Politik bremst private Eigentümer

Die Hürden der Sanierung im privaten Eigentum

Die energetische Sanierung des Gebäudebestands ist eine der großen Aufgaben der kommenden Jahre. Ohne private Eigentümer wird sie nicht gelingen. Denn sie besitzen den weit überwiegenden Teil der Wohngebäude und Wohnungen in Deutschland und treffen jeden Tag konkrete Entscheidungen darüber, ob Heizungen erneuert, Gebäude gedämmt – oder Modernisierungen verschoben werden.

Trotz dieser zentralen Rolle war bislang wenig darüber bekannt, warum private Eigentümer sanieren – oder warum sie es nicht tun. Genau hier setzt das Forschungsprojekt FEIRE (Financing Ecological Investments in Real Estate) an. In dem vom Bundesministerium für Forschung, Technologie und Raumfahrt geförderten Projekt arbeiteten Haus & Grund Deutschland, die Humboldt-Universität zu Berlin und das Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung zusammen. Ziel war es, die tatsächlichen Hemmnisse energetischer Investitionen im privaten Wohneigentum besser zu verstehen.

Sanierung scheitert nicht nur am Geld

Eine wichtige Erkenntnis aus dem FEIRE-Projekt lautet, dass Sanierungshemmnisse vielfältig sind. Finanzielle Engpässe spielen zwar eine Rolle, sie sind aber unter den Befragten nicht das wichtigste Hindernis. Häufiger genannt werden wirtschaftliche und private Gründe. Dazu gehört vor allem die Frage, ob sich eine Investition überhaupt lohnt. Gerade bei vermieteten Wohnungen ist das ein zentrales Problem. Hinzu kommen Unsicherheiten über politische Vorgaben, hoher organisatorischer Aufwand und persönliche Faktoren wie ein fortgeschrittenes Alter.

Bürokratie und Aufwand werden unterschätzt

Das Projekt zeigt auch, wie stark sogenannte Transaktionskosten wirken. Gemeint ist der gesamte Aufwand rund um eine Sanierung: Informationen beschaffen, Beratung organisieren, Angebote vergleichen, Förderung beantragen, Handwerker koordinieren und Bauabläufe überwachen. Für private Eigentümer ist das häufig eine erhebliche Belastung. Sie verfügen in der Regel nicht über professionelle Verwaltungsstrukturen wie große Wohnungsunternehmen. Deshalb reicht es nicht aus, lediglich Fördermittel bereitzustellen. Die Förderverfahren müssen einfacher, verständlicher und verlässlicher werden.

CO₂-Kostenaufteilung wird kaum als Anreiz wahrgenommen

Auch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz wurde im Projekt untersucht. Seit dem Abrechnungsjahr 2023 müssen sich Vermieter je nach energetischem Zustand des Gebäudes an den CO₂-Kosten ihrer Mieter beteiligen. Politisch soll dies Investitionen anreizen. Die Befragung zeigt jedoch, dass viele Vermieter die genaue Funktionsweise des Gesetzes nur unzureichend kennen. Zudem wird es mehrheitlich nicht als Investitionsanreiz verstanden, sondern vor allem als zusätzliche Kostenbelastung. Damit wird deutlich: Ein Instrument kann nur wirken, wenn die Betroffenen es verstehen und seine Folgen verlässlich einschätzen können.

Klimapolitik muss praxistauglich werden

Das FEIRE-Projekt macht deutlich: Energetische Sanierungen scheitern nicht allein an fehlendem Geld. Häufig bremsen mangelnde Rentabilität, Unsicherheit, Alter, Bürokratie und organisatorischer Aufwand. Für die Politik folgt daraus, dass private Eigentümer als zentrale Partner der Wärmewende ernst genommen werden müssen. Wer mehr Sanierungen will, braucht verlässliche Rahmenbedingungen, einfache Förderung und Beratung, die zur Lebensrealität privater Eigentümer passt. Gute Klimapolitik im Gebäudebestand beginnt nicht mit immer neuen Pflichten, sondern mit einem realistischen Verständnis dafür, was Eigentümer tatsächlich bewegt – und was sie bremst.

Jakob Grimm, Haus & Grund-Referent Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik