Wenn das Haus über die Grundstücksgrenze ragt – was Käufer und Verkäufer aus einem neuen BGH-Urteil lernen sollten

Beim Kauf eines Hauses scheint die Eigentumslage auf den ersten Blick meist einfach: Gekauft werden Grundstück und das darauf stehende Gebäude. Was aber gilt, wenn sich später herausstellt, dass ein Teil des Hauses tatsächlich auf dem Nachbargrundstück steht? Wem gehört dieser Gebäudeteil? Und vor allem: Kann der Käufer deshalb vom Kaufvertrag zurücktreten?

Mit genau einer solchen Konstellation hatte sich der Bundesgerichtshof in einer aktuellen Entscheidung zu befassen. Das Urteil vom 26. Juni 2026 (BGH, V ZR 78/25) ist nicht nur wegen seiner ungewöhnlichen Ausgangslage interessant. Es enthält wichtige Hinweise für jeden, der eine gebrauchte Immobilie kaufen oder verkaufen möchte. Denn die Entscheidung zeigt eindrucksvoll, welche Bedeutung Grundstücksgrenzen, Baugenehmigungen und die Formulierungen im notariellen Kaufvertrag haben können.

Ein Haus, zwei Grundstücke

Der Ausgangsfall spielte in Mecklenburg-Vorpommern. Der spätere Verkäufer hatte bereits 1992 ein Grundstück erworben, auf dem sich ein etwa um 1750 errichtetes Haupthaus und ein verfallener Schuppen befanden. Den Schuppen riss er ab und errichtete an seiner Stelle ein weiteres Wohngebäude.

Das Problem: Ein Teil dieses neuen Gebäudes befand sich nicht auf seinem eigenen Grundstück, sondern ragte über die Grundstücksgrenze auf das Nachbargrundstück. Hinzu kam, dass für dieses Nebengebäude keine Baugenehmigung erteilt worden war. Auch bestimmte Umbauten am Haupthaus waren nicht genehmigt worden.

Im März 2021 wurde das Grundstück verkauft. Wie bei Kaufverträgen über gebrauchte Immobilien üblich, wurde die Haftung des Verkäufers für Sachmängel weitgehend ausgeschlossen. Zugleich enthielt der Vertrag allerdings eine Garantie des Verkäufers dafür, dass das Kaufobjekt frei von Rechten Dritter sei.

Erst nach dem Kauf meldete sich die Bauaufsichtsbehörde. Sie wies darauf hin, dass die Wohnnutzung des Nebengebäudes wegen der fehlenden Baugenehmigung untersagt werden könne. Die Käufer wollten sich daraufhin vom Vertrag lösen und verlangten schließlich die vollständige Rückabwicklung des Immobilienkaufs.

Der überraschende Punkt: Wem gehört der über die Grenze gebaute Hausteil?

Wer sich allein am Verlauf der Grundstücksgrenze orientiert, könnte zunächst annehmen: Der Teil des Gebäudes, der auf dem Nachbargrundstück steht, müsste auch dem Nachbarn gehören.

So einfach ist es jedoch nicht.

Bei einem sogenannten „entschuldigten Überbau“ nach § 912 BGB gilt eine Besonderheit. Hat ein Grundstückseigentümer beim Bau eines Gebäudes die Grenze überschritten, ohne vorsätzlich oder grob fahrlässig zu handeln, und hat der Nachbar dem Überbau nicht rechtzeitig widersprochen, muss der Nachbar diesen grundsätzlich dulden. Als Ausgleich sieht das Gesetz eine sogenannte Überbaurente vor.

Noch bemerkenswerter ist die Eigentumslage: Der über die Grenze hinausragende Gebäudeteil gehört grundsätzlich weiterhin zum Gebäude auf dem sogenannten Stammgrundstück. Der Nachbar wird also nicht allein deshalb Eigentümer eines Zimmers, einer Wand oder eines Gebäudeteils, weil dieser tatsächlich auf seinem Grund und Boden steht.

Auch der Bundesgerichtshof bestätigt dies ausdrücklich: Bei einem entschuldigten Überbau bleibt der hinübergebaute Gebäudeteil Bestandteil des Grundstücks, von dem aus übergebaut worden ist. Der Eigentümer dieses Grundstücks ist damit grundsätzlich Eigentümer des gesamten Gebäudes – einschließlich des über die Grenze ragenden Teils.

Das ist für Eigentümer eine wichtige Erkenntnis. Ein Blick in das Grundbuch allein beantwortet bei Grenzüberbauten also nicht sämtliche Fragen zur tatsächlichen Eigentumslage am Gebäude.

