündigungsfrist abgelaufen ist. Wenn eine Kündigung vom Mieter ausgeht, beträgt die Frist immer drei Monate. Erfolgt sie jedoch durch den Vermieter, tritt bei ordentlichen Kündigungen § 573c Abs. 1 BGB in Kraft, der die Frist nach Dauer des Mietverhältnisses bemisst. Das wären konkret:  

• Drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren 

• Sechs Monate ab einer Mietdauer von fünf Jahren 

• Neun Monate ab einer Mietdauer von acht Jahren 

Ordentliche kündigen dürfen Sie als Vermieter nur „aus berechtigtem Interesse“, also bei Eigenbedarf, bei erheblicher Verletzung der im Mietvertrag festgelegten Pflichten durch den Mieter oder wenn der Mieter die wirtschaftliche Verwertung behindert. Der letztgenannte Grund ist besonders schwer durchsetzbar, er tritt zum Beispiel bei einer notwendigen Komplettsanierung oder einem Gebäudeabriss ein.  

Liegt die Mietwohnung in dem von Ihnen selbst bewohnten Gebäude und gibt es dort nicht mehr als zwei Wohnungen, profitieren Sie von der erleichterten Kündigung nach Paragraph 573a BGB. In diesem Fall müssen Sie kein berechtigtes Interesse nachweisen. Im Gegenzug verlängert sich aber die Kündigungsfrist um drei Monate.   

Abmahnung bei Verletzung mietvertraglicher Pflichten 

Wer einem Mieter kündigen will, weil er seine mietvertraglichen Pflichten verletzt, muss zuerst abmahnen. Ohne vorherige Abmahnung wäre eine Kündigung in diesem Fall nicht rechtswirksam. Kündigungsgründe unter dieser Prämisse sind zum Beispiel Zahlungsverzug bei der Miete, ständige Lärmbelästigung, unerlaubte Untervermietung und ungenehmigte bauliche Veränderungen.  

Eine mündliche Abmahnung ist zwar rechtsgültig, aber schwer nachweisbar, darum empfehlen wir die schriftliche Form. Der Mieter erhält damit eine feste Frist, sein Verhalten zu ändern, um die Kündigung zu vermeiden. Zeigt er keine Einsicht, sprechen Sie die Kündigung aus.  

Widerspruchsrecht und Räumungsfrist 

Der Mieter muss Ihre ordentliche Kündigung nicht klaglos hinnehmen, er hat laut Paragraf 574 BGB ein Widerspruchsrecht. Vielleicht stellt für ihn der Wohnungsverlust eine außerordentliche Härte dar, weil es ihm unmöglich ist, angemessenen Ersatzwohnraum zu finden. Dann müssen Sie sich als Vermieter zuerst mit seinem Widerspruch beschäftigen, bevor die Kündigung rechtswirksam wird.  

Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs und anderen groben Vertragsverletzungen kennt hingegen kein Widerspruchsrecht. In diesem Fall tritt Paragraf 721 ZPO in Kraft, der die Räumungsfrist festlegt, wenn eine sofortige Wohnungsräumung nicht zumutbar ist. Gesetzlich ist diese Frist auf höchstens ein Jahr begrenzt.  

Mieter zieht nicht aus: Was nun? 

Sie haben alles überprüft und sind sicher, dass Ihre Kündigung rechtmäßig war und die gesetzliche Kündigungs- oder Räumungsfrist abgelaufen ist? Dann hat Ihr Mieter das Recht auf die Nutzung der Mieträume verloren. Trotzdem dürfen Sie als Vermieter weder in die Wohnung eindringen noch ist die Polizei nun für die Räumung zuständig. Zuerst müssen Sie den Rechtsweg gehen!  

Wer einen Mieter eigenmächtig versucht rauszuwerfen, macht sich sogar strafbar. Ihr widerspenstiger Mieter hat kein Verbrechen begangen, er begeht nicht einmal Hausfriedensbruch. Vielleicht möchten Sie direkt eine Räumungsklage einreichen, aber auch das ist nicht möglich, solange die außergerichtlichen Mittel noch ungenutzt sind. Der erste Schritt ist Ihre Widerspruchserklärung.  

