Aktuelle Rechtsprechung

Haus & Grund Rostock hält Sie auf dem Laufenden

Auf die­sen Sei­ten hal­ten wir Sie mit ak­tu­el­len In­for­ma­tio­nen zu ver­schie­dens­ten The­men wie Bau- und Woh­nungs­we­sen so­wie Po­li­tik und Wirt­schaft auf dem Lau­fen­den. Die The­men sind auf der lin­ken Na­vi­ga­ti­ons­leis­te in Ka­te­go­ri­en ge­ord­net. Nach­dem Sie eine Ka­te­go­rie ge­wählt ha­ben, kön­nen Sie die Schlag­zei­len le­sen und dann auf die aus­führ­li­chen Tex­te ver­zwei­gen, die in ei­nem neu­tra­len Fens­ter er­schei­nen. Mit dem ‘Zu­rück-Knopf’ Ih­res Brow­sers kom­men Sie wie­der zur Schlag­zei­len­sei­te.

Die Bei­trä­ge wer­den re­gel­mä­ßig ak­tua­li­siert.

Pflichtverletzung des Immobilienmaklers

Der Al­lein­mak­ler macht sich scha­dens­er­satz­pflich­tig, wenn er dem Ver­käu­fer auf­grund ei­ner Pflicht­ver­let­zung des Mak­lers das Grund­stück zu ei­nem nied­ri­ge­ren Preis ver­äu­ßert, als dies bei pflicht­ge­mä­ßen Ver­hal­ten des Mak­lers der Fall ge­we­sen wäre. Das ent­schied der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Ur­teil vom 24. Ja­nu­ar 2019. Dort hat­te ein Mak­ler, der auf­grund ei­nes Al­lein­auf­tra­ges mit der Ver­mitt­lung oder dem Nach­weis von Kauf­in­ter­es­sen­ten be­auf­tragt war, dem Ver­käu­fer ge­gen­über Kauf­an­ge­bo­te un­zu­tref­fend dar­ge­stellt und hö­he­re Kauf­an­ge­bo­te ver­schwie­gen. Wei­ter­hin hat­te der Mak­ler kei­ne aus­rei­chen­den Be­mü­hun­gen zur Ver­mark­tung des Ob­jek­tes un­ter­nom­men, weil er es un­ter­las­sen hat­te, bei vor­han­de­ner Nach­fra­ge nach der­ar­ti­gen Ob­jek­ten mit po­ten­ti­el­len Kauf­in­ter­es­sen­ten Kon­takt auf­zu­neh­men. Eine wei­te­re Pflicht­ver­let­zung lag dar­in, dass der Mak­ler das Ob­jekt selbst zu ei­nem güns­ti­ge­ren Preis er­warb, als dies bei ord­nungs­ge­mä­ßer Mak­ler­leis­tung der Fall ge­we­sen wäre.

Duldungspflicht des Mieters bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen

In dem vom OLG Frank­furt/​M. zu ent­schei­den­den Fall hat­te die spä­te­re be­klag­te Ver­mie­te­rin eine Ge­wer­be­im­mo­bi­lie er­wor­ben, in der die spä­ter kla­gen­de Mie­te­rin im 4. Stock eine An­walts­kanz­lei be­trieb. Nach­dem meh­re­re Ver­su­che der Ver­mie­te­rin, die Mie­te­rin zur vor­zei­ti­gen Auf­lö­sung des Miet­ver­hält­nis­ses zu be­we­gen, fehl­ge­schla­gen wa­ren, be­gann die Ver­mie­te­rin mit der Durch­füh­rung um­fang­rei­cher Bau­ar­bei­ten in den un­te­ren Ge­schos­sen, Dazu ließ die Ver­mie­te­rin mas­si­ve In­nen­wän­de ab­bre­chen und den Bo­den­be­lag ent­fer­nen. Die Mie­te­rin be­an­trag­te dar­auf­hin den Er­laß ei­ner auf das Un­ter­las­sen der Um­bau­maß­nah­men im Ge­bäu­de ge­rich­te­ten einst­wei­li­gen Ver­fü­gung. Das Land­ge­richt und ihm fol­gend das Ober­lan­des­ge­richt Frank­furt/​M. ga­ben der Mie­te­rin Recht. Mit der Durch­füh­rung der Bau­ar­bei­ten habe die Ver­mie­te­rin die ihr ge­gen­über der Mie­te­rin ob­lie­gen­de Pflicht, die Miet­sa­che in ei­nem zum ver­trags­ge­mä­ßen Ge­brauch ge­eig­ne­ten Zu­stand zu er­hal­ten, in er­heb­li­chem Maße ver­letzt. Der im Miet­ver­trag ver­ein­bar­te Nut­zungs­zweck der Räu­me für den Be­trieb ei­ner An­walts- und No­tar­kanz­lei setz­te die un­ge­stör­te Durch­füh­rung von geis­tig-ge­dank­li­chen Tä­tig­kei­ten vor­aus, so dass Stö­run­gen durch Lärm, Staub, Ver­schmut­zun­gen und sons­ti­ge Im­mis­sio­nen zu un­ter­las­sen sein. Bei den auf Ver­an­las­sung der Ver­mie­te­rin durch­ge­führ­ten Ab­bruch­ar­bei­ten han­de­le es sich auch nicht um Ver­bes­se­rungs- und Mo­der­ni­sie­rungs­ar­bei­ten, weil mit ih­nen kei­ne Er­hö­hung des Ge­brauchs­wer­tes der Miet­sa­che ver­bun­den sei. Schließ­lich be­stand auch kei­ne Dul­dungs­pflicht der Mie­te­rin für au­ßer­halb der üb­li­chen Bü­ro­zei­ten lie­gen­de Zeit­räu­me wie etwa Wo­chen­en­den oder Nacht­zei­ten. Denn Rechts­an­wäl­te und No­ta­re wür­den auch in den spä­ten Abend­stun­den so­wie an Wo­chen­en­den und Sams­tag ar­bei­ten, die sich nicht auf die üb­li­chen Ge­schäfts­zei­ten be­schrän­ken lie­ßen (OLG Frank­furt/​M. Ur­teil vom 12.03.2019 – 2 U 3/​19).

