Haustierverbot in der Mietwohnung: Das sagt das Gesetz

Haustiere erfreuen nicht jeden – ständiges Hundegebell kann zum Beispiel ein echtes Ärgernis sein. Viele Vermieter sprechen deshalb ein Haustierverbot für ihre Mietwohnungen aus, um den Hausfrieden zu wahren und manchmal auch, um Schäden zu vermeiden, etwa an einem teuren Parkettboden. Allerdings sind die Hürden dafür relativ hoch. Lesen Sie hier, was Sie als Vermieter beachten sollten.  

So lässt sich Tierhaltung in Mietverträgen regeln 

Einem Vermieter bieten sich mehrere Möglichkeiten, die Haustierhaltung in den eigenen Mietobjekten zu regeln. Eines geht jedoch nicht: Kleintierhaltung zu verbieten, denn für Hamster, Meerschweinchen, Fische und Co. gilt laut deutschem Mietrecht die Zustimmungsfreiheit. Ganz anders sieht es mit den meistgeliebten Haustieren des Landes aus: Hunde und Katzen. Hier steht es dem Vermieter nach BGB frei, die Haltung individuell zu regeln. Das sind Ihre Optionen: 

• Haustierhaltung ungeregelt lassen: Wenn Sie die Haustierhaltung im Mietvertrag nicht erwähnen, hängt die Zulässigkeit von Haustieren – abgesehen von Kleintieren – von einer Abwägung im Einzelfall ab. Hierbei fallen die Art, Größe und Anzahl der Tiere ins Gewicht sowie die Größe der Wohnung, die Interessen der anderen Mieter im Haus und die bisherige Handhabe des Vermieters bezüglich anderer Tiere im Haus. Besondere Bedürfnisse des Mieters müssen ebenfalls berücksichtigt werde. Damit es späte zu keinen Konflikten kommt, sollte der Mieter Sie daher vor Einzug eines Tieres  um Erlaubnis fragen, es sei denn, es handelt sich um ein Kleintier. Ob er das allerdings in der Praxis wirklich macht, ist eine andere Sache.  

• Zustimmung einfordern: Fügen Sie einen Erlaubnisvorbehalt alle Haustiere außer Kleintieren in Ihren Mietvertrag ein, ist der Mieter immerhin darüber informiert, dass er Sie vor dem Einzug eines Haustieres zu fragen hat. Vielleicht wird er das damit eher tun als ohne eine explizite Regelung. Die erteilte Zustimmung gilt immer nur für ein konkretes Tier. Sollte also der Hundes des Mieters versterben und soll ein neuer angeschafft werden, dann ist auch eine neue Zustimmung erforderlich. 

• Haustierhaltung ausdrücklich erlauben: Sie sind ein ausgesprochener Tierfreund und stellen es Ihren Mietern vollkommen frei, Tiere zu halten? Dann können Sie die Haustiere im Mietvertrag explizit erlauben. Damit geben Sie keine Zustimmung für die Haltung exotischer, „unüblicher“ Tiere, wie zum Beispiel Giftschlangen.  

• Haustierhaltung verbieten: Ein generelles Haustierverbot als vorformulierte Klausel im Mietvertrag ist immer unwirksam. Für Kleintiere gilt es ohnehin nicht, und bei größeren Tieren sind Sie als Vermieter zur Einzelfallprüfung verpflichtet. Allerdings können Sie einem Mieter die Haustierhaltung in einem individuellen Vertrag rechtsverbindlich verbieten. In diesem Fall hat die Einzelfallprüfung eindeutig stattgefunden.  

Generelles Haustierverbot als unangemessene Benachteiligung 

Der Bundesgerichtshof urteilte im März 2013 zum generellen Haustierverbot (BGH Az.: VIII ZR 168/12) ausdrücklich mieterfreundlich. Ein Pauschalverbot stellt danach eine „unangemessene Benachteiligung“ dar, da die Haustierhaltung zur individuellen Persönlichkeitsentfaltung gehört. Nur die entgegenstehende Interessenlage des Vermieters darf im Einzelfall zu einem individuellen Verbot führen.  

Dabei darf der Vermieter nicht willkürlich dem einen Mieter die Haltung erlauben und dem anderen verbieten. Bei einem Verbot muss eine einleuchtende Begründung her. Die könnte zum Beispiel lauten:  

• Erhebliche Beeinträchtigung anderer Mieter, z.B. durch Lärm / Geruch 

• Ernsthafte Gefahren für andere Mieter, z.B. durch bissigen Hund 

• Erwartbare Schäden an der Mietsubstanz, z.B. zerkratzter Parkettboden 

• Wichtige Sachgründe, z.B. zu kleine Wohnung für einen großen Hund 

Andere Umstände, anderes Recht: Sie haben in früheren Zeiten die Haustierhaltung erlaubt, möchten das bei Ihren neuen Mietern aber nicht mehr? Ihre „alten“ Mieter genießen mit ihren Haustieren Bestandsschutz, aber wenn gute Gründe gegen weitere Tiere im Haus sprechen, können Sie deren Haltung ab jetzt individuell untersagen.  Das ist weder Willkür noch diskriminierend.  

