Schönheitsreparaturen bei unrenoviert überlassener Wohnung

BGH: Kosten müssen regelmäßig hälftig geteilt werden

Die Fälle:
Im ersten Verfahren (AZ: VIII ZR 163/18) wurde im Jahr 2002 eine bei Überlassung unrenovierte Wohnung in Berlin vermietet. Da sich aus Sicht der Mieter der Zustand der Wohnungsdekoration zwischenzeitlich verschlechtert habe, forderten sie den Vermieter im März 2016 vergeblich auf, Tapezier- und Anstricharbeiten gemäß einem beigefügten Kostenvoranschlag ausführen zu lassen. Die auf Zahlung eines entsprechenden Vorschusses in Höhe von (zuletzt) 7.312,78 € gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg.

Im zweiten Verfahren (VIII ZR 270/18) begehrte der Mieter die Verurteilung der Vermieterin zur Vornahme konkret bezeichneter Schönheitsreparaturen. Die Wohnung war ihm bei Mietbeginn im Jahr 1992 unrenoviert überlassen worden. Im Dezember 2015 forderte er die Vermieterin vergeblich auf, die aus seiner Sicht zur Beseitigung des mangelhaften Renovierungszustands erforderlichen Malerarbeiten in der Wohnung auszuführen. Die Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg.

Das Problem:
Der Vermieter schuldet zunächst nur eine unrenovierte Wohnung; dies ergibt sich entweder aus dem als vertragsgemäß akzeptierten Zustand der Wohnung zu Vertragsbeginn oder ggf. auch aus einer entsprechenden, ausdrücklichen vertraglichen Regelung. Insofern steht dem Mieter kein Anspruch auf Schönheitsreparaturen als Teil der allgemeinen Instandhaltungspflicht gegen den Vermieter zu. Allerdings kann sich nach langer Zeit der Zustand weiter verschlechtern, so dass Renovierungsarbeiten erforderlich sind. Wäre der Vermieter hierzu zuständig, erhielte der Mieter jedoch eine frisch renovierte Wohnung, auf die er nach dem ursprünglichen Mietvertrag gerade keinen Anspruch hat.

Das Urteil:
Der BGH führte zur Begründung seiner Entscheidung aus, den Vermieter treffe die Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe. Da sich der anfängliche (unrenovierte) Zustand jedoch nicht wiederherstellen lasse und dies auch nicht im Interesse der Parteien sei, habe der Vermieter die Pflicht, die Wohnung vollständig zu renovieren. Der Mieter müsse sich aber nach dem Gebot von Treu und Glauben an den Kosten in angemessener Weise beteiligen. Angemessen sei grundsätzlich ein Kostenbeitrag in Höhe von 50 Prozent, sofern keine Besonderheiten vorliegen würden. Dem Vermieter stehe eine Art Zurückbehaltungsrecht zu, wenn der Mieter von ihm die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangt, solange der Mieter keinen hälftigen Kostenvorschuss leiste. Verweigert sich hingegen der der Vermieter, die Schönheitsreparaturen auszuführen, könne der Mieter einen Kostenvorschuss verlangen und nach dessen Zahlung die Arbeiten selbst durchführen lassen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Mit diesem Urteil bleiben viele Fragen ungeklärt, die erst in der Zukunft von den Gerichten entschieden werden müssen. Kann der Vermieter nun zum Beispiel unverlangte Schönheitsreparaturen dem Mieter anbieten, anteiligen Vorschuss verlangen und dann die Arbeiten ausführen und hierzu einen Kostenvorschuss einfordern? Wie verhält es sich mit sog. Freizeichnungsklauseln zugunsten von Vermietern für den Fall der Überlassung einer unrenovierten Wohnung? Eines ist jedoch schon jetzt erkennbar: Klarer und günstiger wird es durch das heutige Urteil für beide Seiten nicht. "Das Urteil ist mit Blick auf die Kosten des Wohnens ein verheerendes Signal für Mieter und Vermieter", kommentierte Haus & Grund-Präsident Kai Warnecke. "Ist der Vermieter verpflichtet, während eines laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen auszuführen, muss er diese Kosten in die Miete einpreisen. Mieter, die nur wenige Jahre in einer Wohnung leben, werden dadurch mit höheren Kosten belastet, ohne selbst in den Genuss einer Renovierung zu kommen. Darüber hinaus tragen Mieter nach einer durchgeführten Renovierung den Selbstanteil an den angefallenen Kosten. So kann schnell ein vierstelliger Betrag zustande kommen", gab Warnecke zu bedenken.

BGH, Urteile vom 8.7.2020, AZ: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18

Amtlicher Leitsatz:
"a) An die Stelle einer nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksamen Klausel zur
Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei einer ohne ange-
messenen Ausgleich unrenoviert beziehungsweise renovierungsbedürftig überlas-
senen Wohnung tritt nach § 306 Abs. 2 BGB die gesetzliche Regelung des § 535
Abs. 1 Satz 2 BGB (Bestätigung der Senatsurteile vom 9. Juli 2008 -
VIII ZR 181/07, BGHZ 177, 186 Rn. 20; vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14,
BGHZ 204, 302 Rn. 40; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in
BGHZ bestimmt).
b) Die hiernach den Vermieter treffende Instandhaltungslast - vorliegend die Ausfüh-
rung von Schönheitsreparaturen - bestimmt sich nach dem zum vertragsgemäßen
Gebrauch geeigneten Zustand; dies kann auch der unrenovierte beziehungsweise
renovierungsbedürftige Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt ihrer Überlassung
sein (im Anschluss an BGH, Urteile vom 20. Januar 1993 - VIII ZR 22/92, NJW-RR
1993, 522 unter II 2 b; vom 18. April 2007 - XII ZR 139/05, NJW-RR 2007, 1021
Rn. 28; vom 8. Juli 2020 - VIII ZR 163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ be-
stimmt). Bei einer wesentlichen Verschlechterung des anfänglichen Dekorations-
zustandes kommt ein Instandhaltungsanspruch des Mieters in Betracht. Da die
(Wieder-)Herstellung dieses ursprünglichen Dekorationszustands der Wohnung in
der Regel nicht praktikabel, zumindest aber wirtschaftlich nicht sinnvoll ist
und deshalb nicht im Interesse vernünftiger Mietvertragsparteien liegt, ist in
diesen Fällen allein eine Durchführung von Schönheitsreparaturen sach- und inte-
ressengerecht, durch welche der Vermieter die Wohnung in einen frisch renovier-
ten Zustand versetzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. Juli 2020 - VIII ZR
163/18, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). Mit Rücksicht auf Treu und
Glauben (§ 242 BGB) kann der Mieter eine solche Renovierung verlangen, muss
sich aber wegen der dadurch bewirkten Besserstellung gegenüber dem unreno-
vierten (vertragsgemäßen) Zustand bei Mietbeginn in angemessenem - in der Re-
gel hälftigem - Umfang an den erforderlichen Kosten beteiligen.
c) Diese Kostenbeteiligung kann der auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in
Anspruch genommene Vermieter dem Mieter nach Art eines Zurückbehaltungs-
rechts (§ 273 Abs. 1 BGB) entgegenhalten. Der Mieter kann - insbesondere zur
Vermeidung eines teilweisen Unterliegens - im Klageverfahren seiner Kostenbetei-
ligungspflicht dadurch Rechnung tragen, dass er die Vornahme der Schönheitsre-
paraturen nur Zug um Zug gegen Zahlung seines Kostenbeitrags verlangt."