Mietpreisbremse löst Wohnungsprobleme nicht

Aber die Mietpreisbremse wirkt im Zeitverlauf immer restriktiver

Eine aktuelle Studie von empirica untersucht Wirksamkeit und Verhältnismäßigkeit der Mietpreisbremse. Das Ergebnis fällt kritisch aus: Zwar senkt die Mietpreisbremse kurzfristig die Mieten im regulierten Segment. Das eigentliche Problem angespannter Wohnungsmärkte, die Knappheit an Wohnraum, wird dadurch aber nicht gelöst.

Steigende Kosten verschärfen das Problem

Gleichzeitig haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Vermieter deutlich verschlechtert. Neben höheren Bau-, Grundstücks- und Instandhaltungskosten hat insbesondere der Zinsanstieg seit 2022 die für eine wirtschaftliche Vermietung erforderliche Miete nach oben getrieben.

Am Beispiel München zeigt empirica zudem, was passiert, wenn gestiegene Kosten auf regulierte Mieten treffen: Insbesondere bei noch finanzierten Immobilien oder einer Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen kann die Kostendeckung zunehmend problematisch werden. Während die Kosten steigen, kann die Einnahmeseite aufgrund der Regulierung nicht entsprechend reagieren.

Hinzu kommt ein weiterer Effekt: Mietspiegel basieren zunehmend selbst auf regulierten Mieten. Dadurch entsteht nach Analyse der Studie ein selbstverstärkender Prozess, bei dem sich die zulässigen Mieten zunehmend vom tatsächlichen Marktgeschehen entfernen.

Langfristig überwiegen die negativen Folgen

Die Folgen zeigen sich vor allem mittel- und langfristig: Investitions- und Instandhaltungsanreize sinken, Wohnungen werden schlechter verteilt und das Mietwohnungsangebot geht zurück. Zugleich profitieren von der Mietpreisbremse nicht gezielt einkommensschwache Haushalte.

Das Fazit der Studie: Statt einer dauerhaften Preisregulierung sollte Wohnungspolitik an den Ursachen ansetzen. Dazu gehören vor allem niedrigere Bau- und Herstellungskosten, mehr Baurecht und eine gezielte Unterstützung einkommensschwacher Haushalte durch Wohngeld. Mehr Wohnraum und gezielte Subjektförderung sind danach wirksamer als eine Regulierung, die Knappheit nicht beseitigt und zugleich Investitionsanreize schmälert.

MG