BGH: Zur Haftung eines Verkäufers bei arglistig verschwiegenen Mängeln

Urteil v. 27.10.2023 - V ZR 43/23

Sofern der Verkäufer beim Verkauf eines Hausgrundstückes nicht über Wassereintritte durch das Terrassendach aufklärt, handelt er arg-listig, auch dann, wenn er die Ursache(n) des Wassereintritts nicht oder nur teilweise kennt. Dies entscheid der BGH in der vorliegenden Leitsatzentscheidung. Denn sofern bei einer über-dachten Terrasse wiederholt Regenwasser ein-tritt, begründet das undichte Terrassendach einen Sachmangel.
Der Kläger erwarb mit notariellem Vertrag vom 07.06.2016 ein bebautes Grundstück unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Bei Regen kam es bereits im Vorfeld des Kaufvertragsabschlusses zu einem Wassereintritt auf die überdachte Terrasse. Regenwasser drang zum einen durch das Kunststoffdach als auch über den vom Hausdach überdachten Bereich ein. Dem zugrunde la-gen zwei unterschiedliche Ursachen. Einmal war die Abdichtung des Kunststoffdachs zur Haus-wand hin mangelhaft und des Weiteren kam es zu einem Folienabriss unter den Dachpfannen des Daches.
Nach der Ansicht des Bundesgerichtshofs hat der Verkäufer arglistig über die beiden vorhandenen Mängel getäuscht und damit ist der vereinbarte Ausschluss der Sachmängelhaftung nicht zu berücksichtigen. Der BGH stellte fest, dass sofern wiederholt Regenwasser im Bereich der Terrassenüberdachung eintritt, ein Sachmangel vorliegt. Das Berufungsgericht war der Ansicht, dass dies noch keinen Sachmangel begründet, sondern lediglich ein Mangelsymptom sei. Ein Symptom lässt lediglich auf einen Mangel schließen, das wäre der Fall, wenn der Umstand allein nicht die Merkmale eines Sachmangels aufweist. So sind zum Beispiel Feuchtigkeitsflecken nur ein Mangelsymptom, was auf einen feuchten Keller schließen lässt. Auf den vorliegenden Sachverhalt übertragen lässt sich feststellen, dass sofern eine Überdachung undicht ist, diese nicht der üblichen Be-schaffenheit (§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB aF) entspricht.
Auf Grundlage dessen, waren auch die Feststellungen des Berufungsgerichts im Hinblick auf die Arglist der Beklagten rechtsfehlerhaft. Denn sofern der Verkäufer nicht über den Eintritt von Regenwasser aufklärt, handelt er arglistig. Das gilt auch dann, wenn er die Ursachen für den Wasser-eintritt nicht oder nur teilweise kennt. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH setzt Arglist einen Eventualvorsatz voraus.