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Klimageld

Einmalzahlung für Gaskunden ERP-Wirtschaftsplangesetz 2023

Berlin, November 2022

Stellungnahme zum Entwurf eines Gesetzes über die Feststellung des Wirtschaftsplans des ERP-Sondervermögens für das Jahr 2023 (ERP-Wirtschaftsplangesetz 2023)

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Rechtsprechung

I. Einleitung

Mit dem Gesetzesentwurf will die Bundesregierung eine Entlastung der Letztverbraucher beim leitungsgebundenen Gas- und Wärmepreis erreichen. In einem ersten Schritt soll eine einmalige Entlastung im Dezember als Überbrückung bis zur Einführung einer Gaspreisbremse erfolgen. Aufgrund der in Folge des Krieges drastisch gestiegenen Gaspreise ist eine Entlastung der Gaskunden sowie der Mieter von Wohnungen in mit zentralen Gasheizungen versorgten Mehrfamilienhäusern dringend geboten. Die geplante Einmalzahlung kann hierbei aber nur eine kurzweilige Entlastung bewirken. Es müssen dringend weitere Maßnahmen ergriffen werden, um alle Haushalte in die Lage zu versetzen, ihre Gaskosten begleichen zu können. Hierfür muss zunächst die angekündigte Gaspreisbremse schnellstmöglich eingeführt werden. Zudem muss die Bundesregierung ihre Bemühungen verstärken, die in Deutschland zur Verfügung stehenden Gasmengen zu erhöhen, um so die Marktpreise für Gas auch langfristig zu senken. Auch andere Energieträger haben aufgrund des Angriffs auf die Ukraine drastische Preissteigerungen erfahren. Auch hier müssen die betroffenen Haushalte eine Entlastung erfahren.

II. § 5 – Weitergabe der Entlastungen bei Mietverhältnissen und in Wohnungseigentümergemeinschaften

1. Unbürokratische Weitergabe über die Heizkostenabrechnung

Haus & Grund Deutschland begrüßt, dass die Weitergabe der Entlastung bei Mietverhältnissen und Wohnungseigentümergemeinschaften im Rahmen der Heizkostenabrechnung erfolgen soll. Auf diesem Weg können die Entlastungsbeträge unbürokratisch an die Mieter nach dem Anteil ihres Verbrauchs verteilt werden. Eine gesonderte Ausweisung der Höhe der Entlastung des Vermieters sowie der jeweiligen Mieter in der Heizkostenabrechnung erfordert zwar eine Anpassung der Abrechnungsunterlagen. Diese Anpassung sollte aber insbesondere mit Blick auf die Vorlaufzeit – die ersten Abrechnungen werden voraussichtlich frühestens im Februar 2023 erstellt – auch für die Abrechnungsdienstleister umsetzbar sein.

2. Individuelle Information der Versorger in Textform erforderlich

Schwieriger gestaltet sich die Pflicht des Vermieters, die Mieter unverzüglich über die vom Versorger erhaltenen Informationen sowie die Entlastung und das von der Bundesregierung hierfür bereitgestellte Informationsschreiben in Textform zu informieren. Zum einen stellen Informationspflichten gerade bei privaten Vermietern, die ca. 66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland anbieten, immer einen großen bürokratischen Aufwand dar. Da die Vermieter bereits aufgrund der Kurzfristenergieversorgungssicherungsmaßnahmenverord-nung (EnSikuMaV) mit zusätzlichen Inforationspflichten belastet wurden, droht hier eine bürokratische Überlastung.

Die neue Informationspflicht wird viele private Vermieter vor besonders großen Herausforderungen stellen: Die Gasversorger müssen ihrer Informationspflicht gegenüber ihren Kunden – also auch den privaten Vermietern – bis zum 21. November 2022 nur in Form einer Veröffentlichung auf ihrer Internetseite nachkommen. Die Wärmeversorgungsunternehmen können ihre Informationspflicht wahlweise über eine Information auf ihrer Internetseite oder in Textform innerhalb von zwei Wochen nach Inkrafttreten des Gesetzes erfüllen. Dies bedeutet, dass die privaten Vermieter zur Erfüllung ihrer eigenen Informationspflicht gegenüber den Mietern regelmäßig bis zum 21. November 2022 die Internetseiten der Gas- und Wärmeversorger prüfen müssen, um zu erfahren, ob dort bereits die entsprechenden Informationen hinterlegt wurden. Ca. 66 Prozent aller Mietwohnungen in Deutschland werden von Privatpersonen angeboten. Da das Durchschnittsalter privater Vermieter 60 Jahre beträgt und es sich bei diesen Vermietern zu einem großen Teil um Ruheständler handelt (40 Prozent), die sich teilweise im Internet nicht auskennen oder dieses überhaupt nicht nutzen, wird diesen eine Prüfung der Internetseiten der Gasversorger nicht ohne Unterstützung möglich sein.

Haus & Grund Deutschland fordert daher, dass die Gas- und Wärmeversorger ihre Informationspflicht nicht alleine durch eine Veröffentlichung auf der Homepage nachkommen können, sondern zusätzlich ihre Kunden in Textform informieren müssen. Dies kann abhängig von dem mit dem jeweiligen Kunden vereinbarten Kommunikationsweg per Brief, E-Mail oder App erfolgen.

