Energiewende im Gebäudebestand

Gebäudemodernisierungsgesetz: Wärmewende gestalten statt verordnen

Allgemeines

Haus & Grund Deutschland unterstützt das Vorhaben der Bundesregierung, das bisherige Heizungsgesetz abzuschaffen und durch ein technologieoffeneres, flexibleres und einfacheres Gebäudemodernisierungsgesetz zu ersetzen. Die Wärmewende im Gebäudebestand wird nur gelingen, wenn sie an der Realität der Menschen ansetzt, die die Gebäude besitzen, betreiben und bewohnen. Über 93 Prozent der Wohngebäude und fast zwei Drittel des Mietwohnungsbestands in Deutschland gehören Privatpersonen. Ohne die Mitwirkung der privaten Haus- und Wohnungseigentümer wird keine nennenswerte Emissionsminderung im Gebäudebestand erreichbar sein.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht seit 2024 den schrittweisen Umstieg auf erneuerbare Heiztechniken vor. In der Praxis scheitert die Umsetzung jedoch oft an technischen und finanziellen Hürden. Zusätzliche Herausforderungen ergeben sich durch komplexe Regelungen im Mietrecht. Das zukünftige Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist so auszugestalten, dass die an Bestandsgebäude gerichteten Pflichten verhältnismäßig, zumutbar und tatsächlich erfüllbar sind. Technische und rechtliche Anforderungen dürfen nicht losgelöst von den real vorhandenen Voraussetzungen festgelegt werden, insbesondere nicht bei einem nachweislichen Mangel an Fachkräften, einer begrenzten Verfügbarkeit geeigneter erneuerbarer Wärmeerzeuger sowie fehlender oder unzureichender Infrastrukturen, etwa im Bereich von Wärmenetzen, erneuerbaren Gasen, Wasserstoffnetzen und Stromverteilnetzen. Die Anforderungen des Gesetzes müssen von jedem Eigentümer (ohne teure Zwischenlösungen) erfüllt werden können!

Gleichzeitig müssen die Vorgaben aus der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) pragmatisch in nationales Recht umgesetzt werden, um endlich langfristig Rechtssicherheit für Eigentümer und Investoren zu schaffen. Darüber hinaus bedarf es weiterer flankierender Maßnahmen.

Alternative Lösung: Emissionshandel

Anstatt den einzelnen Eigentümer durch kleinteilige ordnungsrechtliche Vorgaben zu eher ineffizienten Investitionen zu verpflichten, plädiert Haus & Grund dafür, die Einhaltung der Klimaziele zukünftig über einen umfassenden Emissionshandel sicherzustellen. Denn die Preisgestaltung der Energieträger hat und hatte schon immer einen starken Einfluss auf die Wahl der Heizung oder Sanierungsmaßnahme. Um die Akzeptanz der Energiewende bei den Bürgern zu steigern und um die hohen Kosten der Energiewende sozial gerecht zu verteilen, sollten die CO2-Staatseinnahmen an die Bürger in Form einer Kopfpauschale (Klimageld) zurückfließen.

