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Mietvertrag ändern: Was ist erlaubt?
Lebenssituationen ändern sich, für Mieter ebenso wie für Vermieter. Auch das Mietrecht ist in Bewegung. Alte Mietverträge bleiben hingegen jahrzehntelang gleich, ob sie nun der aktuellen Rechtsprechung entsprechen oder nicht. Unter welchen Voraussetzungen ist die nachträgliche Änderung eines Mietvertrages erlaubt? Bleiben alte Vereinbarungen ohne Überarbeitung gültig? Wir werfen einen Blick auf die Gesetzeslage.

Voraussetzungen für die Änderung eines alten Mietvertrags
Grundsätzlich gilt: Einen bestehenden Mietvertrag dürfen Sie nur dann ändern, wenn alle Vertragspartner zustimmen. Wenn eine der beiden Parteien durch die Veränderung einen Nachteil in Kauf nehmen muss, wird die Verhandlung entsprechend schwierig. Erzwingen lässt sich nichts.
Die beidseitige Zustimmungspflicht gilt auch für den Fall, wenn eine vermietete Immobilie den Eigentümer wechselt. Paragraf 566 BGB legt fest, dass Kauf keine Miete bricht: Der ursprüngliche Mietvertrag bleibt damit vollständig erhalten. Der neue Eigentümer ist für Änderungen, Aufhebungen oder Angleichungen auf die Zustimmung seiner Mieter angewiesen. Entsprechend ratsam ist es, sich vor dem Kauf eines Renditeobjekts etwaige Mietverträge genau anzusehen.
Gesetzlich mögliche Vertragsanpassungen
Die Miete ist der Dreh- und Angelpunkt des Vertrags, sie bleibt selten über Jahrzehnte gleich. Das Gesetz sieht die Möglichkeit zu Mietanpassungen vor, ebenso zur Erhöhung der Betriebskostenpauschale.
Nach einer Modernisierung kann der Vermieter gemäß § 559 BGB die Miete um bis zu 8 Prozent der Investitionskosten erhöhen - maximal 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren (2 Euro bei preiswerteren Mieten). Für neue Heizungen, gilt eine Kappungsgrenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter. Auch die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist laut Paragraf 558 BGB möglich. Zudem können Sie als Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung nach einer Abrechnung angleichen, darüber müssen Sie Ihren Mieter schriftlich informieren. Die gesetzliche Grundlage dafür bietet Paragraf 560 Abs. 4 BGB.
Vertragsänderung immer schriftlich festhalten
Die deutsche Gesetzgebung kennt auch mündliche Verträge und Vertragsänderungen, diese sind aber in der Praxis schwer nachzuweisen. Darum sollten Sie jede Vertragsänderung schriftlich festhalten, inklusive aller Unterschriften. Beziehen Sie sich in Ihrem Änderungsvertrag auf den vorhandenen Mietvertrag und erwähnen Sie, dass dieser zu den veränderten Bedingungen bestehen bleibt. Händigen Sie Ihrem Mieter eine Kopie aus und behalten Sie die andere Ausfertigung für sich. So haben Sie jederzeit einen Nachweis zur Hand.
Einen neuen Mietvertrag vereinbaren, statt ihn zu ändern
Unter bestimmten Umständen ergibt sich die Möglichkeit, einen neuen Mietvertrag zu vereinbaren und den alten damit außer Kraft zu setzen. So lassen sich alle von Ihnen gewünschten Änderungen doch noch etablieren. Wenn zum Beispiel der Hauptmieter einer Wohngemeinschaft auszieht und die verbliebenen Personen nicht im Vertrag stehen, können Vermieter mit ihnen eine neue Mietvereinbarung treffen.
Auch dann, wenn alle WG-Bewohner als Mieter unterzeichnet haben und nur einer gehen will, ist ein rechtlicher Neuanfang möglich. Denn in diesem Fall müssen alle zusammen kündigen und diejenigen, die bleiben möchten, müssen einen neuen Vertrag eingehen.
Ähnliches gilt für zusammenlebende Paare, die beide als Mieter im Vertrag stehen. Trennt sich das Paar und einer von ihnen möchte die Wohnung für sich übernehmen, haben Sie als Vermieter das Vetorecht. Entweder ziehen beide aus oder die verbliebene Person schließt einen neuen Mietvertrag mit Ihnen ab. Dieser kann auf den alten Konditionen basieren, leicht abgeändert werden oder vollkommen neu sein – je nachdem, was Sie anbieten möchten. Grundsätzlich besteht jedoch jederzeit die Möglichkeit, einen bestehenden Mietvertrag einvernehmlich aufzulösen und einen neuen Mietvertrag abzuschließen. Dies kann auch im Interesse der Mieter sein, um z.B. bestimmte Regelungen neu zu verhandeln oder an veränderte Lebensumstände anzupassen.
