BGH: Bloße Zerrüttung eines Mietverhältnisses reicht nicht für fristlose Kündigung

Urt. v. 29.11.2023 - Az.: VIII 211/22

Der Bundesgerichtshof entschied, dass für eine fristlose Kündigung eine bloße Zerrüttung der Beziehung von Vermieter und Mieter allein nicht ausreichend ist.

Im vorliegenden Fall bestand das Mietverhältnis der Beteiligten seit 2011. Die Kläger bewohnen die Wohnung im Erdgeschoss und die Beklagte einer Vierzimmerwohnung im ersten Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses. Auf Grund angeblicher beiderseitiger Vertragsverletzungen kam es ab 2014 immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Klageparteien. Unter anderem kam es zu Verstößen gegen die Haus- und Reinigungsordnung, Lärmbelästigungen und dem Zuparken von Einfahrten. Außerdem soll es auch zu einer rassistischen Aussage der Beklagten gekommen sein, was nach Ansicht des Berufungsgerichts allerdings inhaltlich unzutreffend ist. Auf Grundlage dessen erstattete die Beklagte Strafanzeige gegen die Kläger wegen Verleumdung. Es ist auch zu weiteren Beleidigungen der Kläger gekommen. Daraufhin sprachen die Kläger am 23. November 2020 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung aus. Zur Begründung werden die Strafanzeigen und das „zerrüttet“ Mietverhältnis angeführt.

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs wurde das Mietverhältnis nicht beendet und die Kläger haben keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Die Zerrüttung und die Strafanzeige reichen als Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung nicht aus. Um eine Kündigung zu rechtfertigen, müssen noch weitere Gründe zu der Zerrüttung aus der Sphäre des Mieters hinzukommen. Der BHG hat in der vorliegenden Rechtsstreitigkeit keine nachhaltige Zerrüttung festgestellt, obwohl es jahrelangen zu wechselseitigen Streitereien, Vorwürfe, Strafanzeige und einen Mieterhöhungsprozess kam. Die Beschuldigungen gingen von beiden Parteien aus, wodurch nicht festzustellen war, ob die Ursache aus der Sphäre der Beklagten kam. Grundsätzlich können Strafanzeigen einen Kündigungsgrund darstellen, unklar bleibt aber, da es an dem nötigen Parteivortag gefehlt hat, ob es sich um eine „falsche“ Strafanzeige gehandelt hat. Weitere Gründe seien nicht ersichtlich, die Mieter haben sich nicht pflichtwidrig verhalten, so der BGH.

Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des BGH im Gewerbemietrecht, dass eine Zerrüttung allein nicht ausreicht. Diese Grundsätze werden jetzt in das Wohnraummietrecht übertragen. Auch eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit greift hier nicht, da die Parteien nicht in einem Zweiparteienhaus wohnen. Der Rechtsgedanke ist nach Ansicht des BGH auch nicht übertragbar.

21.02.2024