Räumungsklage

Räumungsklage – Ablauf und Kosten für den Vermieter

Wenn es zu einer Räumungsklage kommt, ist das wohl eine der bittersten Schattenseiten des Vermietens. Doch leider gibt es dazu manchmal einfach keine Alternative mehr. Für Sie als Vermieter ist das eine absolute Ausnahmesituation, die zudem juristisch schwierig ist und Kosten verursacht. Der Haus & Grund-Verein ist in dieser komplizierten Phase deshalb immer an Ihrer Seite und sorgt mit Expertise und Erfahrung dafür, dass dieser mühsame Prozess für Sie rasch abgeschlossen ist.

Räumungsklage: Wann ist das möglich?

Die Räumungsklage ist die letzte Eskalationsstufe, zu der es zwischen Vermieter und Mieter kommen kann. Häufigster Auslöser ist zu lange unbezahlte Miete. Doch als Vermieter stehen Sie vor dem Problem, dass Sie einen nicht zahlenden Mieter nicht sofort einfach vor die Tür setzen können. Vielmehr bedarf es zuvor eines Räumungstitels und somit jeder Menge Geduld.

Wenn es sich um einen besonderen Härtefall handelt, etwa wegen einer schweren Krankheit, kann eine Kündigung ausgeschlossen sein. In der Regel stellt dies das Gericht fest und die Räumungsklage hat keinen Erfolg. Auch wenn der Mieter die ausständige Miete nach einer fristlosen Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist nachzahlt, hat eine Räumungsklage oft keinen Erfolg.

Auch der Fall, dass zwar weiterhin Miete überwiesen wird, aber der Vertrag schlichtweg ausgelaufen ist und die Mieter nicht ausziehen, kann zu einer Räumungsklage führen.

Erst wenn der Vermieter vor dem Gericht obsiegt und das Gericht schlussendlich einen sogenannten „Räumungstitel“ ausstellt, kann die Räumung der Wohnung tatsächlich veranlasst werden.

Grundsätzlich ist daher zu sagen, dass eine einvernehmliche Lösung immer die erste Wahl sein sollte, bevor es tatsächlich zu einer Klage kommt. Die Praxis zeigt jedoch, dass manchmal schlichtweg kein Weg an einer Räumungsklage vorbeiführt.

Dauer der Räumungsklage

In den meisten Fällen verstreicht bereits vorab einige Zeit, bis es überhaupt zur Räumungsklage kommt. Schließlich wollen Vermieter weder den zeitlichen Aufwand noch das finanzielle Risiko, das eine solche Klage mit sich bringt, eingehen. Doch wenn es keine Alternative mehr gibt, muss die Klage eingereicht werden.

Aus Vermietersicht die beste und schnellste Lösung ist, wenn der Mieter auf die Klageschrift nicht reagiert. In diesem Fall kann das Verfahren „nur“ wenige Monate dauern und relativ rasch entschieden werden. Immer noch besser wäre eine einvernehmliche Lösung, doch dafür ist es, sobald die Klage einmal in Gang gesetzt wurde, meist zu spät.

Wenn der Mieter hingegen auf die Klage reagiert und es tatsächlich zum Verfahren kommt, kann das jede Menge Zeit in Anspruch nehmen. Bis hin zur Entscheidung im Verfahren kann ein halbes Jahr, im schlimmsten Fall sogar ein Jahr oder länger vergehen. Aus Vermieterperspektive ist das fatal, denn schließlich müssen in der Zwischenzeit diverse Kosten (Rechtsberatung, Betriebskosten, Kreditkosten etc.) getragen werden.

Kosten der Räumungsklage

Die Räumungsklage verursacht die unterschiedlichsten Kosten. Die Berechnungsgrundlage bildet der Streitwert und dieser wiederum ist von der Nettojahreskaltmiete abhängig. Je höher der Streitwert, desto teurer werden die Kosten, die vorgestreckt werden müssen. Wer eine einfache Zwei-Zimmer-Wohnung vermietet hat und nun eine Räumungsklage anstrebt, muss mit Kosten im Bereich von 1.500 bis 2.500 Euro rechnen. Der Haken ist, dass Sie als Vermieter die gesamten Kosten vorstrecken müssen. Erst nach Abschluss des Verfahrens können diese – bei Obsiegen – vom Mieter zurückgeholt werden.

Im schlimmsten Fall führt das Verfahren somit für Vermieter zu hohen Kosten. Damit diese vom zahlungsunfähigen Mieter eingetrieben werden können, muss ein Zahlungstitel erwirkt werden. Dazu ist eine gesonderte, zweite Klage nötig. Ist auch dies erledigt, besteht ein gültiger Zahlungstitel. Das bedeutet dann, dass die Forderung gegen den Mieter dreißig Jahre bestehen bleibt.

Räumungsanspruch fällt weg

Wenn innerhalb einer Schonfrist von zwei Monaten nach Zustellung der Klage der Mieter doch noch den gesamten Mietrückstand begleicht, fällt der Räumungsanspruch weg – wenn der Vermieter lediglich fristlos gekündigt hat. Ebenso ist es, wenn bisher die Miete bezahlt wurde, aber der Mieter einfach nicht ausgezogen ist, doch dies nun endlich tut. Beides sind grundsätzlich positive Entwicklungen, da schließlich die Situation eintritt, die sich der Vermieter gewünscht hat (Miete wird bezahlt bzw. Mieter ziehen aus).

Der Nachteil ist, dass der Räumungsanspruch somit hinfällig ist. Dadurch können für den Vermieter Kosten entstehen, wenn er nicht richtig und rechtzeitig auf das Handeln des Mieters und die dadurch neu entstandene Situation reagiert. In den meisten Fällen ist eine Klagerücknahme nicht die richtige Wahl. Besser sollte das Verfahren für erledigt erklärt werden. In diesem Fall stehen die Chancen gut, dass der Vermieter nicht die Kosten auferlegt bekommt.

Fazit zur Räumungsklage

Selbst wenn die Räumungsklage völlig berechtigt ist, verursacht sie für Vermieter jede Menge Aufwand. Zeitlich, organisatorisch und auch finanziell kommt einiges auf Sie als Vermieter zu.

Damit Sie abschätzen können, worauf Sie sich einlassen und ob es vielleicht doch noch eine Alternative gibt, um die Streitigkeit mit den Mietern aus der Welt zu schaffen, können Haus & Grund-Mitglieder sich von unserem erfahrenen Team beraten lassen. Unsere Experten bringen langjährige Erfahrung mit, die gerade in einer solchen Situation, in der sich Vermieter zum Glück selten befinden, besonders wertvoll ist.

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