3. Zuständigkeit und Vergütung des Verwalters klären

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften trifft die Informationspflicht die Gemeinschaft. Sie wird nur durch den Verwalter erfüllt werden können. In den Verwalterverträgen ist aber nicht geregelt, ob die Erfüllung dieser neuen Informationspflichten in den Aufgabenbereich des Verwalters fällt und ob hierfür gegebenenfalls eine Sondervergütung anfällt. Denn zu dem Zeitpunkt des Abschlusses der Verwalterverträge konnte niemand damit rechnen, dass entsprechende Informationspflichten irgendwann einmal eingeführt werden. Um diese Fragen der Zuständigkeit und der Kosten zu klären, wird vielfach ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich werden.

Vermietende Wohnungseigentümer (57 Prozent der privaten Vermieter verfügen nur über eine einzige Wohnung regelmäßig in einer Wohnungseigentümergemeinschaft) müssen die Informationspflichten zwar erst dann weitergeben, wenn sie diese von der Gemeinschaft erhalten. Sollte der Verwalter aber nicht rechtzeitig bzw. gar nicht tätig werden oder sollte die Gemeinschaft beschließen, der Informationspflicht nicht nachzukommen, wird der vermietende Wohnungseigentümer sich gegenüber seinem Mieter aber nicht darauf berufen können, dass er keine Informationen erhalten hat. Denn jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft eine Verwaltung verlangen, die den gesetzlichen Regelungen entspricht. Dies umfasst auch die Erfüllung der geplanten gesetzlich normierten Informationspflicht. Gegenüber seinem Mieter wird der vermietende Wohnungseigentümer daher vermutlich die Pflicht haben, diesen Anspruch auf Erteilung der Informationen gegebenenfalls auch gerichtlich durchzusetzen. Dies wird aber kaum zeitnah gelingen.

Haus & Grund Deutschland fordert daher, klarzustellen, dass die Erfüllung der Informationspflichten Aufgabe der WEG-Verwalter ist und diese hierfür eine Sondervergütung erhalten. Diese wird anhand des tatsächlich anfallenden Zeitaufwandes und einem Stundesatz von 60 € bemessen.

4. Kein Kürzungsrecht der Vorauszahlungen

§ 5 Absatz 4 sieht vor, dass Mieter, deren Vorauszahlungen für Betriebskosten aufgrund der steigenden Kosten für leitungsgebundenes Erdgas und Wärme in den letzten neun Monaten erhöht wurden, diesen Erhöhungsbetrag im Dezember nicht leisten müssen. Der Vermieter soll bei der Erfüllung seiner Informationspflicht auf diese Befreiung hinweisen.

Da Anpassungen der Betriebskostenvorauszahlungen in der Regel gemeinsam mit der Betriebskostenabrechnung vorgenommen werden und diese in der Regel frühstens im Februar erfolgen, betrifft diese Regelung potenziell alle schätzungsweise 7 bis 8 Mio. Mietverhältnisse über Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit zentralen Gasheizungen oder Wärmeversorgung. Da auch schon vor dem Beginn des Krieges die Gas- und Wärmepreise in Deutschland gestiegen sind, werden vermutlich alle Erhöhungen der Betriebskostenvoraus-zahlungen zumindest zum Teil auf erhöhten Gas- oder Wärmepreisen beruhen. Zu welchem Teil die Erhöhungen aber tatsächlich auf Gas- oder Wärmepreissteigerungen zurückzuführen ist, kann im Nachgang weder von den Vermietern noch den Mietern nachvollzogen werden, da die Erhöhungen zumeist einfach anhand des Abrechnungssaldos unabhängig von dessen konkreter Ursache festgelegt werden. Nur bei wenigen Erhöhungen – zumeist wird es sich um frei vereinbarte Erhöhungen handeln – wird diese ausschließlich auf die Gas- oder Wärmepreiserhöhungen aufgrund des Krieges in der Ukraine beruhen. All diejenigen Vermieter, die in den letzten Monaten mit ihren Mietern in Kontakt getreten sind um die Vorauszahlungen einvernehmlich zu erhöhen, werden durch die Regelung zusätzlich belastet. Gerade diese Vermieter haben aber frühzeitig auf die Preissteigerungen reagiert und diese Preissignale an ihre Mieter weitergegeben. Durch die frühzeitige Anpassung wurden zügig Sparanreize geschaffen und die Mieterhaushalte im Hinblick auf die bevorstehenden Nachzahlungen im Zuge der Betriebskostenabrechnung entlastet.

Während bei einer Überweisung der Miete durch den Mieter eine Reduzierung der Vorauszahlung durch den Mieter eigenständig veranlasst werden und er somit selber entscheiden kann, ob er diesen Aufwand betreiben will, fällt der Aufwand bei einem Einzug der Mieten oder bei einer Rückerstattung bei dem Vermieter an. Dies kann zu einer hohen bürokratischen Belastung insbesondere bei den privaten Vermietern führen, die zumindest bei geringen Erhöhungsbeträgen in keinem Verhältnis zu den Vorteilen der Mieter stehen.

Haus & Grund Deutschland regt daher eine Prüfung zur Streichung der Absätze 4 und 5 des § 5 an. Sofern eine Streichung nicht möglich ist, sollte aus der Begründung eindeutig hervorgehen, dass nur die Fälle berücksichtigt werden, in denen die Betriebskosten aufgrund steigender Energiepreise einseitig erhöht wurden.

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