Widerspruchserklärung durch den Vermieter 

Auch Sie als Vermieter haben ein Widerspruchsrecht, und zwar gegen eine unberechtigte Weiternutzung Ihrer Mieträume. Falls ein Klageverfahren folgt, machen sie dem Gericht damit klar, dass der Mieter ausdrücklich gegen Ihren Willen in der Wohnung geblieben ist. Auch Ihr Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung hängt entscheidend von Ihrer schriftlichen Widerspruchserklärung nach Vertragsende ab.  

Vorsorglich können Sie die Nutzung der Mieträume nach Vertragsende schon im Kündigungsschreiben untersagen. Haben Sie das nicht gemacht, holen Sie es hiermit möglichst per Einschreiben nach. Damit haben Sie bereits einen Nachweis fürs Gericht. Ihre Frist dafür beträgt zwei Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie erfahren, dass Ihr Mieter nicht auszieht. 

Die Punkte gehören in die Widerspruchserklärung:  

• Exakte Bezeichnung der gemieteten Räume inklusive Adresse 

• Vollständiger Name des Mieters und Vermieters 

• Verweis auf die erfolgte rechtmäßige Kündigung 

• Das genaue Auszugsdatum 

• Widerspruch gegen unerlaubte Nutzung nach Paragraf 545 BGB 

• Räumungsaufforderung innerhalb von zwei Wochen 

• Androhung einer Räumungsklage  

Die Aufforderung zur Räumung sollten Sie wiederholen, wenn der Mieter nach Ablauf der Räumungsfrist nicht ausgezogen ist. Erst, wenn auch die zweite Räumungsaufforderung erfolglos bleibt, sollten Sie den Klageweg beschreiten.  

Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter nicht auszieht 

Im Zuge Ihrer Räumungsklage können Sie für sich eine Nutzungsentschädigung und Schadensersatz geltend machen. Das Hauptziel besteht darin, einen Räumungstitel zu erhalten und so endlich die Wohnung räumen zu können. Zuständig ist entweder das örtliche Amtsgericht oder das Landgericht. 

• Amtsgericht bei einem Streitwert bis zu 5.000 Euro: mündliche Klage in der Geschäftsstelle des Gerichts möglich, alternativ schriftlich und von Ihnen unterschrieben 

• Landgericht bei einem Streitwert über 5.000 Euro: ausschließlich schriftliche Klage durch einen Anwalt 

Das beinhaltet eine ordnungsgemäße Räumungsklage 

Auch die Räumungsklage muss wieder die genaue Bezeichnung der gemieteten Räume enthalten, sowie die vollen Namen von Mieter und Vermieter. Etwaige Begründungen Ihres Mieters für seinen Kündigungswiderspruch gehören ebenfalls dazu, ebenso wie die Kopien aller einschlägigen Dokumente wie Mietvertrag und Kündigungsschreiben.  

Sie müssen außerdem einen Gerichtskostenvorschuss zahlen, der vom Streitwert abhängt. Wenn Ihr Mieter im Verfahren unterliegt, verpflichtet ihn das Gericht zur Kostenerstattung. Auch Ihre Anwaltskosten übernehmen Sie zunächst selbst.   

Der Mieter erhält Ihre Klageschrift und damit auch die Möglichkeit, ihr zu widersprechen. Eventuell haben Sie Glück und er verpasst die Chance, dann bekommen Sie Ihren Räumungstitel. Bei einem Widerspruch startet das Gerichtsverfahren, das im besten Fall ebenfalls mit einem Räumungstitel endet. Der Gerichtsvollzieher vollzieht dann die Räumung per Zwangsvollstreckung – und Sie erhalten Ihre Mietwohnung zurück.  

Fazit: Wenn der Mieter nicht ausziehen will 

Unser Fazit: Der rechtliche Weg von der Kündigung über die Widerspruchserklärung und Räumungsaufforderung bis zur Zwangsvollstreckung ist lang und teilweise steinig, doch führt nichts daran vorbei. Es sei denn, Ihr renitenter Mieter gibt zwischendurch auf und zieht freiwillig aus. Eigenhändig räumen dürfen Sie nicht und auch die Polizei ist in diesem Fall nicht zuständig. Haus & Grund bietet seinen Mitgliedern eine gründliche rechtliche Beratung an, damit Sie als Vermieter für solche Fälle bestens gerüstet sind.