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Mieterhöhung

Mieterhöhung richtig formulieren

Als Eigentümer möchten Sie aus Ihrer vermieteten Immobilie eine Rendite erzielen. Doch einem Bestandsmieter die Miete zu erhöhen, ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Wir zeigen Ihnen daher, worauf es im Detail ankommt, damit Sie eine Mieterhöhung durchsetzen können.

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Mieterhöhung

Mieterhöhung: Wann ist sie zulässig?

Die zentrale Voraussetzung zur Mieterhöhung ist, dass im Mietvertrag kein Verbot einer zukünftigen Erhöhung niedergeschrieben wurde. Sieht der Mietvertrag eine solche Klausel nicht vor, so gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten für Mieterhöhungen:

  • Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Ortsübliche Vergleichsmiete

Bei der Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete dient der lokal gültige Mietenspiegel als Referenzwert. Wenn vertraglich eine Index- oder Staffelmiete vereinbart wurde, sind die Erhöhungen bereits geregelt und darüber hinaus keine weiteren Erhöhungen zulässig. Auch die Häufigkeit und Höhe einer solchen Erhöhung sind reguliert. Maximal alle 15 Monate darf eine Erhöhung zur Vergleichsmiete durchgeführt werden. Binnen drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent erhöht werden. In manchen Regionen liegt diese sogenannte „Kappungsgrenze“ sogar bei nur 15 Prozent.

Modernisierungsmaßnahmen

Sie müssen beachten, dass Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen nicht als Modernisierung eingestuft werden. Bei echten Modernisierungen, z. B. wenn die Wärmedämmung des Gebäudes verbessert wird, darf die Jahresmiete nach § 559 BGB um maximal acht Prozent der entstandenen Modernisierungskosten erhöht werden. Die Erhöhung der Miete wird aber auf drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren begrenzt, sofern die Miete zuvor mindestens sieben Euro pro Quadratmeter betrug. War die Miete zuvor niedriger, darf sie um maximal zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren angepasst werden.

Mieter über Mieterhöhung richtig informieren

Vorab ist empfehlenswert, im guten Einvernehmen die eigenen Mieter in einem Gespräch sachlich über die bevorstehende Mieterhöhung zu informieren. Für den formalen Akt, die Mieterhöhung korrekt mitzuteilen, ist dann selbstverständlich dieTextform erforderlich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass aus dem Schreiben klar hervorgehen muss, wer die Person ist, welche die Mieterhöhung erklärt. Die Erhöhung kann auch durch einen Bevollmächtigten erfolgen. Ist das der Fall, muss dem Schreiben eine Vollmachtsurkunde beiliegen – und zwar im Original, nicht als Kopie.

Verpflichtende Bestandteile des Mieterhöhungsschreibens

Das Schreiben an den Mieter muss korrekt adressiert und datiert sein. Der neue Mietbetrag und die Differenz zur bisherigen Miete müssen ausgewiesen und es muss erklärt werden, ab wann die neue Miethöhe zu bezahlen ist. Weitere wichtige Bestandteile des Schreibens sind:

  • Sachliche Begründung der Mieterhöhung (siehe auch nächster Abschnitt)
  • Fristen-Erklärung: Die Miete kann immer erst zu Beginn des dritten folgenden Kalendermonats erhöht werden. Beachten Sie, das korrekte Datum anzuführen.
  • Bei Modernisierungen: Verweisen Sie auf § 555d BGB, wo erklärt ist, wann Mieter Modernisierungsmaßnahmen in welchem Ausmaß dulden müssen.
  • Wenn an die Vergleichsmiete angepasst wird, erklären Sie dem Mieter, dass seine Zustimmung nötig ist und diese zur Not auch eingeklagt werden kann. Machen Sie ihm die Zustimmung möglichst einfach, indem Sie eine Zustimmungserklärung beilegen, die nur noch unterzeichnet werden muss.

Generell ist zu empfehlen, nicht nur sachlich zu argumentieren, sondern gerade Mietern, die mit den juristischen Hintergründen wenig vertraut sind, gut verständliche Erklärungen zu übermitteln. Wer eine Mieterhöhung besser nachvollziehen kann und wertschätzend behandelt wird, stimmt der Erhöhung sicher unkomplizierter zu.

Begründung der Mieterhöhung

Die zuvor erwähnte Begründung der Erhöhung ist von großer Bedeutung. Bei der Erhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete kann auf den Mietspiegel verwiesen werden oder – falls ein solcher nicht verfügbar ist – auf ein Sachverständigen-Gutachten. Außerdem können mindestens drei Vergleichswohnungen benannt oder auf eine Mietdatenbank zurückgegriffen werden. Wird mit einem Gutachten oder mit Vergleichswohnungen argumentiert, obwohl es einen qualifizierten Mietspiegel gibt, so müssen Sie als Vermieter darüber informieren.

Wenn Sie modernisieren, informieren Sie über das Vorhaben im Detail:

  • Welche Arbeiten werden von wann bis wann durchgeführt?
  • Wie setzen sich die Kosten zusammen und wie werden diese auf die einzelnen Wohnungen im Gebäude verteilt?

Zustimmung des Mieters bei Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete

Jede Mieterhöhung zur Anpassung an die Vergleichsmiete stellt eine Veränderung des bestehenden Mietvertrags dar. Deshalb ist es nötig, dass der Mieter als Vertragspartner diesem Vorgang zustimmt. Dazu ist der Mieter verpflichtet, sofern die Erhöhung im Bereich des ortsüblichen Niveaus liegt. Wird jedoch die Erhöhung etwa durch einen Dritten mitgeteilt und keine Vollmachtsurkunde im Original übermittelt, kann der Mieter dieses Schreiben erst einmal zurückweisen. Somit kann die Miete dementsprechend erst später erhöht werden und es geht wertvolle Zeit verloren. Stimmt ein Mieter nicht zu, obwohl die Erhöhung im ortsüblichen Rahmen stattfindet und korrekt kommuniziert wurde, kann er auf Zustimmung verklagt werden.

Fazit: Mieterhöhung korrekt kommunizieren

Eine fehlerhaft berechnete oder auch nur falsch kommunizierte Mieterhöhung führt dazu, dass diese ungültig ist oder erst später durchgesetzt werden kann. Wenn Sie die Miete erhöhen wollen, können Sie in einem Gespräch vorab mit dem Mieter klären, ob dies womöglich durch eine einvernehmliche Anpassung gelöst werden kann. Diese ergänzt dann den bestehenden Mietvertrag und ist für beide Seiten einfacher und angenehmer. Ist das nicht möglich, so müssen Sie die Mieterhöhung schriftlich mitteilen und alle formalen Details beachten. Besonders wichtig ist dabei, dass die Mieterhöhung nachvollziehbar und im gesetzlichen Rahmen berechnet wurde. Die schriftliche Begründung soll klar darlegen, wie die Mieterhöhung zustande kommt und ab wann sie in Kraft treten wird. Stimmt der Mieter trotz einer gerechtfertigten, korrekten Erhöhung nicht zu, so muss im schlimmsten Fall eine Klage auf Zustimmung erhoben werden.

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