Mitgliederbarometer 2022 Haus & Grund Frankfurt am Main e.V.

Weniger private Investitionen in Wohnungen

Conzelmann: „Rekordinflation, stark steigenden Zinsen, verschärfte Regulierungen des Mietmarktes und aus der Zeit gefallene Bau- und Milieuschutzsatzungen schrecken private Eigentümer und Vermieter ab. Investitionen in neue Wohnungen und Sanierungen werden erkennbar verschoben. Die Folge: Die Situation am Wohnungsmarkt spitzt sich weiter zu.“

Haus & Grund Frankfurt am Main e.V. hat gemeinsam mit dem GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnungsforschung anhand einer Onlinebefragung ein Stimmungsbild bei den Mitgliedern des Vereins für private Eigentümer und Vermieter erhoben. Beinahe 900 Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt haben an der Befragung teilgenommen.

„Die Ergebnisse der Befragung zeigen, dass im Zusammenspiel von Rekordinflation, stark steigenden Zinsen und verschärfter Regulierung des Mietmarktes immer mehr private Bauherren und Vermieter neue Projekte und Investitionen verschieben. Über die Hälfte aller Wohnungen in Frankfurt (57 %) werden von privaten Eigentümern bewohnt oder von Privatpersonen vermietet. Die politisch verursachten Investitionsbremsen müssen dringend gelöst werden, damit im schwierigen wirtschaftlichen Umfeld mehr neuer Wohnraum gebaut und mehr alte Häuser energetisch modernisiert werden. Gab in 2021 bereits ein Viertel der Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt (25 %) an, geplante Investitionen aufgrund schärferer wohnungspolitischer Regelungen zu verschieben, so ist es in der aktuellen Umfrage bereits ein Drittel (32 %). Massiv gestiegene Preise beim Wohnungsneubau und für Instandhaltungen lassen sich in den bestehende Bau- und Milieuschutzsatzungen immer schwieriger umsetzen. Wie bereits im Vorjahr halten über 40 % der privaten Eigentümer und Vermieter die verschärfte Mietenregulierung für ‚völlig ungeeignet‘, um mehr bezahlbaren Wohnraum im Ballungsraum zu schaffen, 35 % halten die Regulierung hierfür ‚ungeeignet‘. Infolge der Energiekrise befürchtet über die Hälfte der privaten Vermieter (55 %), dass es aufgrund der hohen Energiekosten zu Problemen bei den Nachzahlungen der Nebenkosten kommen könnte. Die Vermietung stellt die privaten Eigentümer vor immer größere Herausforderungen“, fasst Jürgen H. Conzelmann, Vorsitzender von Haus & Grund Frankfurt am Main e.V., die Ergebnisse der jüngsten Mitgliederbefragung des Vereins zusammen.

Ziel der regelmäßigen Mitgliederbefragung von Haus & Grund Frankfurt ist zu erheben, wie die privaten Eigentümer und Vermieter die Auswirkungen aktueller wirtschaftlichen Entwicklungen, geplanter neuer Gesetzgebungen sowie die jüngsten wohnungspolitischen Vorhaben der Stadt Frankfurt beurteilen und welchen Einfluss diese Faktoren auf deren Vermietungspraxis und den Wohnungsmarkt haben. Im Vergleich mit den Ergebnissen aus dem Vorjahr ist die Struktur der Teilnehmer in Bezug auf deren Immobilienbestände und Alter nahezu identisch und lässt Vergleiche mit den Ergebnissen des Vorjahres zu.

Kernergebnisse:

