Baukosten als Miettreiber

Kurzstudie von Haus & Grund Deutschland

Die Bau- und Baulandpreise in Deutschland sind in den vergangenen Jahren drastisch gestiegen – mit gravierenden Folgen für die Wirtschaftlichkeit des Neubaus. Unsere aktuelle Analyse zeigt: Seit 2010 haben sich die Baupreise um mehr als 80 Prozent, die Baulandpreise sogar um knapp 180 Prozent erhöht. Für private Eigentümer kleiner Mehrfamilienhäuser bedeutet das, dass selbst bei marktüblichen Finanzierungsbedingungen Nettokaltmieten von mindestens 15 Euro pro Quadratmeter notwendig wären, um kostendeckend zu vermieten. In hochpreisigen Lagen reichen die kalkulierten Werte bis über 36 Euro pro Quadratmeter. Damit liegen die wirtschaftlich erforderlichen Mieten um ein Vielfaches über der bundesweiten Durchschnittsmiete von derzeit 7,40 Euro pro Quadratmeter.

Sonderauswertung: Mietrechtliche Grenzen
Eine Sonderauswertung der Studie vergleicht die wirtschaftlich erforderlichen Mieten mit den ortsüblichen Vergleichsmieten in ausgewählten Städten. Dabei wird deutlich:

• In Berlin liegt die erforderliche Miete teils um 89 Prozent über dem Mietspiegelwert,

• in Hamburg beträgt die Differenz bis zu 56 Prozent,

• in Leipzig rund 28 Prozent.

Damit überschreiten die notwendigen Mieten vielfach die Schwelle des § 5 WiStG, der eine Mietpreisüberhöhung ab 20 Prozent über der Vergleichsmiete sanktioniert. Für private Eigentümer bedeutet das: Sie laufen Gefahr, rechtlich belangt zu werden, obwohl sie lediglich kostendeckend vermieten wollen.

Konsequenz
Die Ergebnisse verdeutlichen, dass der Neubau kleiner Mehrfamilienhäuser unter den derzeitigen Rahmenbedingungen für private Eigentümer kaum noch realisierbar ist. Dies bedroht einen zentralen Stabilitätsfaktor des deutschen Mietwohnungsmarktes, denn private Kleinvermieter stellen den Großteil des Mietwohnungsangebots.

MG