Sachmangel oder Rechtsmangel? Ein Unterschied mit erheblichen Folgen

Der juristisch wichtigste Teil der Entscheidung betrifft allerdings eine zunächst technisch klingende Frage: Handelt es sich bei einem solchen Überbau um einen Sachmangel oder um einen Rechtsmangel?

Dieser Unterschied kann beim Immobilienkauf entscheidend sein.

Ein Rechtsmangel liegt nach § 435 BGB insbesondere dann vor, wenn ein Dritter Rechte an der verkauften Sache gegen den Käufer geltend machen kann. Ein Sachmangel betrifft dagegen die tatsächliche Beschaffenheit der Kaufsache.

Das Oberlandesgericht Rostock hatte den Überbau als Rechtsmangel angesehen. Das war für die Käufer günstig. Denn während die Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag ausgeschlossen worden war, hatte der Verkäufer ausdrücklich die Freiheit von Rechten Dritter garantiert.

Der Bundesgerichtshof widersprach dieser Bewertung.

Ein entschuldigter Überbau ist nach Auffassung des BGH kein Rechtsmangel. Die damit verbundenen Beschränkungen seien Teil des gesetzlichen Nachbarrechts und knüpften an die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstücks an – nämlich daran, dass das Gebäude über die Grundstücksgrenze hinaus errichtet wurde.

Damit kommt grundsätzlich lediglich ein Sachmangel in Betracht.

Für die Käufer des konkreten Grundstücks war diese Einordnung ausgesprochen bedeutsam: Gerade die Haftung für Sachmängel war im Kaufvertrag ausgeschlossen worden.

Nicht jeder Überbau ist automatisch ein Sachmangel

Eine weitere wichtige Einschränkung des BGH sollte nicht übersehen werden: Selbst ein festgestellter entschuldigter Überbau führt nicht automatisch zu einem Sachmangel.

Denn der Käufer des Stammgrundstücks wird – wie dargestellt – grundsätzlich Eigentümer auch des über die Grundstücksgrenze hinausgehenden Gebäudeteils. Allein die Tatsache, dass ein Teil seines Hauses auf fremdem Grund steht, reicht deshalb nach Auffassung des Bundesgerichtshofs noch nicht zwingend aus.

Ein Sachmangel kann sich aber beispielsweise daraus ergeben, dass aufgrund des Überbaus an den Nachbarn eine Überbaurente gezahlt werden muss. Ob im konkreten Fall tatsächlich eine solche Zahlungspflicht bestand, war bislang nicht ausreichend festgestellt worden. Deshalb konnte der Bundesgerichtshof den Rechtsstreit nicht abschließend entscheiden.

Die vielfach verkürzte Aussage „Haus steht teilweise auf dem Nachbargrundstück – also ist der Kauf mangelhaft“ wäre damit falsch.

Es kommt auf die konkreten rechtlichen und tatsächlichen Folgen des Überbaus an.

Warum der Fall für Verkäufer besonders wichtig ist

Für Eigentümer, die den Verkauf einer Immobilie planen, enthält das Urteil eine klare praktische Botschaft: Bekannte Besonderheiten an Grundstücksgrenzen und an der baurechtlichen Situation sollten vor dem Verkauf geklärt und gegenüber Kaufinteressenten offengelegt werden.

Bei gebrauchten Immobilien enthält der notarielle Kaufvertrag regelmäßig einen weitreichenden Ausschluss der Sachmängelhaftung. Einen vollständigen Freibrief erhält der Verkäufer dadurch allerdings nicht.

Nach § 444 BGB kann er sich auf einen solchen Haftungsausschluss insbesondere dann nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Garantie übernommen hat.

Wer beispielsweise weiß, dass ein Anbau teilweise auf dem Nachbargrundstück steht, dass über die Grenzziehung seit Jahren gestritten wird oder dass eine erforderliche Baugenehmigung fehlt, sollte deshalb keinesfalls darauf vertrauen, dass der allgemeine Gewährleistungsausschluss sämtliche Risiken beseitigt.

Im Gegenteil: Werden solche Informationen verschwiegen, kann gerade daraus ein erhebliches Haftungsrisiko entstehen.

Im entschiedenen Fall muss das Oberlandesgericht nach der Zurückverweisung nun unter anderem prüfen, ob der Verkäufer hinsichtlich des Überbaus oder der fehlenden Genehmigungen arglistig gehandelt hat. Der Ausgang des Rechtsstreits steht deshalb trotz des BGH-Urteils noch nicht endgültig fest.