Novellierungsbedarf Gebäudeenergiegesetz

1. Die aktuellen Effizienzstandards sowohl für den Neubau als auch für den Gebäudebestand dürfen nicht verschärft werden. Der klimapolitische Nutzen höherer Dämmstandards wäre im Vergleich zu den Aufwendungen (zusätzlicher Energie- und Ressourcenverbrauch) nicht gerechtfertigt. Die angestrebte Vermeidung von CO2-Emissionen sollte überwiegend über die Nutzung klimaneutraler Energie erreicht werden.
2. Die vermeidbaren CO₂-Emissionen sollen zukünftig als zentrale Steuerungsgröße die Anforderungen an Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust ablösen. Dies ermöglicht mehr Flexibilität und technologieoffene Lösungen. Entscheidend hierfür ist auch eine praxisnahe und verlässliche Berechnungsmethodik.
3. Bis 2045 werden die meisten Eigentümer nur noch in eine neue Heizung investieren. Deshalb muss die kommunale Wärmeplanung eine verbindliche und damit verlässliche Entscheidungsgrundlage für Immobilieneigentümer werden.
4. Eigentümer bestehender Gebäude müssen weiterhin die Möglichkeit haben, eine bezahlbare Heizung einzubauen, solange ihr Gebäude weder vollständig mit erneuerbaren Energien oder Abwärme beheizt werden kann noch an ein Wärmenetz angeschlossen ist.
5. Technologiefreiheit bedeutet auch, bürokratische und rechtliche Hürden abzubauen, damit Eigentümer klimafreundliche und bezahlbare Lösungen eigenverantwortlich umsetzen können. Dafür braucht es offene Regelungen, die innovative Konzepte ermöglichen – wie etwa die Nutzung des Stroms aus einer hauseigenen Photovoltaik-Anlage für den Betrieb von Wärmepumpen oder für die Versorgung der Haushalte in Mehrfamilienhäusern, die Anerkennung der Nutzung von Abwärme aus der Abluft (Wärmerückgewinnung), die Ermöglichung kalter Nahwärmenetze als genossenschaftliches Modell sowie die Abschaffung des Anschluss- und Benutzungszwanges an ein Fernwärmenetz, das oft nur mit hohen Kosten dekarbonisiert werden kann.
6. Energieversorger und Netzbetreiber (Strom, Wärme, Gas, H2 etc.) haben dafür Sorge zu tragen, dass sie die geforderten Anteile an erneuerbaren Energien rechtzeitig bereitstellen. Gleiches gilt für die Anbieter von Heizöl.
7. Hybridheizungen, die zwar zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden, aber weiterhin einen fossilen Anteil enthalten, sind weder wirtschaftlich noch klimapolitisch überzeugend. Sie führen durch die Kombination mehrerer Heiztechnologien zu hohen Investitions-, Wartungs- und Instandhaltungskosten. Zugleich bleiben Eigentümer wegen des fossilen Anteils dauerhaft von steigenden CO₂-Kosten abhängig. Hinzu kommt, dass solche Systeme mit Blick auf das Klimaziel der Treibhausgasneutralität bis 2045 vor Ablauf ihrer technischen Nutzungsdauer ersetzt oder stillgelegt werden müssen. Übergangslösungen dieser Art dürfen deshalb nicht zum Regelfall werden.
8. Energieversorger sollten verpflichtet werden, alle Gebäude, die an einem Fern- oder Nahwärmenetz liegen, anzuschließen. Eigentümer dieser Gebäude dürfen den Anschluss an solche Netze künftig nur verweigern, wenn diese Art der Wärmeversorgung teurer ist als eine eigene erneuerbare Lösung.
9. Die aktuell teuren erneuerbaren Heizsysteme benötigen zudem verlässliche staatliche Förderung. Diese ist bisher nur bis Ende 2026 im Haushalt berücksichtigt. Die hohen Kosten der Umstellung einer fossilen Heizung auf erneuerbare Energien müssen weiterhin gefördert werden.

Mietrechtliche Anpassungen

10. Bislang ist der Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz bei Häusern mit vermieteten Wohnungen meist keine Option. Hintergrund ist, dass nach § 556c Absatz 1 Nummer 2 BGB die Betriebskosten der neuen Heizung im Vergleich zur bisherigen Heizung nicht steigen dürfen. Dies lässt sich in der Praxis jedoch nicht umsetzen. Um in Häusern mit Mietern eine Heizungsumstellung zu ermöglichen, muss o. a. Paragraf sowie die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) angepasst werden.
11. Die Klima-Kappungsgrenze in Höhe von 50 Cent/qm in §§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB und § 559e Abs. 3 Satz 1 BGB muss aufgehoben werden. Die Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB sind ausreichend. Die Kappungsgrenzen von 3 bzw. 2 Euro sollten künftig an die Baukosten angepasst werden.
12. Die Rückausnahme in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB für den Einbau von Heizungsanlagen nach § 71 GEG muss entfernt werden. Wenn der Gesetzgeber Vermieter zur Modernisierung verpflichtet, muss auch eine Mieterhöhung bei einer Indexmiete möglich bleiben.

