Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung - Muss das sein?
In der Rechtsberatung taucht immer wieder die Frage auf, was der Vermieter gegenüber dem Mieter bei einer Mieterhöhung zu beachten hat. Neben den unterschiedlichen Gründen für eine mögliche Erhöhung, z.B. Erhöhungsverlangen im Rahmen von Staffel-oder Indexmiete oder bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder nach Modernisierungsmaßnahmen, sind viele Vermieter verwundert, wenn die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung mit dem Erhöhungsverlangen einzuholen ist.
Dieses Erfordernis ergibt sich aus der gesetzlichen Systematik bei Mieterhöhungen im preisfreien Wohnungsbau. Letztlich handelt es sich hierbei um eine Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, mit der die bestehende Regelung über den zu entrichtenden Mietzins geändert werden soll.
Es ist also eine Vertragsänderung, der alle Vertragsparteien zustimmen müssen.
Sofern Sie als Vermieter an den Mieter herantreten und diesem gegenüber eine Mieterhöhung schriftlich verlangen, besteht für den Mieter die Möglichkeit in verschiedener Weise darauf zu reagieren:
- Der Mieter nimmt das Erhöhungsverlangen ausdrücklich schriftlich gegenüber dem Vermieter an.
In diesem Fall wird die Mieterhöhung zu dem dann vereinbarten Termin fällig.
- Der Mieter nimmt das Erhöhungsverlangen konkludent, also durch schlüssiges Verhalten, an.
Dabei wird auf den so genannten „objektiven Empfängerhorizont“ abgestellt. In der Regel ist z. B. in der Änderung des Dauerauftrages ein solches schlüssiges Verhalten des Mieters zu sehen. Der Mieter gibt damit zu erkennen, dass er dem Erhöhungsverlangen des Vermieters durch die Zahlung zustimmt. Der Bundesgerichtshof hat in solchen Fällen entschieden, dass eine mehrmalige vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen gewertet werden kann (BGH VIIIZB 74 / 2016). Eine zusätzliche ausdrückliche Erklärung des Mieters ist damit nicht mehr erforderlich.
- Der Mieter lehnt das Erhöhungsverlangen ausdrücklich ab. In diesem Fall sollte der Vermieter prüfen, ob die erforderlichen Voraussetzungen für ein Erhöhungsverlangen eingehalten worden sind. Wenn der Vermieter hierbei Bedenken hat, sollte er unter Umständen ein nochmaliges Erhöhungsverlangen an die andere Vertragspartei senden. Sofern der Vermieter der Ansicht ist, alle formellen Erfordernisse eingehalten zu haben, und die Ablehnung der Mieterhöhung ist unbegründet (insbesondere im Falle einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete), sollte er prüfen, ob der Mieter auf die Erteilung der Zustimmung verklagt werden kann. Letztlich ist jedes Erhöhungsverlangen im Einzelfall zu beurteilen.
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