Haftung von vermietenden Wohnungseigentümern für Glätte auf dem Gemeinschaftseigentum

In seinem Urteil vom 6. August 2025 (VIII ZR 250/23) hat der BGH klargestellt, dass ein vermietender Wohnungseigentümer gegenüber seinen Mietern für ein Verschulden des von der Gemeinschaft beauftragten Räum- und Streudienstleisters haftet. Dies Haftung beruht auf der mietvertraglichen Nebenpflicht des Vermieters, den (sicheren) Zugang zur Mietsache zu gewähren.

Anders als bei der deliktischen Haftung gegenüber Dritten aus der Verkehrssicherungspflicht kann der vermietenden Eigentümer seine Haftung nicht auf einen Dienstleister abwälzen. Dieser ist viel mehr nur ein Erfüllungsgehilfe des Vermieters für seine vertragliche Nebenpflicht und somit haftet der Vermieter aus § 278 Satz 1 Alt. 2 BGB auf für dessen Verschulden.

Gegen die Eigenschaft als Erfüllungsgehilfe spricht laut BGH auch nicht, dass der Dienstleister Vertragspartner der Gemeinschaft ist. Denn durch die Übertragung der hierfür anfallenden Kosten auf den Mieter durch die Betriebskostenabrechnung stellt der vermietende Wohnungseigentümer klar, dass er sich des Dienstleisters zur Erfüllung seiner Räum- und Streupflicht bedient. Insoweit reichen eine regelmäßige Überwachung und Kontrolle durch den Vermieter oder die Gemeinschaft nicht aus, um die Haftung gegenüber Mietern auf den Dienstleister zu übertragen. Eine andere Beurteilung sei laut BGH schon deshalb nicht möglich, weil ansonsten Mieter von Eigentumswohnungen ein nicht zu rechtfertigendes geringeres Schutzniveau genießen würde als Mieter in ungeteilten Gebäuden.

Im Konkreten Fall hatte ein Mieter eine Eigentumswohnung angemietet. Im Mietvertrag war geregelt, dass der Mieter für die Räumen und Streuen zuständig sei, wenn diese nicht anderweitig übernommen und die Kosten nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden. Die GdWE hatte eine Räumdienst mit dem Räumen und Streuen der Straße und den Wegen auf dem Grundstück beauftragt. Die Kosten hierfür wurden auf die Wohnungseigentümer verteilt und der vermietende Wohnungseigentümer rechnete diese über die Betriebskosten mit seinem Mieter ab. Im Januar stürzte dem Mieter nun an einem Montagmorgen gegen 7:30 Uhr auf dem sich auf dem Grundstück befindlichen Weg zum Haus, da dieser trotz einer in den Wettervorhersagen angekündigten Glatteiswarnung nicht gestreut war. Sie verlangte nun Schadenersatz vom Vermieter.

Der BGH entschied, dass die Räum- und Streupflicht nicht beim Mieter lag, da diese von dem durch die GdWEbeauftragten Dienstleister übernommen und dessen Kosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter abgewälzt worden sind. Die nebenvertragliche Pflicht zum Räumen und Streuen oblag also dem Vermieter, für den der Dienstleister als Erfüllungsgehilfe auftat. Dessen Versäumnis muss der Vermieter sich zurechnen lassen und daher für den Schaden des Mieters haften.

MG