BGH: Zur Rechtfertigung der Kaltmiete

Urt. v. 29.11.2023 - Az.: VIII ZR 75/23

In der Rechtssache hatte der BGH über den Auskunftsanspruch des Mieters, über die Höhe und Berechnung der vorherigen Miete zu entscheiden. Nach Ansicht des BGH ist es ausreichend, wenn zur Rechtfertigung der Kaltmiete der Vermieter die vorherige Miethöhe mitteilt. Eine Zulässigkeitsprüfung muss nicht erfolgen.

Die Klägerin ist ein Dienstleistungsunternehmen, welches aus abgetretenem Recht eines Mieters gegenüber der Beklagten (Vermieter) einen Verstoß gegen die Berliner Mietpreisbremse geltend machte. Seit dem 16. Juli 2019 bestand zwischen der Beklagten und dem Mieter ein Mietverhältnis über eine Wohnung mit knapp 50 Quadratmetern. Die streitgegenständliche Wohnung liegt in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die mit dem vorherigen Mieter vereinbarte Miete betrug 800 € und hatte sich aufgrund von Mieterhöhungen auf 822,73 € (aktueller Mietzins) erhöht. Im Juni 2019 informierte die Beklagte den Mieter mit dem Hinweis auf § 556g Abs. 1a BGB darauf, dass die Vormiete im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses 822,73 € und im Jahr davor 812,47 € betragen habe. Die möglicherweise entstandenen Ansprüche im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse hat der Mieter an die Klägerin abgetreten. Im September 2021 rügte die Klägerin einen Verstoß gegen die Vorschriften zur Begrenzung der Miethöhung. Im Zuge dessen verlangte die Klägerin Auskunft gegenüber der Beklagten über die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich waren.

Nach Ansicht des BGH hat die Revision keinen Erfolg. Der Klägerin steht kein Rückzahlungsanspruch für überzahlte Miete zu. Der BGH hat es für zulässig erklärt, dass die Beklagte den Mietzins anhand der Vormiete bestimmt hat. Eine Zulässigkeitsprüfung der vorherigen Miete muss nicht erfolgen. Es sei nach dem Wortlaut der §§ 556d ff. BGB nicht eindeutig, ob es sich hierbei um die vertraglich vereinbarte oder rechtlich geschuldete Vormiete handele. Die Richterinnen und Richter des 8. Senats erläutern weiter, dass weder die Gesetzesbegründung noch der Sinn und Zweck der Normen eindeutig ergeben, dass die vereinbarte Miete nicht ausreichend ist.

Sofern Mieter den Auskunftsanspruch gem. § 556g Abs. 3 BGB geltend machen, sind durch den Vermieter nur die Tatsachen mitzuteilen, welche zur Feststellung der ortsüblichen Miete oder eines Ausnahmetatbestandes benötigt werden.

21.02.2024