Umsetzung der Vorgaben aus der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)

13. Mindestvorgaben für Wohngebäude

Die EPBD schreibt vor, dass mindestens 55 Prozent des Rückgangs des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs bei Wohngebäuden durch die Sanierung von 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erreicht werden soll. Dieses Effizienzziel muss im Wärmeplanungsgesetz (WPG) und nicht im GEG geregelt werden. Im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung (§ 18 Abs. 5) müssen Kommunen ohnehin zusätzlich zu den Wärmeversorgungsgebieten „Gebiete mit erhöhtem Energieeinsparpotenzial“ darstellen. Die Wohngebäude in diesen Gebieten sollten entsprechend den Kriterien der EPBD als diejenigen mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz identifiziert und bei der energetischen Sanierung gesondert gefördert werden.

14. Energieausweise

Gemäß EPBD sollen Energieausweise mit den Effizienzklassen A bis G eingeführt werden. Die nationale Umsetzung muss auf Kontinuität und Vergleichbarkeit ausgerichtet sein. Der deutsche Energieausweis darf daher nicht vollständig neu skaliert werden. Es ist ausreichend und sachgerecht, die bestehenden Effizienzklassen beizubehalten und lediglich die Klassen A+ und H entfallen zu lassen. Gebäude mit einem Energiekennwert von bis zu 50 kWh/(m²·a) sind der Klasse A zuzuordnen, Gebäude mit einem Energiekennwert von über 200 kWh/(m²·a) der Klasse G. Nur so bleibt die Vergleichbarkeit mit bereits ausgestellten Energieausweisen gewahrt. Darüber hinaus sind der Energieausweis, der individuelle Sanierungsfahrplan und der nach der EPBD vorgesehene Renovierungspass zu einem einheitlichen, verständlichen Instrument zusammenzuführen, um Bürokratie abzubauen und Eigentümern eine verlässliche Planungsgrundlage zu bieten.

15. Nullemissionsgebäude

Die Umsetzung der EPBD zu Nullemissionsgebäuden muss realitätsnah und verhältnismäßig bleiben. Eine weitere Verschärfung der Anforderungen an die Gebäudehülle – im Neubau wie im Bestand – ist weder wirtschaftlich noch klimapolitisch erforderlich. Entscheidend ist eine angemessene Mindestqualität der Gebäudehülle, die den Einsatz erneuerbarer Heizsysteme ermöglicht und Nachhaltigkeit sowie Baukultur wahrt.

• Die aktuellen Effizienzstandards sowohl für den Neubau als auch für den Gebäudebestand dürfen nicht verschärft werden. Der klimapolitische Nutzen höherer Standards wäre im Vergleich zu den Aufwendungen nicht gerechtfertigt. Die angestrebte Vermeidung von CO2-Emissionen sollte überwiegend über die Nutzung klimaneutraler Energie erreicht werden.
• Die vermeidbaren CO₂-Emissionen sollen zukünftig als zentrale Steuerungsgröße die Anforderungen an Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust ablösen. Dies ermöglicht mehr Flexibilität und technologieoffene Lösungen. Entscheidend hierfür ist auch eine praxisnahe und verlässliche Berechnungsmethodik.
• Bis 2045 werden die meisten Eigentümer nur noch in eine neue Heizung investieren. Deshalb muss die kommunale Wärmeplanung eine verbindliche und damit verlässliche Entscheidungsgrundlage für Immobilieneigentümer werden.
• Eigentümern von bestehenden Gebäuden muss es erlaubt bleiben, solange das Gebäude weder mit einer Wärmepumpe oder anderen Heizung zu 100 Prozent mit erneuerbarer Energie beheizt werden noch an ein Wärmenetz angeschlossen werden kann, weiterhin eine günstige Brennwertheizung einzubauen. Gasversorger haben dafür Sorge zu tragen, dass sie über ihre Gasnetze die geforderten Anteile an Biomasse oder H2 bereitstellen. Gleiches gilt für die Anbieter von Heizöl. Unwirtschaftliche Zwischenl- oder Hybridlösungen, bei denen Eigentümer zwei oder mehr Heiztechnologien vorhalten müssen, sind zu vermeiden.
• Die Energieversorger sollten verpflichtet werden, alle Gebäude, die an einem Fern- oder Nahwärmenetz liegen, anzuschließen. [Umgekehrt dürfen Eigentümer dieser Gebäude den Anschluss an solche Netze künftig nur verweigern, wenn diese Art der Wärmeversorgung teurer ist als eine eigene erneuerbare Lösung.]
• Die hohen Kosten der Umstellung einer fossilen Heizung auf erneuerbare Energien müssen weiterhin gefördert werden.