• Die Mitglieder von Haus & Grund Frankfurt streben unverändert langfristige Mietverhältnisse an. Nahezu jeder Mietvertrag (ca. 90 %) ist unbefristet. Weniger als 10 % der Mitglieder nutzen Indexmietverträge zur Vermietung ihrer Wohnungen.
• Infolge des aktuellen wirtschaftlichen Umfeldes und des hohen Altersdurchschnitts der Mitglieder ist die Investitionsbereitschaft in neue Vermietungsobjekte weiterhin eher gering. Insgesamt planen 20 % in weitere Immobilien zur Vermietung zu investieren. Bei Vermietern unter 50 Jahre können sich immerhin 34 % vorstellen, in neue Wohnungen zur Vermietung zu investieren. Dies entsprecht dem Vorjahrswert.
• Wenn Investitionen in neue Wohnungen in Erwägung gezogen werden, werden Immobilien außerhalb Frankfurts bevorzugt (45 % bevorzugen das Rhein-Main-Gebiet, 37 % außerhalb des Rhein-Main-Gebietes, beide Werte liegen etwa 7 % über dem Vorjahreswert). Nur 19 % wollen in Frankfurt investieren.
• Das hohe Preisniveau (44 %) ist derzeit der wichtigste Grund, nicht in weitere Immobilien zur Vermietung zu investieren, unmittelbar gefolgt von der Sorge weiter verschärfter Marktregulierungen (41 %). 2021 war die Reihenfolge noch umgekehrt.
• Ein Drittel der Mitglieder (32 %) gibt an, infolge verschärfter wohnungspolitischer Regelungen geplante Investitionen zu verschieben. Fast jeder fünfte Vermieter (17 %) wird geplante Investitionen evtl. ganz aussetzen. In 2021 war der Werte mit 25 % für Verschiebungen aufgrund schärferer Reglungen noch deutlich niedriger.
• Der Anteil der Vermieter, die Spielräume für Mieterhöhungen prüfen, hat trotz Rekordinflation nur marginal zugenommen. Gaben in 2021 ca. 27 % der Mitglieder an, regelmäßig die rechtlichen Spielräume für Mieterhöhungen zu prüfen, sind es jetzt 31 %.
• Im Rahmen der Energiekrise gehen die privaten Eigentümer proaktiv auf ihre Mieter zu. 75 % der privaten Vermieter haben ihre Mieter über die steigenden Nebenkosten informiert. 59 % empfahlen ihren Mietern, die monatlichen Nebenkostenzahlungen zu erhöhen, 57 % warben dafür, entsprechende Rücklagen für zu erwartende Nachzahlungen zu bilden. Dennoch befürchtet mehr als die Hälfte der privaten Eigentümer (55 %) Probleme bei den Nachzahlungen von Nebenkosten.
• 70 % der Mitglieder stimmen der Aussage zu, dass in der aktuellen Situation die geplanten Maßnahmen zur Erhöhung und anteiligen Verteilung der CO2-Bepreisung ausgesetzt werden sollten, um zusätzliche finanzielle Belastungen zu verhindern.

„Die strenge Regulierungen der Mieten im Zusammenspiel mit restriktiven Bau- und Milieuschutzsatzungen und den neu eingeführten CO2-Kosten sind staatlich verursachte Bremsen für die dringend benötigten privaten Investitionen in mehr neue Wohnungen und die geforderten energetischen Modernisierungen älterer Häuser. Das schwierige wirtschaftliche Umfeld verstärkt die Bremswirkung dieser Regulierungen deutlich. Es darf nicht vergessen werden: Die heute verschobenen oder gar ganz ausgesetzten Investitionen privater Bauherren und Vermieter sind der Wohnungsmangel und die fehlenden energetischen Verbesserungen im Gebäudesektor von morgen. Die Stadt Frankfurt, der neu zu wählende Frankfurter Oberbürgermeister, die Fachpolitiker im Land Hessen und im Bund können wichtige Beiträge zur Verbesserung der Situation leisten, indem sie den Austausch mit den privaten Eigentümern intensivieren und deren Anliegen berücksichtigen“, fordert Conzelmann.

Deshalb fordert Haus & Grund Frankfurt von der Frankfurter Kommunalpolitik:

• Trotz der aktuellen Wirtschaftskrise muss die Stadt Frankfurt die Entwicklung neuer Baugebiete entschlossen vorantreiben. Der wirkungsvollste Hebel zur Dämpfung der Wohnkosten ist die Schaffung mehr neuer Wohnungen.
• Die im Koalitionsvertrag der Römer-Koalition angekündigten Aktualisierungen der Bau- und Milieuschutzsatzungen müssen gemeinsam mit den Eigentümern angegangen werden. Der hierfür im Koalitionsvertrag vorgesehen „Runde Tisch“ mit Beteiligung der privaten Eigentümer ist umgehend einzusetzen. Aktualisierungen der Satzungen sind nötig, damit mehr private Investitionen in neue und auch in die bestehenden Gebäude getätigt werden, um mehr Wohnraum zu schaffen und die energetischen Standards älterer Häuser zu verbessern. Dazu gehören insbesondere:
• Erleichterungen beim Ausbau von Dachgeschossen und Aufstockungen
• Deregulierung in den Milieuschutzsatzungen, um mehr Investitionen in Wohnraum, Wohnqualität sowie mehr energetische Modernisierungen in älteren Häusern zu ermöglichen
• Schnellere und günstigere Genehmigungsverfahren für Wohnungsneu- und Ausbau
• Bessere Unterstützung von privaten Eigentümern beim Zugang zu Fördermitteln
• Die Stadt Frankfurt muss die Grundsteuerreform aufkommensneutral für Mieter und Eigentümer umsetzen. Ein weiterer Anstieg der Wohnkosten aufgrund steigender Grundsteuern ist zu vermeiden. Eine neue Grundsteuer C für baureife aber unbebaute Grundstücke soll in Frankfurt nicht eingeführt werden. Eine solche Steuer würde insbesondere private Bauherren bei der Bildung von Rücklagen vor Baubeginn hart treffen.