Kein Gewohnheitsrecht zwischen Nachbarn

BGH: Wegerecht entsteht (außerhalb des Grundbuchs) nur durch Vertrag oder als gesetzliches Notwegerecht

Der Fall:
Ein Grundstückseigentümer nutzte jahrzehntelang einen Weg über das benachbarte Grundstück, um zu seiner Garage zu gelangen, die sich im rückwärtigen Teil seines Grundstückes befindet, die jedoch baurechtlich nicht genehmigt ist. Mit Wirkung zum 31. Dezember 2016 erklärte der Nachbar die "Kündigung des Leihvertrages über das vor über 30 Jahren bestellte, schuldrechtliche Wegerecht". Er kündigte an, den Weg zu sperren und begann mit dem Bau einer Toranlage. Der betroffene Garagennutzer, die sich auf ein zu seinen Gunsten bestehendes Wegerecht, hilfsweise auf ein Notwegrecht beruft, verlangt von seinem Nachbarn, die Sperrung des Weges zu unterlassen.

Das Problem:
Der Garageneigentümer beruft sich in Ermangelung eines im Grundbuch eingetragenen Wegerechts auf ein gewohnheitsrechtliches Wegerecht. Streitig war, ob und ggf. unter welchen Bedingungen ein solches Recht entstehen kann.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof stellte mit seinem Urteil klar, dass sich der Garageneigentümer nicht auf Gewohnheitsrecht berufen kann. Gewohnheitsrecht entstehe durch längere tatsächliche Übung, die eine dauernde und ständige, gleichmäßige und allgemeine ist und von den Beteiligten als verbindliche Rechtsnorm anerkannt werde. Als ungeschriebenes Recht enthalte es eine generell-abstrakte Regelung; diese muss über den Einzelfall hinausweisen. Zwar muss, so der BGH weiter, Gewohnheitsrecht kein "Jedermann-Recht" sein. In dem Unterfall der sog. Observanz, bei der es sich um ein örtlich begrenztes Gewohnheitsrecht handelt, könne dieses auch im Verhältnis einer begrenzten Zahl von Eigentümern und Pächtern zueinander entstehen, etwa nur für eine Gemeinde oder die Mitglieder einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft. Voraussetzung sei aber auch in diesem Fall, dass die ungeschriebene Rechtsnorm, die die Beteiligten als verbindlich anerkennen, alle Rechtsverhältnisse einer bestimmten Art beherrscht. Gewohnheitsrecht könne folglich als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Vielzahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn. In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grundbuchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen, nicht aber durch eine – sei es auch jahrzehntelange – Übung unter Grundstücksnachbarn.

Der BGH verwies den konkreten Fall nun zurück an das Oberlandesgericht. Dort muss geprüft werden, ob dem betroffenen Garageneigentümer gemäß § 917 Abs. 1 BGB ein Notwegrecht zusteht. Dies wäre der Fall, wenn die ordnungsmäßige Benutzung des Garagengrundstückes eine Zufahrt über das benachbarte Grundstücke erforderlich machte. Soweit die Grundstücke nur zu Wohnzwecken genutzt werden, wird nach Auffassung des BGH ein Notwegrecht allerdings schon deshalb ausscheiden, weil die im hinteren Bereich des Grundstücks des Klägers befindlichen Garagen baurechtlich nicht genehmigt und mangels Erschließung auch nicht genehmigungsfähig sind. Soweit die Grundstücke gewerblich genutzt werden, kommt ein Notwegrecht hingegen grundsätzlich in Betracht, da bei einem Gewerbegrundstück etwa Be- und Entladevorgänge sowie das Abstellen von Kraftfahrzeugen auf dem verbindungslosen Grundstücksteil für die ordnungsmäßige Benutzung erforderlich sein und damit für diesen Teil eine Zufahrt erforderlich machen können.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Im deutschen Zivilrecht wird streng zwischen Eigentum und Besitz unterschieden: Das Eigentum beschreibt die rechtliche Zuordnung, während der Besitz die tatsächliche Sachherrschaft meint. Eigentum und Besitz sollen jedoch nicht dauerhaft auseinanderfallen. Insofern ist an die Voraussetzungen, unter denen ein (Grundstücks-)Eigentümer seinen Besitz (bspw. durch ein Wegerecht) dauerhaft aufgibt, ein strenger Maßstab anzulegen. Wegerechte sollten als sog. dingliche Rechte im Grundbuch eingetragen sind, wo sie unabhängig vom jeweiligen Eigentümer am Grundstück "kleben". Im Grundbuch sind die Wegerechte dann auch für jedermann erkennbar. Vertragliche Wegerecht gelten hingegen nur zwischen denjenigen Grundstückseigentümern, die sie geschlossen haben und binden bspw. nicht einen Grundstückskäufer. "Gewohnheitsrecht" kann zwischen Grundstücksnachbarn hingegen nicht entstehen. Die Klarstellung durch den BGH ist zu begrüßen und führt letztendlich zu Rechtssicherheit.

BGH, Urteil vom 24.1.2020, AZ: V ZR 155/18

Amtlicher Leitsatz:
a) Gewohnheitsrecht kann als dem Gesetz gleichwertige Rechtsquelle allgemeiner
Art nur zwischen einer Vielzahl von Rechtsindividuen und in Bezug auf eine Viel-
zahl von Rechtsverhältnissen entstehen, nicht aber beschränkt auf ein konkretes
Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn.
b) In einem konkreten Rechtsverhältnis zwischen einzelnen Grundstücksnachbarn
kann ein Wegerecht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch außerhalb des Grund-
buchs nur aufgrund schuldrechtlicher Vereinbarung oder als Notwegrecht unter
den Voraussetzungen des § 917 BGB entstehen.

Die i.S.v. § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB ordnungsmäßige Benutzung eines Gewerbe-
grundstücks kann es nach den Umständen des Einzelfalls erfordern, dass auf dem
verbindungslosen Grundstücksteil Kraftfahrzeuge be- und entladen sowie gegebe-
nenfalls auch abgestellt werden, so dass eine Zufahrt erforderlich ist; dies setzt aber
in der Regel voraus, dass das Grundstück nach seinen konkreten Verhältnissen eine
gewerbliche Nutzung größeren Umfangs erlaubt.