Sanierungen und die Steuerfalle

Ob eine Sanierungsmaßnahme sofort als Werbungskosten abziehbar ist oder über die gesamte Nutzungsdauer abgeschrieben werden muss, kann wirtschaftlich einen erheblichen Unterschied ausmachen. Die Abgrenzung zwischen den sofort abziehbaren Instandhaltungskosten und den nur über die gesamte Lebensdauer der Immobilie abzuschreibenden Anschaffungs-/Herstellungskosten ist daher häufig Gegenstand von Streit mit dem Finanzamt.

Das Bundesfinanzministerium hat im Januar die lange erwartete Neufassung der Anweisung an die Finanzämter (BMF-Schreiben v. 26.1.26) hierzu veröffentlicht, auch unter Einbeziehung der Rechtsprechung der letzten Jahre. Wie so oft hat die Medaille zwei Seiten.

• Positiv: Es wurde - wie von Haus & Grund gefordert - klargestellt, dass energetisch relevante Maßnahmen wie Heizungstausch und Isolierglasfenster in aller Regel nicht zum Ausschluss der sofortigen Abziehbarkeit führen (Rz. 22). Auch der Einbau von Solarthermie zur Brauchwassererwärmung führt nicht zu einer Versagung des Sofortabzugs von Werbungskosten führt.

Die Nutzung von Solaranlagen in anderem Zusammenhang wurde aber bisher leider nicht steuerbegünstigend berücksichtigt.

Wird eine Sanierung über mehrere Jahre gestreckt, droht die Steuerfalle "Sanierung auf Raten": Das Finanzamt geht dann nicht von Instandhaltung, sondern von Herstellungskosten aus und versagt die sofortige Abziehbarkeit von Werbungskosten. Der Betrachtungszeitraum für die infrage kommenden Sanierungsmaßnahmen wurde von fünf auf drei Jahre verkürzt - das geht in die richtige Richtung und kommt der H&G- Forderung nach einer Abschaffung dieser Steuerfalle schon näher.

• Negativ: Die Steuerfalle "anschaffungsnahe Herstellungskosten", die gesetzlich geregelt ist, wird jetzt in der Verwaltungsanweisung detailliert mit ihren Voraussetzungen dargestellt. Es bleibt ganz generell für die Abgrenzung Sofortabzug/Abschreibungspflicht bei einer extrem komplexen Detailbetrachtung der Maßnahmen und einem unübersichtlichen "Einzelfalldschungel". Dies zwingt den sanierenden Eigentümer weiterhin dazu, genau nachzuhalten, wann welche Maßnahme durchgeführt wird. Denn nicht nur die Art der Maßnahme, sondern auch der Zeitraum, in dem saniert wird, und die Höhe der Kosten können sich auf die Frage der steuerlichen Abziehbarkeit massiv auswirken.

Fazit: Vor einer größeren Sanierung sind die steuerlichen Konsequenzen mit zu bedenken, damit die Sanierung nicht zur Steuerfalle wird, z.B. bei den "anschaffungsnahen Herstellungskosten" und der "Sanierung auf Raten". Haus & Grund setzt sich weiter vehement für die Abschaffung dieser beiden steuerlich benachteiligenden "Konstruktionen" ein, die dem sanierenden Eigentümer den Werbungskosten-Sofortabzug verbauen und damit seinen finanziellen Spielraum einschränken.

FF