Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)

Die Koalitionsfraktionen von CDU/CSU und SPD haben sich Ende Februar 2026 auf Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) verständigt. Das bisherige Heizungsgesetz wird abgeschafft. Die bürokratischen und kleinteiligen Regelungen der jüngsten Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) werden damit gestrichen, so auch die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien. Für Eigentümer ist das ein wichtiger Kurswechsel.

An dem Ziel, dass neue Heizungen in Zukunft überwiegend CO2-frei betrieben werden, wird weiterhin festgehalten. Das GMG wird die derzeitigen Regelungen des GEG ablösen und noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten – also noch bevor in großen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern die 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen nach dem bestehenden GEG wirksam wird.

Die wichtigsten Regelungen für Eigentümer im Überblick:
1. Abschaffung der 65-Prozent-Regel
Es gibt künftig keine pauschale Pflicht mehr, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben
und keine generellen Betriebsverbote für bestimmte Heizungsarten. Die betreffenden §§ 71 bis71p sowie § 72 GEG werden
gestrichen. Bedeutung: Mehr Entscheidungsfreiheit und weniger starre Vorgaben.

2. Keine Austauschpflicht für funktionierende Heizungen
Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden. Das neue Gesetz soll keine Pflicht zum Austausch funktionsfähiger
Anlagen enthalten. Bedeutung: Bestehende Anlagen (auch Standardheizungen) dürfen weiterhin betrieben werden.

3. Freie Wahl beim Heizungstausch
Beim Austausch entscheidet der Eigentümer über die Heizungsart. Zulässig bleiben Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridmodelle,
Biomasse- sowie Gas- und Ölheizungen. Wer sich künftig für eine neue Gas- oder Ölheizung entscheidet, muss ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent klimafreundlichen Brennstoff nutzen. Der Anteil wird in drei Schritten bis 2040 weiter erhöht (sogenannte Bio-Treppe). Für den Bio-Anteil fällt kein CO2-Preis an. Bedeutung: Technologieoffenheit bleibt erhalten. Fossile Heizungen bleiben zulässig, werden aber schrittweise grüner.

4. Grüngas- und Grünölquote
Ab 2028 werden Inverkehrbringer zum anteiligen Einsatz von klimafreundlichen Gasen und Heizölen verpflichtet. Dazu
zählen Biomethan, grüner, blauer, oranger und türkiser Wasserstoff, Wasserstoffderivate sowie synthetisches Methan
und Bioöl. Diese Grüngas-/Grünölquote wird auf die Bio-Treppe angerechnet. Ziel sind zusätzliche Emissionsminderungen
im Gebäudebereich. Bedeutung: Regulierung verlagert sich stärker auf Anbieterseite.

5. Schutz von Mietern, Stärkung der Fernwärme
Es soll eine Regelung gegen überhöhte Nebenkosten durch unwirtschaftliche Heizungen geben. Fern- und Nahwärme werden klimafreundlich aus- und umgebaut. Zugleich sollen Preistransparenz und Verbraucherschutz gestärkt werden. Dazu wird die Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) novelliert und eine für Fernwärmeunternehmen verpflichtende Preistransparenzplattform eingerichtet. Das Kostenneutralitätsgebot des § 556c im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Verbindung mit der Wärmelieferverordnung wird angepasst. Damit sollen die Umstellung vermieteter Bestandsgebäude auf Wärmelieferung ermöglicht und Mieter langfristig vor unangemessenen Heizkosten geschützt werden. Bedeutung: Wirtschaftlichkeit bleibt ein zentraler Maßstab.

6. Vereinfachte kommunale Wärmeplanung
Die Wärmeplanung bleibt bestehen, wird aber für Kommunen bis 15.000 Einwohner deutlich vereinfacht. Der Aufwand soll durch weniger Datenverarbeitung auf 20 Prozent der bisherigen Anforderungen reduziert werden. Die Wärmeplanung wird vom Heizungsrecht entkoppelt.

7. Förderung bleibt bestehen
Die Finanzierung der Bundesförderung effiziente Gebäude (BEG), worunter auch die Heizungsförderung fällt, ist bis mindestens 2029 gesichert. Die Bundesförderung effiziente Wärmenetze (BEW) wird gesetzlich geregelt und aufgestockt. Dies soll den Bau und die Dekarbonisierung von Wärmenetzen unterstützen und Verbraucherpreise entlasten.

8. Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie
Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird eins zu eins umgesetzt, ohne neue gebäudeindividuelle Sanierungspflichten für Wohngebäude im Bestand auszulösen. Ab 2030 gilt für Neubauten ein Nullemissionsstandard. Die nationalen Gebäudeeffizienzklassen der Energieausweise werden entsprechend den europäischen Vorgaben bis Ende 2029 harmonisiert.

Zeitplan
Die Eckpunkte dienen dem Bundeswirtschafts- (BMWE) und Bundesbauministerium (BMWSB) als Basis für die Erstellung des Gesetzentwurfes. Dieser soll bis Ostern vom Bundeskabinett beschlossen werden und das neue GMG vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten.

CORINNA KODIM
Geschäftsführerin Energie, Umwelt, Technik
Haus & Grund Deutschland