Schönheitsreparaturen

Das Thema Schönheitsreparaturen führt immer wieder zu Diskussionen zwischen Mieter und Vermieter. Was ist eine Schönheitsreparatur, wer muss sie durchführen, in welchem Zustand muss die Wohnung übergeben werden? Diese und andere Fragen sollten Sie als Vermieter gar nicht erst aufkommen lassen, sondern mietvertraglich regeln. Wie wichtig es ist, hier die richtigen Formulierungen zu wählen, belegen die zahlreichen Urteile der vergangenen Jahre durch den Bundesgerichtshof, der immer wieder Vertragsklauseln in Mietverträgen als nichtig einstufte.

Ein bestehender Mietvertrag endete, und Sie möchten die frei werdende Wohnung nun weitervermieten. Bei der Übergabe der Wohnung stellen Sie fest, dass der bisherige Mieter weniger darin wohnte, als die Wohnung „verwohnte“. Die Wände wurden seit Jahren nicht gestrichen, an dem zur Mietsache gehörenden Badezimmerspiegel fehlt eine Ecke, aber der Mieter beharrt darauf, dass er die Wohnung besenrein übergeben würde. Ihnen fehlen nicht nur die Worte, bei falschen Formulierungen im Mietvertrag fehlt Ihnen bald auch das Geld, welches Sie für die Renovierung aus eigener Tasche bezahlen müssen.

Unser Tipp: Riskieren Sie keine falschen Klauseln im Mietvertrag, sondern nutzen Sie die rechtssicheren Mustervorlagen des Haus & Grund-Vereins. Verändern Sie auf keinen Fall die Klauseln zu Schönheitsreparaturen, da diese immer auf dem aktuellsten juristischen Stand gehalten sind.

Was zählt zu Schönheitsreparaturen?

Als Schönheitsreparatur zählt das Mietrecht anfallende Renovierungsarbeiten in der angemieteten, respektive vermieteten Wohnung. Dazu zählen

• Streichen, Tapezieren oder Kalken der Decken und Wände
• Lackieren der Heizkörper
• Streichen oder Lackieren von Innentüren sowie der Innenseiten von Fenstern und Außentüren, sowie auch mitgemietete Überdachungen für die Terrasse
• Fußbodenpflege bei Teppichböden, Laminat, Parkett oder anderen Bodenbelägen

Wem obliegt die Schönheitsreparatur?

Zunächst einmal regelt Paragraf 535 Abs. 1 S. 2 BGB, dass diese Arbeiten bei einer vermieteten Wohnung vom Vermieter durchzuführen sind. Die Rechtsprechung räumt aber ein, dass diese Verpflichtung im Rahmen des Mietvertrages auf den Mieter übertragen werden kann. Voraussetzung ist jedoch, dass der Vermieter die entsprechende Klausel im Mietvertrag rechtssicher formulierte. Ist dies nicht der Fall, muss er die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen lassen oder dem Mieter die Kosten für die Schönheitsreparatur erstatten.

Voraussetzung für die Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter

Die Rechtsprechung sieht hier bestimmte Voraussetzungen, damit eine ordnungsgemäße vertragliche Vereinbarung Gültigkeit besitzt.
Ein rechtmäßiger Übertrag ist nur möglich, wenn die Wohnung

• dem Mieter im nicht renovierungsbedürftigem Zustand übergeben wurde, oder
• er einen angemessenen finanziellen Ausgleich für die Abnutzung durch die Vormieter vom Vermieter erhalten hat.

Was bedeutet „nicht renovierungsbedürftig“?

Die Gerichte setzen den Begriff „nicht renovierungsbedürftig“ nicht mit einer tatsächlichen komplett neu gestrichenen Wohnung gleich. Es zählt vielmehr, dass die Wohnung bei einer ganzheitlichen Betrachtung einen renovierten Eindruck vermittelt. Sind Gebrauchsspuren sichtbar, so können diese ignoriert werden, wenn der Gesamteindruck der Wohnung auf einen objektiven Beobachter einen renovierten, sprich ordentlichen Zustand macht.

Kommt es zu einem Rechtsstreit, muss ein Richter beurteilen, ob für die Wohnung der Status „renovierungsbedürftig“ oder „nicht renovierungsbedürftig“ gilt. Dies ist immer eine Einzelfallentscheidung.

Wichtig: Vor diesem Hintergrund kommt dem Wohnungsübergabeprotokoll ein besonderer Stellenwert zu. Nur damit kann der Vermieter genau dokumentieren, in welchem Zustand sich die Wohnung bei Übergabe befindet. Haus & Grund berät Vermieter dazu, wie sie ein rechtssicheres Protokoll anfertigen.