Vermieter dürfen die Rahmenbedingungen bestimmen 

Vor allem Hunde werden in Mietshäusern regelmäßig zum Streitobjekt. Sie tauchen täglich im Treppenhaus auf; einige Bewohner haben eventuell Angst vor einer Begegnung oder klagen über Allergien. Hunde bringen vor allem bei Regenwetter mehr Schmutz ins Haus, ihr Gebell wirkt störend bis nervenaufreibend.  

Sie als Vermieter haben das Recht, bestimmte Rahmenbedingungen für die Hundehaltung in Ihrem Mietshaus zu regeln. Legen Sie eine Leinenpflicht für alle gemeinschaftlich genutzten Flächen fest oder verbieten Sie Hunde ab einer bestimmten Größe.  

Zwei, drei, vier Tiere: Was ist noch vertragsgemäßer Gebrauch? 

Mietwohnungen sind in erster Linie dafür da, dass darin Menschen wohnen. Dieser Gebrauch ist vertragsgemäß, eine Tierzucht oder einen kleinen Zoo in den Räumen zu betreiben, geht hingegen über die vertraglich vereinbarte Nutzung hinaus. Schon mehr als zwei Haustiere in einer normal großen Wohnung können inakzeptabel sein. Ähnliches gilt, wenn das Wohnzimmer voller Terrarien und Aquarien steht. Große Wohnungen „vertragen“ mehr Tiere als kleine, aber irgendwann ist Schluss, dann darf der Vermieter seinen Mieter abmahnen und, wenn das Problem weiter besteht, eine fristlose Kündigung aussprechen.  

Haltung von Therapietieren immer erlaubt 

Manche Menschen sind auf ihren Hund absolut angewiesen. Diabetikerwarnhunde, Blindenführhunde, Therapiehunde und Assistenzhunde mit offizieller Zulassung begleiten Patienten durch den Alltag und haben jedes Recht, mit Herrchen und Frauchen zusammen zu leben. Die rechtliche Voraussetzung dafür ist die ärztliche Bestätigung, sie setzt normalerweise jede vorangegangene Vereinbarung und jede Mietvertragsklausel außer Kraft. Solche Tiere sind allerdings hervorragend erzogen und dürften den Frieden im Haus nicht stören.  

Einschränkungen bei der Kleintierhaltung 

Animal Hoarding, das Anhäufen von Tieren gleich welcher Art und Größe, ist in jeder Mietwohnung verboten. Ansonsten sind sogenannte „Käfigkleintiere“ nicht erlaubnispflichtig, es sei denn, sie können im Mietshaus für Störungen sorgen.  

Papageien sind zum Beispiel sehr kommunikativ und werden dabei teilweise sehr laut. Farbratten stoßen häufig auf wenig menschliche Gegenliebe, Frettchen bestechen durch einen penetranten Eigengeruch. Giftschlangen können entweichen und so für Menschen gefährlich werden – und artgeschützte Kleintiere gehören in keine Wohnung. Die Kleintierhaltung findet an diesen Fällen häufig ihre Grenze. Als Vermieter haben Sie entsprechend ein Vetorecht.  

Tierbesuche verbieten – geht das?  

Ihre Mieter dürfen keine Hunde halten, aber es kommen regelmäßig Vierbeiner zu Besuch? Wenn die Tiere immer nur kurzzeitig in der Wohnung sind und ansonsten gegen keine Regeln verstoßen, können Sie nichts dagegen tun. Bei einem längeren Aufenthalt über Tage, Wochen oder Monate, sollten Sie mit dem betreffenden Mieter reden, um den Grund und das Ende des langen Besuchs zu erfahren. Eine zeitlich begrenzte Aufnahme ohne Störungen im Haus sollte in Ordnung gehen. Haben Sie begründete Zweifel, können Sie eine Abmahnung aussprechen, in der Hoffnung, dass die Tierhaltung damit endet.  

Fazit zum Haustierverbot aus Vermietersicht 

Unser Fazit: Haustierverbote greifen nie pauschal, nur individuell. Als Vermieter müssen Sie für Hund und Katze immer eine Einzelfallprüfung vornehmen und, wenn aus Ihrer Sicht nötig, ein begründetes Verbot aussprechen. Ärztlich verordnete Therapietiere sind grundsätzlich erlaubt. Käfigkleintiere ebenfalls, solange sie andere Bewohner nicht stören oder in großen Mengen in der Mietwohnung leben. Wie bei vielen Mietrechtsthemen ist die Gesetzeslage auch bei der Haustierhaltung komplex: Mitglieder von Haus & Grund genießen eine exklusive Rechtsberatung für alle Fälle und können rechtlich fundiert für Ordnung sorgen.