Koalition einigt sich über Kostenbremse für Mieter beim geplanten neuen GMG zu Lasten der Vermieter

Ende Februar hatte die Koalition Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgelegt und sich damit über die Abschaffung des Heizungsgesetzes verständigt. Offen blieb dabei eine Einigung über „eine Regelung zum Schutz der Mieter vor überhöhten Nebenkosten durch den Neueinbau unwirtschaftlicher Heizungen“. Wie am 30.04.2026 bekannt wurde, haben sich Union und SPD nun auf eine Kostenbremse für Mieter beim Gebäudemodernisierungsgesetz geeinigt. 

Die sog. Einigung zu den mietrechtlichen Regelung im Rahmen des Gebäudemodernierungsgesetzes (Stand 28.4.2026) sieht vor, zentrale Vorgaben künftig im CO₂-Kostenaufteilungsgesetz zu bündeln.

• Bei neu eingebauten fossilen Heizungen gilt ab dem 1. Januar 2029 eine verpflichtende „Biotreppe“ mit steigenden Anteilen biogener Brennstoffe, deren Mehrkosten in den ersten drei Stufen jeweils hälftig zwischen Mieter und Vermieter aufgeteilt werden.

• Ab dem 1. Januar 2028 sollen zudem sowohl die CO₂-Kosten als auch die Gasnetzentgelte pauschal je zur Hälfte von beiden Vertragsparteien getragen werden. Die Regelungen gelten auch für Gebäude mit Erstnutzung bis Ende 2029, während für bereits genehmigte Neubauten ein Bestandsschutz vorgesehen ist.

• Selbstversorgende Mieter erhalten einen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter.

• Eine Härtefallregelung ist angekündigt, aber noch nicht konkretisiert; eine Evaluation ist für 2036 vorgesehen.

Bewertung aus Sicht von Haus & Grund:

Aus Sicht von Haus & Grund stellt diese Einigung einen massiven ordnungspolitischen Fehlgriff dar. Die pauschale 50/50-Aufteilung zentraler Kostenbestandteile hebelt das Verursacherprinzip faktisch aus: Verbrauchsabhängige Kosten werden systematisch vom Mieter auf den Vermieter verlagert, obwohl dieser auf den Energieverbrauch kaum Einfluss hat. Damit wird das Mietverhältnis weiter in Richtung einer staatlich gesteuerten Kostenumverteilung verschoben.

Besonders problematisch ist die Kombination aus Biotreppe und Kostenaufteilung. Hier werden politisch gewollt, grüne, aber womöglich strukturell teure Energieträger als Alternative zu Wärmepumpe und Fernwärme ermöglicht – und die daraus resultierenden Mehrkosten den Vermietern zwangsweise zur Hälfte auferlegt. Das bedeutet im Ergebnis nichts anderes als eine indirekte Sonderabgabe für Vermieter zur Finanzierung klimapolitischer Ziele. Für etwaige Mehrkosten bei der Fernwärme gilt dies jedoch nicht, was die Technologieoffenheit infrage stellt.

Die Regelungen verschärfen zudem die ohnehin hohe Komplexität des Mietrechts erheblich. Neue Informationspflichten, unklare Abgrenzungen bei Brennstoffanteilen und zusätzliche Streitpotenziale sind absehbar. Für private Kleinvermieter bedeutet das eine weitere Überforderung durch Regulierung, während gleichzeitig ihre wirtschaftliche Grundlage ausgehöhlt wird. Die angekündigte Härtefallregelung wirkt vor diesem Hintergrund wie ein nachgeschobenes Korrektiv ohne Substanz, solange ihre konkrete Ausgestaltung offen bleibt.

Insgesamt sendet die Einigung ein klares Signal gegen Investitionen: Wer modernisiert oder in neue Heiztechnik investiert, wird künftig nicht entlastet, sondern zusätzlich belastet. Im Ergebnis handelt es sich nicht um eine ausgewogene mietrechtliche Regelung, sondern um einen weiteren Schritt hin zu einer politisch gesteuerten Kostenverteilung zulasten der Eigentümer. Der Korrekturbedarf im parlamentarischen Verfahren dürfte entsprechend groß sein - dafür setzt sich Haus & Grund unverändert ein.

MG