Handlungskonzept Wohnen: Haus & Grund fordert Verzicht auf den Erlass sozialer Erhaltungssatzungen

Klare Positionen hat Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg in seiner Stellungnahme zum Entwurf der Stadt Bonn für ein Handlungskonzept Wohnen bezogen. Während wesentliche Teile des Konzeptes in die richtige Richtung gingen und zügige Umsetzung verdienten, gibt auch kritische Punkte.

Zusammenfassung der Forderungen:

• Verzicht auf soziale Erhaltungssatzungen; ersatzlose Streichung bzw. deutliche Herabstufung der Maßnahme M 4.1 im Handlungskonzept.
• Konsequente Priorisierung der angebotsseitigen Maßnahmen (M 1.1, M 2.1–M 2.4) bei Personal- und Mittelausstattung.
• Wirkungsorientierte Entlastung beim Bonner Baulandmodell statt Verschärfung.
• Marktgerechte Nachjustierung des Förderprogramms M 3.4 unter Einbindung der privaten Eigentümer.
• Bestandsaktivierung (M 4.2) ausschließlich kooperativ und anreizbasiert.
• Verbindliches Kosten-Monitoring kommunaler Sonderanforderungen mit Aussetzungsmechanismus.
• Jährliche - nicht nur vierjährliche - Berichterstattung zum Umsetzungsstand unter Beteiligung der WoKoBo, einschließlich messbarer Zielwerte für Fertigstellungen und Verfahrensdauern.

In einem Brief an die Stadt fordern Vorsitzender Dirk Vianden und Hauptgeschäftsführer Markus Gelderblom unter anderem den Verzicht auf den Erlass sozialer Erhaltungssatzungen. Dazu gehöre auch die bereits gefassten Aufstellungsbeschlüsse für die Nordstadt (DS 260886) und Bad Godesberg (DS 260885) nicht weiter zu verfolgen oder aufzuheben.

Sollte die Forderung politisch scheitern, dürfe die Satzung maximal fünf Jahre gelten und vor jeder Verlängerungsdiskussion ergebnisoffen evaluiert werden. Dabei sei selbstverständlich, solche Satzungen auf enge Gebiete zu beschränken und die damit verbundene Entwicklung „gebietsscharf und methodisch belastbar“ zu untersuchen. 

Sollte sich der Stadtrat gegen den Widerstand von Haus & Grund dennoch zu solchen Maßnahmen durchringen, sei ein verbindlicher Positivkatalog genehmigungsfähiger Maßnahmen in der Satzung selbst unverzichtbar. Dazu gehörten: energetische Sanierung mindestens bis zum gesetzlichen Standard, barrierefreier und altersgerechter Umbau, Herstellung zeitgemäßer Ausstattung sowie sämtliche Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums (Dachausbau, Aufstockung, Wohnungsteilung).

Auch andere Maßnahmen seien notwendig, um Entwicklungen nicht zum Stillstand zu bringen. Dazu zählten gesetzliche Bearbeitungsfristen mit Genehmigungsfiktion, wonach über Genehmigungsanträge binnen eines Monats zu entscheiden ist und ansonsten die Genehmigungen als erteilt gelten. Zu den Forderungen gehören auch Maßnahmen gegen unzumutbare Eingriffe ins Eigentumsrecht. Dafür wird die Stadt zur Zurückhaltung bei der Ausübung des Vorkaufsrechts und bei Abwendungsvereinbarungen aufgefordert und werden Forderungen abgelehnt, die über die gesetzlichen Erhaltungsziele hinausgehen.

Selbstverständlich müsse vollständige Transparenz gegeben sein durch Veröffentlichung der Prüfkriterien, der Untersuchungsmethodik und einer ehrlichen Kosten- und Personalbedarfsschätzung vor jeder Beschlussfassung.

Baulandmodell darf kein Teuerungsmotor sein 

Ein anderer Punkt betrifft das Baulandmodell. Die verbindliche 30-%-Quote für geförderten Wohnungsbau verteuert in der gegenwärtigen Bau- und Zinslage den freifinanzierten Teil jedes Vorhabens und wirkt bei kleineren und mittleren Projekten vielfach prohibitiv. Infolgedessen unterbleiben Vorhaben dann ganz, und mit ihnen auch die geförderten Wohnungen. Die angekündigte Fortschreibung muss daher zwingend eine Entlastung bringen: Prüfung der Quotenhöhe und der Aufgriffsschwellen, deutliche Vereinfachung des Ertragswertmodells, Planbarkeit und Verzicht auf nachträgliche Verschärfungen im laufenden Verfahren. Eine Fortschreibung, die das Modell weiter verkompliziert oder ausweitet, lehnt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg ab.

Beim Förderprogramm bezahlbarer Wohnraum (M 3.4) sei der Ansatz richtig, aber die Konditionen seien unwirtschaftlich. Der Ansatz, Eigentümer für die (Re-)Aktivierung von Wohnraum zu gewinnen, wird hingegen begrüßt. Die Konditionen sind jedoch realitätsfern kalkuliert: Ein einmaliger Zuschuss von maximal 20.000 € je Wohneinheit steht einer zehnjährigen Mietobergrenze von 7,50 €/m² - bei dokumentierten Angebotsmieten von durchschnittlich 13,54 €/m² -, einem vollständigen Belegungsrecht der Stadt und dem Ausschluss von Indexmietverträgen gegenüber. Unter diesen Bedingungen werde das Programm bei privaten Vermietern keine nennenswerte Resonanz finden.  Die Eigentümergemeinschaft fordert daher eine marktgerechte Nachjustierung (höhere Mietobergrenze mit Dynamisierung, kürzere oder gestaffelte Bindung, Vorschlagsrecht statt ausschließlichem Belegungsrecht) und bietet der Stadt an, hierzu die Perspektive der privaten Eigentümer konkret einzubringen.

Anreize statt Zwang

Die Aktivierung un- und untergenutzter Flächen im Bestand kann nur mit den Eigentümern gelingen und zwar durch Beratung, Förderung, schnelle Genehmigungen und steuerliche bzw. gestalterische Spielräume, aber nicht durch ordnungsrechtlichen Druck. Haus & Grund erwartet eine ausdrückliche Klarstellung im Konzept, dass die Maßnahme auf Freiwilligkeit und Anreizen beruht, und stehen als strategischer Partner für die im Steckbrief genannten Kooperationen bereit.

Der Entwurf benennt ferner die Kostenrelevanz städtischer Vorgaben als Hemmnis, zieht daraus aber keine maßnahmenscharfe Konsequenz. Haus & Grund fordert ein verbindliches KostenMonitoring sämtlicher kommunaler Anforderungen, die über Bundes- und Landesrecht hinausgehen (insbesondere der "Bonner Standards für klimafreundlichen Neubau"), mit dem erklärten Ziel, Mehranforderungen auszusetzen, solange die Neubauzahlen den Bedarf von 1.600 Wohneinheiten jährlich verfehlen. 

FF