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Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter
Die Systematik von Kündigungsmöglichkeiten
Ein Mietverhältnis kann auf eine bestimmte Zeit oder auch mit offenem Ende geschlossen werden. Irgendwann kommt aber möglicherweise der Zeitpunkt, dass die Wohnung gekündigt wird, vom Mieter oder vom Vermieter. Wie sehen aber die Fristen dabei aus?
Stellen Sie sich vor, Ihr Mieter kann die Miete nicht mehr aufbringen und gerät in Mietrückstand. Eine Lösung scheint nicht in Sicht zu sein. Für Sie als Vermieter entfällt ein wesentlicher Bestandteil Ihres monatlichen Einkommens. In diesem Fall ist es gut zu wissen, welche Kündigungsmöglichkeiten Sie haben.
Für die juristische Begleitung und detaillierte Informationen zu den Kündigungsfristen steht Ihnen Haus & Grund zur Verfügung.
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Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter
Die unterschiedlichen Anlässe zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter
Wurde der Mietvertrag von Anfang an für einen bestimmten Zeitraum geschlossen und eine Verlängerung ausgeschlossen, ist es eindeutig, dass der Vertrag ohne einer besonderen Kündigung mit dem Enddatum erlischt. Der Grund für die Befristung muss allerdings bereits bei Vertragsschluss feststehen und im Mietvertrag genannt werden. Welche Formen der Kündigung gibt es?
• Ordentliche Kündigung
• Erleichterte Kündigung
• Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
• Außerordentliche fristlose Kündigung
Die juristischen Grundlagen finden sich alle im BGB, auf die entsprechenden Paragrafen verweisen wir. Grundsätzlich gilt, dass eine Kündigung schriftlich erfolgen muss.
Mieter kündigen: Ordentliche Kündigung
Die ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein sogenanntes berechtigtes Interesse des Vermieters voraus. Der § 573 Abs. 2 BGB sieht ein solches Interesse insbesondere dann als gegeben an, wenn der Mieter gegen seine vertraglichen Obliegenheiten verstößt. Ein weiteres berechtigtes Interesse liegt im Eigenbedarf, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich, Familienangehörige oder im Haushalt lebende Personen benötigt. Berechtigtes Interesse besteht auch, wenn die Vermietung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Liegenschaft verhindert und der Vermieter dadurch einen erheblichen Nachteil hinnehmen müsste.
Das Kündigungsschreiben muss einen Verweis auf das vorliegende berechtigte Interesse enthalten. Darüber hinaus sollten Sie den Mieter über sein Widerspruchsrecht informieren. Widerspricht der Mieter der Kündigung, ist diese solange unwirksam, bis eine juristische Entscheidung getroffen ist, dass das Eigeninteresse des Vermieters höher zu bewerten ist, als der Fortbestand des Mietverhältnisses für den Mieter.
Mieter kündigen: Erleichterte Kündigung
Der Begriff „erleichterte Kündigung“ findet bei Wohnungen Anwendung, die sich in einem vom Vermieter selbstbewohnten Haus befinden. Es dürfen nicht mehr als zwei Wohneinheiten im Haus vorhanden sein. Die erleichterte Kündigung greift auch für eine Vermietung innerhalb der Wohnung des Vermieters. Gemäß § 573a BGB ist eine erleichterte Kündigung jederzeit möglich. Die Kündigung muss aber den Hinweis darauf enthalten, welche Begründung aus § 573a BGB zugrunde liegt. Der Mieter hat aber auch hier die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen. Dieses Widerspruchsrecht entfällt allerdings, wenn es sich um eine vorübergehende Vermietung oder ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters handelt, das nicht dauerhaft an eine Familie vermietet ist.
Mieter kündigen: Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist
Diese Kündigungsform greift bei drei möglichen Varianten.
1. Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters
Verstirbt der Mieter und eine Person übernimmt den Mietvertrag, die für den Vermieter nicht zumutbar ist, besteht eine Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung (§ 563 Abs. 4 BGB). Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme des Eintritts des Dritten in den Mietvertrag erfolgen. Gibt es keinen Nachfolger, wird der Mietvertrag zunächst mit den Erben fortgeführt. Hier besteht ebenfalls das Recht des Vermieters auf eine außerordentliche Kündigung (§ 564 S. 1 BGB). Auch hier sollten Sie die Erben auf die bestehende Widerspruchsmöglichkeit aufmerksam machen. Die Kündigung muss innerhalb eines Monats nach Tod des Mieters und der Übernahme des Mietvertrages durch die Erben erfolgen.
2. Außerordentliche Kündigung von Zeitmietverträgen
Handelt es sich um einen Zeitmietvertrag, kann dieser nach § 575a BGB außerordentlich nur gekündigt werden, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB nachweisen kann. Für den Mieter besteht in diesem Fall ebenfalls ein Widerspruchsrecht. Wurde der Mietvertrag für die Dauer von 30 Jahren oder mehr abgeschlossen, kann der Vermieter den Vertrag zum Ablauf des 30. Jahres ohne Angabe von Gründen beenden. In diesem speziellen Fall besteht für den Mieter keine Möglichkeit, von einem Widerspruch Gebrauch zu machen.
3. Sonstige außerordentliche Kündigungsmöglichkeiten
Losgelöst von den im BGB beschriebenen Sachverhalten bestehen allerdings noch weitere Anlässe für eine außerordentliche Kündigung. Dies können die Beendigung eines Nießbrauchrechtes, das Erlöschen des Erbbaurechtes oder das Kündigungsrecht des Erstehers bei einer Zwangsversteigerung sein.
Mieter kündigen: Außerordentliche fristlose Kündigung
Kommen wir noch einmal zu unserem eingangs erwähnten Praxisbeispiel, der offenen Mietzahlung, zurück. Niemand kann einem Vermieter zumuten, dass dieser endlos lange Kündigungsfristen mit weiter auflaufenden Mietschulden akzeptieren muss. Übersteigen die Mietschulden das Zweifache der Monatsmiete, ist der Vermieter zu einer außerordentlichen und fristlosen Kündigung berechtigt.
Dieses Recht greift aber nicht nur bei offener Mietzahlung. Die §§ 543 und 569 BGB führen noch weitere Gründe auf, die als nicht zumutbar für eine Fortführung des Mietverhältnisses eingestuft werden. Dazu zählen der nicht sachgemäße Umgang mit der gemieteten Sache oder wenn der Hausfrieden nachhaltig gestört wird.
Die Einschränkungen für Vermieter
Hinsichtlich der Kündigungsmöglichkeiten gibt es allerdings auch Einschränkungen. Für Mietwohnungen, welche in Wohneigentum gewandelt wurden, besteht eine mindestens drei Jahre währende Sperrfrist, bevor Eigenbedarf geltend gemacht werden kann.
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