Noch gravierender: die fehlende Baugenehmigung

Neben dem Überbau enthielt der Fall ein zweites Problem, das beim Kauf älterer Immobilien immer wieder unterschätzt wird.

Das Nebengebäude wurde zu Wohnzwecken genutzt, obwohl hierfür keine Baugenehmigung vorlag.

Der Bundesgerichtshof erinnert insoweit an seine ständige Rechtsprechung: Fehlt für ein Wohngebäude die erforderliche Baugenehmigung, liegt regelmäßig ein Sachmangel vor. Entscheidend ist dabei nicht erst eine tatsächlich ausgesprochene Nutzungsuntersagung. Bereits die Möglichkeit, dass die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung bis zu einer Genehmigung untersagen kann, kann für die Mangelhaftigkeit ausreichen.

Gerade beim Kauf älterer Häuser sollte deshalb nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass alles, was seit Jahrzehnten tatsächlich vorhanden ist und genutzt wird, auch baurechtlich genehmigt ist.

Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse, zu Wohnzwecken genutzte Nebengebäude, Wintergärten oder umfangreiche Umbauten sollten Anlass geben, die Genehmigungssituation näher zu prüfen.

Was Käufer vor dem Notartermin prüfen sollten

Für Kaufinteressenten lässt sich aus dem Urteil vor allem eines ableiten: Nicht allein auf Grundbuch, Exposé und den sichtbaren Zustand des Hauses verlassen.

Wer eine Immobilie erwerben möchte, sollte insbesondere dann genauer hinsehen, wenn Gebäude oder Nebengebäude unmittelbar an einer Grundstücksgrenze stehen. Der Lageplan bzw. die Flurkarte sollte mit der tatsächlichen Bebauung verglichen werden. Bei erkennbaren Unstimmigkeiten kann eine Vermessung sinnvoll sein.

Ebenso sollte bei älteren oder sichtbar umgebauten Immobilien geklärt werden, ob für die vorhandenen Gebäude und ihre konkrete Nutzung die erforderlichen Genehmigungen vorliegen. Je nach Objekt kann sich deshalb eine Einsicht in die Bauakte anbieten.

Besonderes Augenmerk verdient schließlich der Kaufvertrag. Der vorliegende Fall zeigt anschaulich, dass die Begriffe Sachmangel, Rechtsmangel, Beschaffenheitsvereinbarung und Garantiekeineswegs bloße juristische Feinheiten darstellen.

Die Garantie des Verkäufers, dass keine Rechte Dritter bestehen, half den Käufern hinsichtlich des Überbaus gerade nicht weiter, weil der BGH diesen nicht als Rechtsmangel eingeordnet hat.

Bestehen vor Vertragsschluss Zweifel über Grundstücksgrenzen, Genehmigungen oder bestimmte Eigenschaften der Immobilie, sollten diese Fragen deshalb möglichst konkret im notariellen Kaufvertrag geregelt werden.

Fazit für Haus-&-Grund-Mitglieder

Das Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt einen ungewöhnlichen Fall, vermittelt aber eine sehr alltägliche Botschaft: Bei Immobilien entscheidet nicht immer der erste Blick darüber, was tatsächlich gekauft oder verkauft wird.

Ein Gebäude kann über eine Grundstücksgrenze hinausragen, ohne dass der Nachbar Eigentümer des betreffenden Gebäudeteils wird. Ein solcher Überbau ist zudem nicht automatisch ein Rechtsmangel – und nach dem aktuellen BGH-Urteil noch nicht einmal automatisch ein Sachmangel.

Für Verkäufer bedeutet das: Vor dem Verkauf sollten bekannte Unklarheiten über Grundstücksgrenzen, Überbauten und fehlende Baugenehmigungen aufgearbeitet werden. Was bekannt ist und für die Kaufentscheidung wesentlich sein kann, sollte gegenüber dem Käufer offen kommuniziert werden.

Für Käufer gilt umgekehrt: Gerade bei älteren Häusern lohnt sich vor dem Notartermin ein genauer Abgleich zwischen tatsächlicher Bebauung, Grundstücksgrenzen und vorhandenen Genehmigungen. Ein späterer Rechtsstreit darüber, ob ein Mangel vorliegt und ob der notarielle Haftungsausschluss greift, ist erheblich aufwendiger als eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf.

Das Urteil macht damit deutlich: Eine Immobilie kauft man nicht nur so, wie sie vor einem steht – sondern mit ihrer Grundstücksgrenze, ihrer Baugeschichte und ihrer rechtlichen Vorgeschichte.

BGH, Urteil vom 26.06.2026 – V ZR 78/25