Bundesfinanzhof legt Verkündungstermine zur Grundsteuer „Bundesmodell“ fest

Entscheidung wird am Mittwoch, 10. Dezember 2025, bekannt gegeben.

Der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) wird am Mittwoch, den 10. Dezember 2025, ab 9 Uhr in den drei Verfahren zur Grundsteuer „Bundesmodell“ Rechtssache II R 25/24, Rechtssache II R 31/24 und Rechtssache II R 3/25 Entscheidungen verkünden.

Der Bundesfinanzhof verhandelte am 12. November zwei Musterverfahren. Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler (BdSt) bekräftigen ihr Engagement und unterstützen gleich mehrere Musterverfahren zur reformierten Grundsteuer. Die Verfahren haben eine grundsätzliche Bedeutung für die Bewertung von Immobilien nach dem Bundesmodell im Rahmen der Grundsteuer. Beide Verbände haben die Verhandlungen vor Ort begleitet.

Darum geht es genau

In den von beiden Verbänden unterstützten Musterfällen aus Köln und Berlin geht es um die Bewertung von Eigentumswohnungen als Grundlage für die Grundsteuer. So wurden die betreffenden Wohnungen mit stark pauschalisierten und intransparenten Werten ohne Berücksichtigung der tatsächlichen Marktverhältnisse vor Ort oder wertbeeinflussender Besonderheiten des einzelnen Grundstücks bewertet.

Im Kölner Fall ist nach Auffassung der beiden Verbände beispielsweise die Zuordnung zu einer bestimmten, deutlich höheren Bodenrichtwertzone trotz schlechterer Wohnlage unverständlich.

Kölner Fall: In Köln handelt es sich um eine Eigentumswohnung mit 54 Quadratmetern. Hier wurde ein Bodenrichtwert von 2.280 Euro angesetzt. Die Eigentümer besitzen ein weiteres Grundstück in unmittelbarer Nähe mit besserer örtlicher Lage. Dort wird ein deutlich geringerer Bodenrichtwert in Höhe von 530 Euro angesetzt. Doch diese Lage weist die bessere Infrastruktur auf und ist als Wohngebiet beliebter. Beim beklagten Grundstück führt der Ansatz des Bodenrichtwertes zudem zu einer Wertsteigerung von 130 Prozent gegenüber der bisherigen Bewertung.

Berliner Fall: Dort ist die Tabellen-Miete des Gesetzgebers gar nicht erzielbar.

In Berlin handelt es sich um eine vermietete Eigentumswohnung nahe einer Bahntrasse. Die Wohnung wurde mit einer Kaltmiete von 5,07 Euro pro Quadratmeter vermietet (zum Stichtag der Bewertung am 1. Januar 2022). Der Grundsteuerbescheid setzt nun eine angepasste monatliche Nettokaltmiete von 9,32 Euro pro Quadratmeter als pauschalierte Miete nach dem neuen Bewertungssystem an. Dieser Wert ist über 80 Prozent höher als die erzielte Miete – er ist nicht realisierbar und realitätsfern. Dies vor dem Hintergrund, dass das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 558 Abs. 1 BGB) bestimmt, dass der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen kann. Dies auch nur, wenn die Miete zum Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit 15 Monaten unverändert war. Der Berliner Mietspiegel enthält in seiner Fassung von 2021 als Mittelwert der ortsüblichen Miete lediglich einen Wert von 6,47 Euro pro Quadratmeter. Über diesen Wert hinaus kann der betroffene Eigentümer nicht gehen. Sollte er dies dennoch versuchen, hätte der Mieter die Möglichkeit, sich gerichtlich dagegen zur Wehr zu setzen.

Die zugrunde gelegten Miet- und Bodenwerte kann der Eigentümer grundsätzlich gar nicht überprüfen oder gar korrigieren lassen, betonen die beiden Verbände. Demnach bleibt ihm nur die Möglichkeit eines teuren Vollgutachtens – auf eigenes Kostenrisiko. Beide Verbände halten diese Form der Grundsteuerbewertung für verfassungswidrig, da sie mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nicht vereinbar ist. Zudem war der Bund als Gesetzgeber zu einer solch weitreichenden Grundsteuerreform nicht befugt, so die Sicht der Verbände, weil die Grundsteuer eine Angelegenheit der Länder ist.

Fazit von Haus & Grund und dem BdStZ: Einer Grundsteuer ohne pauschalierte Werte müsste der Vorzug gegeben werden. Die Länder sollten die Öffnungsklausel nutzen.

Der Vorschlag von Haus & Grund und Bund der Steuerzahler: Wir brauchen eine einfachere und nachvollziehbare Grundsteuer, die sich an den Modellen von Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen orientiert. Zu diesen Ergebnissen kommt auch das verfassungsrechtliche Gutachten zum Grundsteuer-Bundesmodell des Verfassungsrechtlers Professor Gregor Kirchhof. Auch müssten die Hürden für den Nachweis eines tatsächlich geringeren Wertes deutlich gesenkt werden.

„Steuern müssen einfach, nachvollziehbar und gerecht sein. Das gilt besonders für die Grundsteuer, die Millionen Bürger betrifft. Die anstehenden BFH-Verhandlungen können den Weg zu mehr Rechtssicherheit ebnen – für Eigentümer, Mieter und Gemeinden“, erklärt Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. BdSt-Präsident Reiner Holznagel fasst zusammen: „Die Grundsteuer betrifft alle Eigentümer und Mieter – direkt über den Steuerbescheid oder mittelbar über die Betriebskosten. Die heute geltenden Bewertungsregeln sind seit Jahren umstritten – sie führen zu Ungleichbehandlungen und damit zu Rechtsunsicherheit. Mit den Musterverfahren wollen wir klären lassen, wie eine verfassungskonforme Grundsteuer gestaltet werden muss.“

Die Entscheidung wird mit Spannung erwartet.

FF