Der angemessene Ausgleich

Erfolgt die Übergabe einer Wohnung in einem renovierungsbedürftigem Zustand,  muss ein angemessener Ausgleich erfolgen, damit die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen werden können. Dieser orientiert sich bei einer Fremdvergabe der Renovierungsarbeiten an der vom Handwerker vorgelegten Rechnung. Übernimmt der Mieter die Renovierung selbst, ist eine Begleichung der Materialkosten nicht ausreichend. Der Mieter hat auch einen Anspruch auf einen entsprechenden Freizeitausgleich. Als Richtlinie hilft hier ein Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes. Dieser muss aber um die Umsatzsteuer gekürzt werden. Darüber hinaus ist es durchaus zulässig, Abschläge für die fehlende Fachkunde vorzunehmen. Die Rechtsprechung sieht auch vor, dass der Freizeitausgleich nicht durch Barzahlung gewährt werden muss. Es können entsprechende Klauseln im Mietvertrag für nicht-monetäre Leistungen vereinbart werden.

Schönheitsreparaturen im bestehenden Mietverhältnis

Ist der Mieter vertraglich gehalten, während der Mietdauer Schönheitsreparaturen vorzunehmen, müssen diese durchgeführt werden, sobald ein objektiver Bedarf besteht. Zur Orientierung können Zeiträume, zu denen diese in der Regel durchgeführt werden müssen, vertraglich festgehalten werden.

Folgende Zeiträume sind für die jeweiligen Räumlichkeiten empfohlen:

• Küchen, Bäder und Duschen sollten alle drei Jahre renoviert werden.
• Für Zimmer und Flur ist ein Zeitraum von fünf Jahren angemessen.
• Alle anderen Nebenräume sind alle sieben Jahre zu renovieren

Wichtig: Verkürzen Sie als Vermieter diese Fristen nicht und geben Sie keine festen Renovierungstermine vor. In diesem Fall würde die Übertragungsklausel im Mietvertrag nichtig werden.

Schönheitsreparatur bei Beendigung des Mietverhältnisses

Sind Schönheitsreparaturen fällig  und obliegt die Renovierung dem Mieter, besteht kein Diskussionsbedarf. Er muss renovieren. Die Rechtsprechung sieht vor, dass er die Wohnung farblich in einen hell-neutralen Zustand bringen muss.

Liegt die letzte Renovierung erst ein Jahr zurück, an den Wänden erstrahlt jedoch ein kräftiges Rot oder die Tapeten sind farblich „aufgeregt“, besteht ebenfalls eine Renovierungspflicht. Der Mieter muss die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen. Es handelt sich in diesem Fall um keine Schönheitsreparatur, sondern um die Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand der Wohnung wieder herzustellen. Verweigert der Mieter dies, muss ihm der Vermieter eine entsprechend angemessene Frist zur Umsetzung einräumen. Erst wenn der Mieter auch im Rahmen dieser Frist keine Anstalten zur Wiederherstellung des Ursprungszustandes unternimmt, steht dem Vermieter ein entsprechender finanzieller Ausgleich zu.

Unwirksamkeit von Klauseln

Die Rechtsprechung befindet sich in einem kontinuierlichen Zustand von Veränderung. Mag eine Klausel im Jahr des Abschlusses des Mietvertrages noch allgemein als rechtens gelten, kann sie zwei Jahre später von der Rechtsprechung für unwirksam erklärt werden.. Die Folgen für den Vermieter liegen auf der Hand: Versäumt er es, das aktuelle Klauselwerk zu nutzen, muss er im schlimmsten Fall am Ende des Mietvertrages für die Renovierungskosten selbst aufkommen.

Tipp: Informieren Sie sich bei Ihrem Haus & Grund-Verein über die aktuellen Klauseln bezüglich Renovierung und lassen Sie sich gegebenenfalls beraten, wie eine Anpassung erfolgen könnte.

Verjährungsfrist ist knapp bemessen!

Kam Ihr Mieter seinen Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen nicht nach, lassen Sie die Geltendmachung Ihrer Ansprüche auf keinen Fall schleifen. Die Frist zur Verjährung beträgt nur sechs Monate. Diese Frist beginnt mit der Übergabe der Wohnungsschlüssel. Grund ist, der Vermieter hat jetzt freien Zugang zu den Räumlichkeiten und kann sich ein Bild vom Zustand der Wohnung machen.

Vorteile für Haus & Grund-Mitglieder