• Bislang ist der Anschluss an ein Fern- oder Nahwärmenetz bei Häusern mit vermieteten Wohnungen meist keine Option. Hintergrund ist, dass nach § 556c Absatz 1 BGB die Betriebskosten der neuen Heizung im Vergleich zur bisherigen Heizung nicht steigen dürfen. Dies lässt sich in der Praxis jedoch nicht umsetzen. Um in Häusern mit Mietern eine Heizungsumstellung zu ermöglichen, muss o.a. Paragraf sowie die Wärmelieferverordnung (WärmeLV) angepasst werden.
• Die Klima-Kappungsgrenze in Höhe von 50 Cent/qm in §§ 559 Abs.3a S.2 BGB und § 559e Abs. 3 Satz 1 BGB muss aufgehoben werden. Die Kappungsgrenzen nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB sind ausreichend. Die Kappungsgrenze sollte künftig an die Baukosten angepasst werden.
• Die Rückausnahme in § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB für den Einbau von Heizungsanlagen muss entfernt werden. Wenn der Gesetzgeber Vermieter zur Modernisierung verpflichtet, muss auch eine Mieterhöhung möglich sein.

• Mindest-Energie-Performance-Standards (MEPS)

Die EPBD schreibt vor, dass mindestens 55 Prozent des Rückgangs des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs bei Wohngebäuden durch die Sanierung von 43 Prozent der Wohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz erreicht werden soll. Dieses Effizienzziel muss im Wärmeplanungsgesetz (WPG) und nicht im GEG geregelt werden. Im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung (§ 18 Abs. 5) müssen Kommunen ohnehin zusätzlich zu den Wärmeversorgungsgebieten „Gebiete mit erhöhtem Energieeinsparpotenzial“ darstellen. Die Wohngebäude in diesen Gebieten sollten entsprechend den Kriterien der EPBD als diejenigen mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz identifiziert und bei der energetischen Sanierung gesondert gefördert werden.

• Energieausweise

Gemäß EPBD sollen Energieausweise mit den Effizienzklassen A bis G eingeführt werden. Der deutsche Energieausweis weist die Effizienzklassen A+ bis H aus. Um einen Vergleich der Effizienzklassen der Gebäude mit den bisher erstellten Ausweisen zu ermöglich, sollte die Einteilung nicht neu skaliert werden. Es ist ausreichend und zielführend, lediglich die Effizienzklassen A+ und H entfallen zu lassen. Unter Klasse A fallen dann alle Gebäude mit einem Energiekennwert bis 50 kWh/(m² a) und unter Klasse G Gebäude mit einem Energiekennwert von mehr als 200 kWh/(m² a). Darüber hinaus sollten der Energieausweis, der individuelle Sanierungsfahrplan sowie der gemäß EPBD geforderten Renovierungspass zu einem Instrument zusammenführen.

• Nullemissionsgebäude

Nullemissionsgebäude sind gemäß EPBD Gebäude mit einer sehr hohen Gesamtenergieeffizienz, die keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort verursachen und keine oder eine sehr geringe Menge an betriebsbedingten Treibhausgasemissionen verursachen. Die nationalen Anforderungen sollen realitätsnah und flexibel ausgestaltet werden. Insbesondere sollen die geltenden Anforderungen an die Gebäudehülle weder im Neubau noch im Bestand weiter verschärft werden.