Hohes Lebensalter allein nicht ausreichend für Anwendung der Härtefallklausel

In ei­ner Ent­schei­dung vom 09. Mai 2018 hat­te die Zi­vil­kam­mer 67 des Land­ge­richts Ber­lin die Räu­mungs­kla­ge ei­nes Ver­mie­ters ab­ge­wie­sen, der eine ver­mie­te­te Ei­gen­tums­woh­nung zwecks Ei­gen­nut­zung für sich, sei­ne Ehe­frau und die bei­den Kin­der er­wor­ben hat­te. Das Land­ge­richt Ber­lin be­grün­de­te die Kla­ge­ab­wei­sung mit dem ho­hen Al­ter der da­mals 80 jäh­ri­gen Mie­te­rin, der lan­gen Miet­dau­er von 44 Jah­ren und der da­mit ein­her­ge­hen­den Ver­wur­ze­lung der Mie­te­rin so­wie der De­menz­er­kran­kung der Mie­te­rin. Das reich­te dem Bun­des­ge­richts­hof als Be­grün­dung für die Kla­ge­ab­wei­sung nicht aus, so dass er das Be­ru­fungs­ur­teil auf­hob und die Sa­che zur wei­te­ren Sach­ver­halts­auf­klä­rung, ins­be­son­de­re zum Be­ste­hen von Här­te­grün­den, an das Land­ge­richt Ber­lin zu­rück­ver­wies.  In der vor­ab nur ver­füg­ba­ren Pres­se­mit­tei­lung vom 22. Mai 2019 wies der BGH dar­auf hin, dass all­ge­mei­ne Fall­grup­pen wie ein be­stimm­tes Al­ter oder eine be­stimm­te Miet­dau­er nicht ge­ne­rell ein über­wie­gen­des In­ter­es­se des Mie­ters am Fort­be­ste­hen des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen kön­nen. Viel­mehr müs­se eine all­um­fas­sen­de Ab­wä­gung al­ler Um­stän­de des Ein­zel­falls er­fol­gen, bei der auch die durch ei­nen er­zwun­ge­nen Woh­nungs­wech­sel beim Mie­ter zu be­sor­gen­de Ver­schlech­te­rung des Ge­sund­heits­zu­stan­des durch ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ge­klärt wer­den müs­se.

Wirksame Umlage von Betriebskosten in Gewerberaummietvertrag

Ein Ge­wer­be­raum­miet­ver­trag ent­hielt be­züg­lich der Be­triebs­kos­ten fol­gen­de Re­ge­lung:

„Sämt­li­che Be­triebs­kos­ten sind vom Mie­ter zu tra­gen. Hier­un­ter fal­len ins­be­son­de­re die Kos­ten der Be- und Ent­wäs­se­rung so­wie der Hei­zung ein­schl. Zäh­ler­mie­te und War­tungs­kos­ten“. Nach Auf­fas­sung des OLG Cel­le (2 U 81/​18) führt die­se Ver­ein­ba­rung dazu, dass der Mie­ter au­ßer den dort aus­drück­lich be­nann­ten Kos­ten kei­ne wei­te­ren Be­triebs­kos­ten zu tra­gen habe. Der Klau­sel feh­le es an der er­for­der­li­chen Be­stimmt­heit. Die Re­ge­lung spre­che nur all­ge­mein von Be­triebs­kos­ten, ohne dass deut­lich wer­de, wel­che Kos­ten da­mit ge­meint sein. Ein Hin­weis auf § 2 der Be­triebs­kos­ten­ver­ord­nung, der zur Er­fül­lung des Be­stimmt­heits­er­for­der­nis­ses ge­nü­gen wür­de, sei im Miet­ver­trag nicht ent­hal­ten.