Verheiratete Paare haben Anspruch auf alleinige Fortsetzung
In Ihrer Mietwohnung lebt ein Ehepaar in Scheidung oder die Scheidung ist bereits vollzogen? Beide stehen im Mietvertrag und nur einer der beiden möchte wohnen bleiben? In diesem Fall hat der verbleibende Partner einen gesetzlichen Anspruch darauf, das Mietverhältnis unter den bisherigen Bedingungen allein fortzusetzen. Das legt der Paragraf 1568a BGB so fest. Der Vermieter muss zeitnah darüber informiert werden und hat ein außerordentliches Kündigungsrecht i.S.d. § 563 Abs.4 BGB. Einseitig ändern oder ersetzen dürfen Sie den alten Mietvertrag in diesem Fall aber nicht.
Mietvertrag ändern, wenn jemand Neues einzieht?
Neue Bewohner, neuer Vertrag? Ganz so einfach ist es nicht. Wenn einer Ihrer Mieter engste Verwandte bei sich aufnimmt, braucht er dafür keine Erlaubnis und keine Änderung des Mietvertrags. Zu den „engsten Verwandten“ gehören:
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Eltern
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Ehepartner
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Geschwister
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Eigene Kinder
Eine Überbelegung muss jedoch kein Vermieter hinnehmen, dazu gibt es zahlreiche gerichtliche Urteile, wie zum Beispiel das Urteil des AG München vom 20.05.2015 - 415 C 3152/15
Andere Personen, die im Mietvertrag nicht genannt werden, dürfen hingegen ohne Ihre Erlaubnis nicht mit einziehen. Als Vermieter können Sie somit die Bildung einer Wohngemeinschaft und Untervermietung ggf. Untersagen, wenn hierdurch z.B. eine Gefährdung der Bausubstanz oder eine Überbelegung droht.
Bei Einzug eines Lebensgefährten oder einer Lebensgefährtin hat der Mieter laut § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB Anspruch auf Ihre Zustimmung, wenn von Mieterseite aus ein „berechtigtes Interesse“ besteht. Und an diesem Interesse ist kaum zu zweifeln.
Wenn der Mietvertrag aktuellen Gesetzen widerspricht
Die Rechtsprechung verändert sich regelmäßig, manchmal sogar sehr schnell: In Ihrem Mietvertrag stehen noch alte Klauseln, die der neuen Gesetzeslage widersprechen? Diese sind unter Umständen nun als unwirksam anzusehen. Die neuen gesetzlichen Regelungen gelten automatisch, ohne dass eine Vertragsänderung erforderlich ist. Dies betrifft insbesondere Klauseln, die folgende Punkte regeln:
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Das Verbot der Haustierhaltung
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Kautionen von mehr als drei Monatsmieten
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Rauchverbot in der Wohnung
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Kürzere Kündigungsfrist als drei Monate
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Verbot von Mietminderungen
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Material- oder fristgebundene Schönheitsreparaturen
Automatische Vertragsänderung durch Gewohnheitsrecht: Gibt es das?
Manche Mieter halten sich über Jahre nicht an gegebenen Regeln. Sie hängen zum Beispiel auf dem Dachboden Wäsche auf oder grillen auf dem Hof, ohne es laut Mietvertrag zu dürfen. Vielleicht bekommt der Vermieter das Verhalten nicht mit oder er duldet es, weil er keinen Ärger möchte. Später berufen sich die Mieter dann auf ihr Gewohnheitsrecht, damit sei der Mietvertrag stillschweigend geändert worden. Dazu gibt es keine eindeutige Rechtsprechung, doch oftmals sehen Juristen im Gewohnheitsrecht keine schlüssige Vertragsänderung. Im Streitfall führt kein Weg um eine individuelle rechtliche Klärung herum.
Fazit zur Änderung des Mietvertrags aus Sicht des Vermieters
Unser Fazit: Als Vermieter können Sie einen bestehenden Mietvertrag nur mit Einverständnis des betreffenden Mieters ändern. Es sei denn, es handelt sich um eine gesetzlich abgesicherte Mieterhöhung oder die Anpassung der Betriebskostenpauschale. Wenn jedoch der bisherige Mietvertrag erlischt, zum Beispiel weil der Hauptmieter einer WG auszieht, können Sie die Chance für Änderungen nutzen. Gesetzlich nicht mehr erlaubte Klauseln verlieren automatisch ihre Gültigkeit Es ist empfehlenswert, im Mietvertrag sogenannte Salvatorische Klauseln zu vereinbaren. Diese verpflichten die Vertragsparteien, unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem ursprünglichen Sinn und Zweck am nächsten kommen. Mitglieder von Haus & Grund erhalten von uns eine individuelle Beratung, auch zum Thema Mietvertragsänderung: So erfahren Sie aus erster Hand, was in Ihrem Fall möglich ist.